Tribunal judiciaire, section des référés, 15 juin 2026 — n° 25/01580

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte du 2 novembre 2005, la société civile immobilière JUVISY 20 (le bailleur) a donné à bail commercial à Monsieur [W] [X], au droit duquel vient aujourd'hui la société à responsabilité limitée CENTIFIS (ci-après-désignée société CENTIFIS, le preneur) des locaux situés 17 avenue Georges Clémenceau, 94 700 MAISONS-ALFORT, moyennant un loyer mensuel initital de 1300 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. Par jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 26 septembre 2017, le loyer annuel hors charge et hors taxe a été fixé à 16 000 euros à compter du premier novembre 2014. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte d'huissier du 16 mai 2025, pour une somme de 11 919 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus. Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d'huissier du 6 novembre 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 16 juin 2025, - ordonner l'expulsion de la société CENTIFIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la société CENTIFIS à payer à la société civile immobilière JUVISY 20 la somme provisionnelle de 12 772,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2025, - condamner la société CENTIFIS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 6619,86 euros par mois à compter du premier novembre 2025 jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, - ordonner la capitalisation des intérêts, - dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d'indemnité, - condamner la société CENTIFIS au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Aucun créancier de la société CENTIFIS n'est inscrit au registre du commerce et des sociétés. Initialement appelée à l'audience du 29 janvier 2026, l'affaire a été retenue à l'audience du 18 mai à laquelle les deux parties étaient représentées. La société civile immobilière JUVISY 20 maintient les demandes de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à 25 299, 93 euros au mois de mai 2026 inclus. Elle s'oppose aux délais de paiement sollicités. Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement, la société CENTIFIS, représentée, remet au bailleur un chèque de 5000 euros et sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement : 5000 euros au 31 décembre 2026, 3000 euros au 30 juin 2027 et le solde au 31 décembre 2027. En application de l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE, - Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l'existence et le montant de l'obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière JUVISY 20 n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 11 919 euros, arrêtée au mois de mai 2025 inclus. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Sur la demande de provision S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée En l'espèce, au vu du décompte produit par la société civile immobilière JUVISY 20, l'obligation de la société CENTIFIS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au mois de mai 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 24 617,92 euros, déduction faite des frais de deux commandements de payer des 13 juillet 2023 et 16 mai 2025 et d'une saisie conservatoire du 17 juillet 2024, qui entrent dans les frais de procédure, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société CENTIFIS, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 919 euros et à compter de l'assignation pour le solde. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l'article 1154 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 6 novembre 2025, date de l'assignation. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire En l'espèce, au vu du décompte non contesté du bailleur, la société locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant. Compte-tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et alors que la locataire n'a pas réglé une échéance complète de loyer depuis août 2025, l'échéancier proposé par la société locataire n'apparait pas réaliste au vu des difficultés décrites. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délai de paiement. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la société CENTIFIS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance. A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. - Clause pénale : La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s'analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. - Sur les demandes accessoires : L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 6 novembre 2025, dans les conditions de l'article 1154 du code civil, Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie ; Condamnons la société CENTIFIS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 16 mai 2025 ; Condamnons la société CENTIFIS à payer à la société civile immobilière JUVISY 20 la somme de 1500 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT