Tribunal judiciaire, ch1 cab1 cont civil gal, 16 juin 2026 — n° 24/06513

FAITS ET PROCÉDURE Madame [D] [Y] [Q] et Monsieur [L] [Q] (les consorts [Y] [Q]) sont propriétaires du lot n° 50 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété. Madame [D] [Y] [Q] et Monsieur [L] [Q] ont cessé de payer les charges de copropriété. Par exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Z] [A] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS (ci-après le SDC) a fait délivrer une assignation devant cette juridiction aux consorts [Y] [Q] et demande au tribunal de : - Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé, - Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de : - 6 139,14 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, Appel provisions sur travaux lessivage du bas des cages d'escalier et Appel provisions sur charges 01/10/2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, - 3 000,00 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, - 1 020,03 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. - Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer, - Rejeter toute demande de délais, - Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible, - Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, - Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ces prétentions, le SDC se fonde sur les articles 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatifs au paiement des charges de copropriété, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 relatifs au versement de provisions sur charges en cours d'exercice et 1343-2 du code civil relatif à l'anatocisme. Madame [D] [Y] [Q] et Monsieur [L] [Q] n'ont pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation précitée valant conclusions, pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens de la partie demanderesse. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

MOTIFS DE [A] DÉCISION Sur la demande de paiement des charges de copropriété Selon les termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le SDC sollicite le paiement de la somme de 6 139,14 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, Appel provisions sur travaux lessivage du bas des cages d'escalier et Appel provisions sur charges 01/10/2024 inclus. À l'appui de sa demande, il produit aux débats : - le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaires des consorts [Y] [Q] de n° 50 dépendant de la copropriété, - les appels de fonds justifiant des provisions pour charges, des réajustements et régularisations des charges, des avances de fonds de prévoyance et des appels de fonds pour travaux, - les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété des exercices concernés, des budgets prévisionnels, le fonds de solidarité et l'adoption de travaux de réfection, - le décompte actualisé de la créance au 1er octobre 2024, - le contrat de syndic. Il ressort de ces documents que le SDC rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement. En conséquence, les consorts [Y] [Q] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 6 139,14 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, Appel provisions sur travaux lessivage du bas des cages d'escalier et Appel provisions sur charges 01/10/2024 inclus. Sur la demande de paiement des frais exposés par le SDC Selon les termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire. Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais exposés en dehors d'une instance judiciaire, tels que les frais de mises en demeure, de relances postérieures aux mises en demeure, de sommation de payer visant l’article 19 de la loi ou bien encore de prise d’hypothèque. Toutefois, les frais de justice et notamment les frais de dossier dus à l'huissier, les honoraires de contentieux, les frais de remise de dossier à l’avocat et de suivi de dossier contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article en ce qu'il s'agit de diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l'immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, le SDC sollicite la somme de 1 020,03 euros au titre des frais exposés par lui, se décomposant comme suit  FRAIS 05/02/2024 Mise en demeure 42,00 € 27/02/2024 Intérêts de retard au 27/02/2024 9,11 € 27/02/2024 Relance après mise en demeure 33,00 € 02/04/2024 Constitution du dossier transmis à l'huissier 390,00 € 22/04/2024 COJUSTICE SOMMATION DE PAYER 155,92 € 11/07/2024 Constitution du dossier transmis à l'avocat 390,00 € 1 020,03 € Néanmoins, les deux sommes de 390 euros relatives respectivement aux frais de constitution du dossier pour l’huissier et de la constitution du dossier pour l’avocat seront écartées, en ce qu’elles n’entrent pas dans les prévisions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, les consorts [Y] [Q] seront condamnés in solidum à payer au SDC la somme de 240,30 euros au titre des frais exposés. Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice, pour être réparable, doit être actuel et certain. Il est constant que le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont substantiels ou anciens. En l'espèce, il résulte des pièces produites que les consorts [Y] [Q] n’ont pas payé dans les temps leurs charges de copropriété, certaines d'entre elles étant exigibles depuis le 1er juillet 2023. Un tel comportement est constitutif d'une faute au sens de l'article 1240 du code civil. En outre, le demandeur justifie que cette situation est de nature à désorganiser sa trésorerie et à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, du fait du montant des sommes dues par les consorts [Y] [Q], de leur retard important de paiement et de la composition de la copropriété. Le tribunal estime la réparation de ce préjudice à la somme de 1 500 euros. Dès lors, les consorts [Y] [Q] seront condamnés in solidum à payer au SDC la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi. Sur l'anatocisme Il convient, en application de l'article 1343-2 du code civil, d'ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne in solidum Madame [D] [Y] [Q] et Monsieur [L] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS les sommes suivantes : - 6 139,14 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, Appel provisions sur travaux lessivage du bas des cages d'escalier et Appel provisions sur charges 01/10/2024 inclus, - 240,30 euros au titre des frais exposés, - 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation, Condamne in solidum Madame [D] [Y] [Q] et Monsieur [L] [Q] en tous les dépens dont distraction au profit de SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat, qui pourra les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Rejette le surplus des demandes, [A] GREFFIERE LE PRESIDENT