Tribunal judiciaire, ch1 cab1 cont civil gal, 16 juin 2026 — n° 24/00609

EXPOSÉ DU LITIGE Madame [T] [K], épouse [U], et Monsieur [B] [U] étaient propriétaires d'une maison d'habitation située à [Localité 1] au lieudit " [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3] ". Entre janvier et avril 2022, Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] se montraient intéressés par l'acquisition de ce bien, proposant par mails des 7 et 8 janvier 2022 un prix de 750 000 puis de 785 000 euros, accepté par Madame [T] [K], laquelle avait été autorisée à vendre le bien seule. Suivant acte authentique en date du 30 août 2022, Monsieur [U] et Madame [K] ont vendu le bien immobilier litigieux à des tiers pour un prix de 795 000 euros. Suite à une première assignation non placée, et par exploits en date des 15 novembre et 21 décembre 2022, Madame [K] a fait assigner les époux [W] aux fins notamment de voir prononcer la résolution du contrat de vente conclu entre elle et ces derniers, et de les condamner à lui verser la somme de 75 000 euros. Par ordonnance du 6 novembre 2023, le Juge de la mise en état a notamment déclaré Madame [K] irrecevable en ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Par acte délivré le 30 janvier 2024, les consorts [Y] ont fait assigner les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Melun, aux fins de les condamner à leur verser la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, les consorts [Y] reprennent les mêmes prétentions, sollicitant en outre le rejet de l'ensemble des demandes des époux [W]. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Y] visent les articles 1113 et suivants, 1217, 1231-1, 1583 et 1650 du code civil. S'agissant de la faute alléguée, ils font valoir qu'un contrat s'est formé par l'accord des parties sur les modalités de la vente et notamment sur la chose et le prix au regard de l'offre d'achat acceptée, ainsi que des échanges en vue de la préparation de l'acte authentique. Selon eux, les défendeurs ne pouvaient mettre fin au " processus de vente " et refuser de payer le prix, en mettant indûment en cause l'inertie de l'agence immobilière, de Madame [K] et de son notaire. Ils ajoutent au sujet de leurs adversaires que " le contrat de vente litigieux a été résolu unilatéralement de leur propre initiative, donc de manière fautive ". En réponse aux moyens adverses, les consorts [Y] précisent que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de ce que la vente était subordonnée à diverses conditions, et notamment à la réalisation de travaux et à l'absence d'une nouvelle inondation, alors que rien n'était stipulé en ce sens dans leur offre, qu'aucune démarche n'a été réalisée par ces derniers auprès de la commune, et que les inondations survenues étaient exceptionnelles. Selon eux, les acheteurs avaient simplement indiqué que la possibilité de construire une piscine et une terrasse était prise en compte pour la détermination du prix. Ils ajoutent qu'il n'est pas établi que Madame [K] leur aurait " juré " qu'elles pouvaient être construites. Les consorts [Y] considèrent que la signature d'une promesse de vente n'était pas davantage une condition de perfection du contrat conclu. Ils estiment en outre que la présence de conditions suspensives dans le projet de promesse produit n'est pas pertinente, s'agissant d'une ébauche. Ils en concluent que les défendeurs auraient dû être plus précautionneux sur leur engagement et ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude, refusant en réalité de payer le prix par défaut de liquidités. Selon eux, l'acceptation de l'offre était parvenue aux défendeurs par l'entremise de l'agence immobilière, sans difficulté particulière. Sur le préjudice subi, les consorts [Y] exposent que la vente du bien a été retardée, puisqu'il a été immobilisé de janvier à avril 2022.

