Tribunal judiciaire, section des référés, 15 juin 2026 — n° 26/00196

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 17 mai 2018, modifié par avenants en date des 17 novembre 2020 et 31 mars 2023 la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) a donné à bail commercial à la SAS [H], exploitant sous l'enseigne "BABOOTEA ", des locaux situés au sein du Centre Commercial d'Affaires Régional Belle-Epine à Thiais (94531), identifiés sous le n° 259 B, moyennant un loyer minimum garanti initial d'un montant annuel de 45 730,00 €, hors charges et hors taxes, ainsi qu'un loyer variable correspond à 8% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier du 22 décembre 2025 à la SAS [H] pour une somme de 38 029,30 € au titre de l'arriéré locatif au 17 novembre 2025. C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 29 janvier 2026, la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) a fait assigner la SAS [H] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir: À titre principal : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 22 décembre 2025, - ordonner l'expulsion de la SAS [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la SAS [H] à payer à la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) la somme provisionnelle de 55 998,75 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 décembre 2025, - condamner la SAS [H] au paiement de la somme provisionnelle de 5599,88 € TTC correspondant à la majoration des sommes dues par le preneur au bailleur au titre de sa dette locative, outre les intérêts légaux majorés de cinq (5) points à parfaire au jour de la condamnation du preneur, - condamner la SAS [H] au paiement de la somme provisionnelle de 6885,45 € TTC à parfaire, correspondant l'indemnité d'occupation courant depuis le 22 décembre 2025 et ce, jusqu'à la libération complète et effective des locaux par la remise des clés ; - condamner la SAS [H] à payer à la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) la totalité des charges du jour de la résiliation du Bail à celui de la libération effective des locaux et de la restitution des clés; - dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur, À titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la SAS [H] formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie : - ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : " la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; " la clause résolutoire sera acquise par la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) autorisée à poursuivre l'expulsion de la SAS [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus ; En tout état de cause : - condamner la SAS [H] au paiement d'une somme de 6 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 38 029,30 €. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 janvier 2026. Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la SAS [H] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance. L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation due par la SAS [H] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Si le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, au vu du décompte produit par la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR), l'obligation de la SAS [H] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 22 décembre 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 55 998,75 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS [H], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 38 029,30 € et à compter du 29 janvier 2026 pour le solde. Il n'y a pas lieu d'accorder un taux d'intérêt 10%, car une telle mesure s'analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé non plus sur ce point. Sur la clause pénale Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein du Centre Commercial d'Affaires Régional Belle-Epine à Thiais (94531), identifiés sous le n° 259 B avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, DISONS n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point, FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS [H] à la payer, CONDAMNONS par provision la SAS [H] à payer à la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) la somme de 55 998,75 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 22 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025 sur 38 029,30 € euros et à compter du 29 janvier 2026 sur le surplus, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie, CONDAMNONS la SAS [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, CONDAMNONS la SAS [H] à payer à la SC Société civile pour l'étude et l'aménagement du centre d'affaires régional de Rungis (SECAR) la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 15 juin 2026. LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS