Tribunal judiciaire, section des référés, 15 juin 2026 — n° 26/00330

EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville a fait assigner M. [R] [O], copropriétaire des lots n° 66 et n°487 dans ledit immeuble, devant le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de : - 10 806,33 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 1er trimestre 2026 , outre les intérêts capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation ; - 943,43 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10.07.1965; - 5 033,80 € sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10.07.1965; - 2.000 € à titre de dommages et intérêts ; - 2.696,60 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire a été entendue à l'audience du 18 mai 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d'instance. M. [R] [O], régulièrement assigné par acte remis à domicile, était présent à l'audience mais non représenté par avocat, la représentation étant obligatoire, il est considéré comme non comparant. La décision sera donc réputée contradictoire. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d'une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, d'autre part, aux charges relatives à l'entretien des parties communes. L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements courants de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L'article 19-2 dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité de la provision prévue à l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours. Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d'un mois à la délivrance de l'assignation) du 2 octobre 2025 mettant en demeure M. [R] [O] de régler la somme de 8 345,98 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [R] [O] au 1 juillet 2025, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 juillet 2025. Cette mise en demeure précise qu'à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1751,08 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir : - un relevé de propriété, - le contrat de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales des 13 septembre 2023, 22 mai 2024 et 16 juin 2025 ayant approuvé les budgets des exercices clos 2022, 2023, 2024, et les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2025 et 2026 ainsi que les fonds travaux, - les attestations de non-recours pour les assemblées des 13 septembre 2023, 5 décembre 2024, 22 mai 2024 et 16 juin 2025. - les appels de fonds sur la période du 1 juillet 2023 (3ème trimestre 2023) au 1 janvier 2026 (1er trimestre 2026), - l'historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er janvier 2026, Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 10 806,33 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [R] [O] au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal courant à compter du 18 février 2026 . Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 18 février 2026, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois. S'agissant des appels provisionnels non encore échus à la date de délivrance de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer sur le fondement de l'article 19-2 que l'exigibilité anticipée des appels provisionnels de l'exercice 2025, ayant réclamé en vain le paiement du 3ème appel de cet exercice. En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 5 033,80 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l'assemblée générale du 16 juin 2025 pour la période du 1 janvier 2026 au 31 décembre 2026. Sur la demande de dommages et intérêts Le demandeur n'établit en rien l'existence d'un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée. Sur la demande relative aux frais Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné. Si les frais de mise en demeure, prévus au contrat de syndic à hauteur de 36 euros, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l'avocat et l'huissier ne se justifient qu'en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d'assemblées générales sur une période de 3 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Les frais d'avocat sont par ailleurs inclus dans l'indemnité versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 48 euros. Sur les autres demandes L'article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [R] [O], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l'exécution provisoire, CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville la somme de 10 806,33 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 18 février 2026, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 1er janvier 2026, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 18 février 2026, CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville la somme de 5 033,80 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l'assemblée générale du 16 juin 2025 pour l'exercice en cours 2026, REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts, CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville la somme de 48 € au titre des frais, CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence carnot 2-4 boulevard Carnot 52/54 rue Etienne Dolet - 94140 Alfortville la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires, FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 15 juin 2026. LE GREFFIER, LE PRESIDENT