Tribunal judiciaire, jex, 16 juin 2026 — n° 26/00784

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES a donné à bail à la société [Adresse 1] un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2] à usage de restaurant, moyennant loyer mensuel de 1560 € TTC comprenant une salle de restaurant, une cuisine, la jouissance d’un jardin et deux espaces de stockage au sous-sol. Par courriers en date du 17 octobre 2022, la société AUX OISEAUX DE PASSAGE a informé la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES de ce qu’elle rencontrait des problèmes relatifs à l’entretien du jardin, au nettoyage des communs, à une coupure d’électricité survenue durant 3 jours et à un problème de chauffe-eau. Par courrier en date du 6 juin 2023, la protection juridique de la société [Adresse 1] a informé la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES de la persistance de problèmes relatifs à des coupures d’électricité et à l’absence d’eau chaude dans le local. A la requête de la locataire, Maître [P] commissaire de justice, a relevé des défectuosités affectant les fenêtres du local donné à bail par procès-verbal de constat du 25 janvier 2024. Par procès-verbal de constat dressé le 6 septembre 2024, Maître [P] a relevé l’absence d’eau chaude dans le local et l’absence d’électricité dans la cave. Il a également noté une température de 17 degrés dans la salle du restaurant, en dépit d’une climatisation réversible programmée à 26 degrés. Par courriel du 19 mars 2024, la société [Adresse 5] a mis la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES en demeure de régulariser l’ensemble des désordres précédemment constatés. C’est dans ce contexte que, par acte d'huissier du 4 octobre 2024, la société [Adresse 1] a assigné la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES par devant le juge des référés du tribunal judicaire de TROYES aux fins de remédier à ces désordres sous astreinte. Par ordonnance rendue le 14 janvier 2025, le Juge des référés a : CONDAMNÉ la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES à procéder au remplacement des fenêtres de la salle de restauration du local donné à bail à la société [Adresse 1] sis [Adresse 4] à [Localité 2] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai de 4 mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pour une durée de 4 mois. CONDAMNÉ la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES à réparer la porte d’entrée des lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai de 1 mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pour une durée de 4 mois. CONDAMNÉ la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES à assurer le rétablissement de l’électricité dans les locaux donnés à bail dans un délai de 5 jours suivant la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 150 euros par jour CONDAMNÉ la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES à maintenir cette alimentation sous astreinte de 150 euros par rupture d’alimentation dûment établie par le locataire. DEBOUTÉ la société [Adresse 1] du surplus de ses demandes CONDAMNÉ la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES à payer à la société [Adresse 1] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNÉ la société civile immobilière LE MESSAGER DES CHARMILLES aux dépens de l’instance ; L’ordonnance a été signifiée le 28 février 2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Un constat de commissaire de justice a été dressé le 21 août 2025 exposant que la SASU [Adresse 1] avait de nouveau rencontré des difficultés d’alimentation en électricité, en eau chaude affectant son exploitation et qu’il n’avait pas été procédé au changement des huisseries. Une décision du juge de l’exécution rendue le 21 octobre 2025 a liquidé l’astreinte prononcée au titre du remplacement de la porte d’entrée pour un montant de 12.000 eur…

MOTIFS L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » Le défaut de comparution de la SCI bailleresse n’empêche pas qu’il soit statué sur les demandes présentées par la requérante. Sur la liquidation de l’astreinte provisoire L’article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir ». L’article L.131-2 du même code prévoit que « l'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ». Selon l’article L.131-4 du même code « le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère ». Le débiteur de l’obligation de faire a la charge de la preuve qu’il l’a exécutée. A titre liminaire, il convient de rappeler que les différentes astreintes prononcées par la décision du 14 janvier 2025 doivent nécessairement être considérées juridiquement comme étant des astreintes provisoires en l’absence d’astreinte antérieurement prononcée. Le juge des référés ne s’est pas réservé la compétence de liquidation de ladite astreinte. En l’espèce, il ressort précisément de l’ordonnance