MOTIFS DE LA DECISION I. Sur la demande indemnitaire des consorts [Y] Aux termes de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. L'article 1114 du même code dispose que l'offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. L'article 1583 du code civil prévoit quant à lui que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En vertu de leur pouvoir souverain d'appréciation, les juges du fond peuvent estimer que certaines modalités ordinairement accessoires, telles que la formalisation du contrat par un acte définitif et détaillé, ont été tenues par l'une des parties comme des éléments constitutifs de son consentement et qu'à défaut d'accord sur ces points, le contrat ne s'est pas formé. En l'espèce, dans un premier courriel du 7 janvier 2022, les époux [W] indiquaient à l'agence immobilière mandatée : " Nous avons été séduits par cette très belle demeure à [Localité 7] (…) Par la présente, nous vous soumettons une offre à 750 ke (sept cent cinquante mille euros) ; tenant aussi compte de notre estimation à 150 ke des aménagements que nous souhaiterions y faire principalement piscine et grande terrasse. (…) En matière de financement, par-delà 500 ke d'épargne immédiatement disponible, nous recourrerions à un prêt relais, dans l'attente de la vente de notre appartement (…).". Ce mail comprenait ensuite les coordonnées de leur notaire. Dans un second courriel du lendemain, ils exposaient à la même agence : " nous vous soumettons une offre à 785 ke (sept cent quatre-vingt-cinq mille euros) ; tenant aussi compte de notre estimation à 150 ke des aménagements que nous souhaiterions y faire (principalement piscine, grande terrasse et volets). (…) Nous nous permettons de vous encourager à échanger avec votre manager, pour que ce dernier apprécie (avec vous) la faculté de Laforêt de faire un effort sur sa commission de telle sorte que la propriétaire obtienne le même prix net vendeur (que celui pré-négocié avec vous, sur la base du prix de vente affiché à 795 ke). ". Ce mail comprenait toujours les modalités de prêt envisagées et les coordonnées de leur notaire. Il ressort des termes mêmes de ces écrits, rédigés au conditionnel, évoquant des pré-négociations, ce qui sous-entend qu'ils constituent eux-mêmes des négociations, qu'ils ne peuvent être considérés comme des offres fermes. En outre, ils sont adressés non au vendeur mais à un agent immobilier chargé des négociations et indiquent les coordonnées d'un notaire, manifestant la volonté de leur auteur de formaliser un contrat authentique. Il ressort d'ailleurs des éléments produits qu'une promesse de vente était en cours de rédaction, avec un certain nombre de points en suspens, notamment sur la prise en charge de la constitution des servitudes, sur l'éventuelle prise en charge de travaux et sur l'obtention d'un crédit. Au surplus, les modalités de financement de l'acquisition étaient entrées dans le champ contractuel, un prêt étant annoncé, conditionnant manifestement l'achat à son obtention. De même, des éléments essentiels sont entrés dans le champ contractuel et conditionnaient l'engagement des défendeurs, à savoir la possibilité d'aménagements précis, comme il ressort notamment du mail du 7 janvier 2022 de l'agence immobilière comprenant un schéma de construction de terrasse. Dès lors, l'accord sur le prix ne pouvait suffire à la réalisation du contrat. La vente ne peut par conséquent être réalisée au titre de l'offre produite. La rupture brutale des pourparlers n'est par ailleurs pas alléguée à titre subsidiaire par les demandeurs, qui soulignent se fonder exclusivement sur l'inexécution du contrat et le défaut de versement du prix de vente, ou sa résolution injustifiée. Elle n'est au surplus pas établie en application de l'article 1112 du code civil, les défendeurs ayant fait preuve de bonne foi et mis fin aux négociations le 3 avril 2022 au regard de l'impossibilité d'aménager le bien selon leurs souhaits, après avoir reçu un mail du 31 mars 2022 du responsable de l'urbanisme à [Localité 4], concluant à un défaut d'autorisation des projets annoncés. En tout état de cause, le préjudice allégué n'est pas démontré alors que les demandeurs ont immobilisé le bien sur une très courte période et l'ont vendu quelques mois après la fin des négociations, à un prix supérieur à celui proposé. La demande sera donc rejetée. II. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle des époux [W] Aux termes de 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, si les prétentions de la demanderesse sont mal-fondées et que l'issue du litige apparaissait juridiquement prévisible pour une partie conseillée par avocat, cette seule prévisibilité ne peut être assimilée à un abus de droit, alors que l'intention de nuire des demandeurs n'est pas établie par la succession des assignations s'étant heurtées à des difficultés procédurales et ayant donné lieu notamment à une condamnation aux frais irrépétibles. Dès lors, il convient de rejeter la demande à ce titre. III. Sur les autres demandes A. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code procédure civile : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". En l'espèce, les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la présente instance, et toute demande contraire au titre des dépens sera rejetée. Aucune cause de solidarité de la condamnation aux dépens n'est invoquée, elle ne sera donc pas prononcée. B. Sur les frais irrépétibles Suivant l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ". En l'espèce, l'équité commande de condamner les consorts [Y], condamnés aux dépens, à payer aux époux [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et de rejeter la demande contraire. Aucune cause de solidarité de la condamnation aux dépens n'est invoquée, elle ne sera donc pas prononcée. C. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée. En l'espèce, rien ne permet d'écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, DEBOUTE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] de l'intégralité de leurs demandes ; DEBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] de leur demande à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] aux entiers dépens de l'instance ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE