Tribunal judiciaire, ch1 cab22 ctx civil gl po, 15 juin 2026 — n° 26/01698

EXPOSE DU LITIGE Mme [L] [W] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5]. Le 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet FAY , a fait assigner Mme [L] [W] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de condamner Mme [L] [W] à lui payer la somme de : 5 316,58 €, au titre des charges impayées au échéance du 1er trimestre 2026 incluse,2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,1 320,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026. Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 5 316,58 €, arrêtée au 1er avril 2026 et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [L] [W] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Citée par acte remis à l'étude du commissaire de justice, Mme [L] [W], est présente. Elle ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise que l'appartement est vide et qu'elle souhaite le vendre. Elle déclare être employée en qualité de gestionnaire sinistre et percevoir à ce titre un revenu mensuel de l'ordre de 1800,00 euros. Elle ajoute être hébergée gratuitement et propose de s'acquitter de la dette en réglant 300,00 euros par mois en plus des charges courantes. Elle déclare avoir effectué des règlements n'apparaissant pas sur le décompte. L'affaire est mise en délibéré au 15 juin 2026. Par note en délibéré reçue le 23 avril 2026, le demandeur a produit, avec l'autorisation du tribunal et en accord avec la défenderesse, un décompte actualisé au 1er avril 2026 présentant un solde de 5217,20 euros.

MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] verse aux débats: un relevé de propriété attestant de ce que Mme [L] [W] est propriétaire des lots 34 et 46 situés [Adresse 5],un décompte daté du 1er avril 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 avril 2025 et 23 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants. Par ailleurs, Mme [L] [W] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [L] [W] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 217,20 € (hors frais). Il convient, en conséquence, de condamner Mme [L] [W] au paiement de la somme de 5 217,20 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2026, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2026 incluses. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 mars 2026. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [L] [W] seul, la somme de 153,32 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé. Par conséquent, Mme [L] [W] sera condamnée à payer la somme de 153,32 € au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] au titre des frais de recouvrement nécessaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 mars 2026. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. II. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Mme [L] [W] justifie de ses ressources et de ses charges. Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Mme [L] [W] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 18 mensualités de 300,00 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois. Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Mme [L] [W] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif. III. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [L] [W], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.   Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] la somme de 1 320,00 € en application de l’article précité.   Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet FAY , la somme de 5 217,20 €, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2026, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2026 incluses, ainsi que la somme de 153,32 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2026 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; AUTORISE Mme [L] [W] à s’acquitter de ces sommes en 18 mensualités de 300,00 euros chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet FAY , du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Mme [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet FAY , la somme de 1 320,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [L] [W] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.