du juge des référés du 14 janvier 2025 signifiée le 28 février 2025 qu’il était mis à la charge de la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES de : - procéder au remplacement des fenêtres de la salle de restauration du local donné à bail à la société [Adresse 1] sis [Adresse 4] à [Localité 2] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai de 4 mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pour une durée de 4 mois. - assurer le rétablissement de l’électricité dans les locaux donnés à bail dans un délai de 5 jours suivant la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 150 euros par jour et à maintenir cette alimentation sous astreinte de 150 euros par rupture d’alimentation dûment établie par le locataire. 1 / sur les fenêtres de la salle de restauration La signification de l’ordonnance ayant été faite le 28 février 2025, le point de départ de l’astreinte est le 28 mars 2025 et son échéance le 28 juillet 2025. La société AUX OISEAUX DE PASSAGE verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 21 août 2025, duquel il ressort que « ces fenêtres sont toujours dans le même état général telles que décrites lors de mes précédentes constatations ». La demanderesse soutient que la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES n’a réalisé aucuns travaux pour procéder au remplacement des fenêtres or il revient précisément à cette dernière de prouver que l’obligation de faire a été exécutée. Non-comparante, elle ne le démontre aucunement, alors que le constat de commissaire de justice du 21 août 2025 établit sa carence. S’il doit être tenu compte, par principe, du comportement du débiteur de l’obligation, aucun élément n’est fourni par ce dernier, non-comparant, En conséquence, il convient de prononcer la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le juge des référés le 14 janvier 2025 et de condamner la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES au paiement de la somme de 100 x 120 = 12.000 euros. 2°/Sur le rétablissement de l’électricité dans les parties communes La SASU [Adresse 1] expose que l’alimentation en électricité a été rétablie d’avril au 13 août 2025 puis s’est de nouveau interrompue. Le procès-verbal de constat du 21 août 2025 met en évidence l’absence d’électricité dans la cave, le couloir, la partie où se trouvent les cumulus. En outre le compteur Linky desservant le local commercial ne présente aucune information permettant de conclure à l’existence d’une alimentation. La SASU AUX OISEAUX DE PASSAGE démontre avoir fait installer une dérivation provisoire branchée sur sa partie privative pour alimenter son local commercial. Il apparaît ainsi que l’installation électrique d’une partie de la cave des locaux loués comprenant notamment la chaudière et le cumulus, dépendante de l’installation électrique des communs de l’immeuble dont le bailleur a conservé la disposition, n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance de référé. Il y a donc de lieu de prononcer la liquidation de l’astreinte mise à la charge de la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES par l’ordonnance du 14 janvier 2025. La SASU [Adresse 1] ne démontre pas que l’interruption de l’alimentation perdure après le constat d’huissier du 21 août 2025 alors que l’ordonnance de référé a mis cette preuve à sa charge. Par conséquent, l’astreinte due est de 26 jours concernant le mois de mars 2025 et de 7 jours concernant le mois d’août 2025, soit 33 jours. La SASU AUX OISEAUX DE PASSAGE sera condamnée à verser la somme de 4 950 euros au titre du défaut d’alimentation. Sur les demandes accessoires, La SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES, succombant pour l'essentiel, supportera les entiers dépens. Condamnée aux dépens, la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. Selon l’article 514-1 du Code de procédure civile, « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée ». En l’espèce, il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel, ORDONNE la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance du 14 janvier 2025 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de TROYES ; CONDAMNE, en conséquence, la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES à payer à la SASU [Adresse 1] la somme de 12 000 euros au titre de l’astreinte ainsi liquidée concernant le remplacement des fenêtres de la salle de restauration ; CONDAMNE, la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES à payer à la SASU [Adresse 1] la somme de 4 950 euros au titre de l’astreinte ainsi liquidée concernant le défaut de rétablissement de l’alimentation électrique ; CONDAMNE la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI LE MESSAGER DES CHARMILLES aux entiers dépens ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. Le greffier Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.