Tribunal judiciaire, ch1 cab1 cont civil gal, 16 juin 2026 — n° 23/01536

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte en date du 20 janvier 2022 reçu en l’étude de Maître [L] [A], Madame [C] [F] [N] a fait l’acquisition auprès de Madame [S] [H], Madame [O] [H] et Madame [R] [H] épouse [V], d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1], et composé de deux lots à usage d’habitation et d’un commerce de boulangerie. Une clause de l’acte de vente stipulait que le lot à usage de commerce de boulangerie était cédé avec un bail tacitement reconduit depuis le 31 décembre 2019, bien qu’une demande de renouvellement avec effet le 1er avril 2020 eût été régulièrement signifiée aux bailleresses par commissaire de justice le 8 juillet 2019. Par acte en date du 14 mars 2023, Madame [C] [F] [N] a fait assigner Madame [S] [H], Madame [O] [H], Madame [R] [H] et Maître [L] [A] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’indemnisation de ses préjudices et rectification de l’acte de vente. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, Madame [C] [F] [N] demande au tribunal de : - « PRONONCER une réduction du prix de vente » à hauteur de 50% de l’indemnite d’eviction theorique, soit la somme forfaitaire de 32 957,57 euros, - CONDAMNER les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 12 618,60 euros au titre du préjudice financier résultant du retard dans la relocation de la boulangerie ; - CONDAMNER les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 64 800 euros au titre du manque à gagner lié à la non-location des lots 3 et 4 sur Airbnb depuis le 20 janvier 2022 ; - CONDAMNER solidairement les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de la réticence dolosive fautive, - ENJOINDRE à Maître [L] [A], Notaire en charge de la rédaction des actes, de procéder aux rectifications requises ; En tout état de cause, - REJETER tout demande des défenderesses ; - CONDAMNER solidairement les consorts [H] aux entiers dépens ; - CONDAMNER solidairement les consorts [H] à payer à Madame [C] [F] [N] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; A l’appui de ses prétentions, Madame [C] [F] [N] soutient que la révélation tardive de l’existence d’un bail régulièrement renouvelé caractérise une manœuvre dolosive dès lors qu’elle a eu pour effet de modifier la situation locative du bien. Elle fait valoir que la nature du bail emportait des conséquences sur les conditions et le coût de l’éviction des occupants. Elle expose avoir subi un préjudice financier résultant du retard apporté à la réalisation des travaux de rénovation ainsi qu’à la remise en location des différents lots, en raison de l’indisponibilité du local occupé. Elle ajoute que la récupération du local commercial nécessite en principe le versement d’indemnités d’éviction, dont elle indique avoir limité le montant par la conclusion d’un accord amiable avec les preneurs. Enfin, elle estime que les démarches entreprises et les difficultés générées par cette situation lui ont causé un préjudice moral. Elle soutient également qu’il appartient au notaire de procéder à la rectification de l’acte afin de le mettre en conformité avec l’acte de renouvellement du bail commercial signifié le 8 juillet 2019, dont elle affirme avoir ignoré l’existence au jour de la vente. Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, les défenderesses demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [F] [N] et à titre reconventionnel, sa condamnation à leur payer la somme de 2.500 euros chacune, soit 7.500 euros au total, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; la somme de 2.787,39 euros au titre du remboursement du prorata de la taxe foncière 2022 ; la somme de 4.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de Madame [F] [N] « CONSIDERANT QUE » ; « DIRE ET JUGER » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision. De plus, la demande de Madame [F] [N] de « prononcer la réduction du prix de vente » à hauteur 32 957,57 euros doit, à la lumière des moyens développés à son soutien, s’analyser en une demande de dommages intérêts puisque celle-ci indique que cette somme correspond au préjudice résultant du dol et qui a été minimisé grâce à la conclusion d’un accord amiable avec les locataires pour leur départ anticipé. Sur la demande de dommages-intérêts pour réticence dolosive Sur l’existence du dol Aux termes des articles 1130 et 1131 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Par ailleurs, l'article 1112-1 de ce code prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, le devoir d'information ne peut porter sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. En l’espèce, il ressort de l’acte de vente litigieux en date du 20 janvier 2022 et versé aux débats que s’agissant du local à usage commercial : « Le bien est actuellement loué au profit de Monsieur et Madame [U] [Q], suivant acte de renouvellement de bail commercial sous seing privé en date des 10 janvier, 21 février et 17 mars 2011, pour une durée de neuf ans qui a commencé à courir le 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, renouvelé tacitement de jour en jour depuis cette date et dont la copie numérisée est annexée. » ; « L’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il a la jouissance en ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation, à compter du même jour par la prise de possession réelle ; En ce qui concerne la partie louée, par la perception des loyers. » ; Il ressort des pièces du dossier qu’une demande de renouvellement du bail commercial avec effet au 1er avril 2020 avait été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2019, Madame [O] [H] ayant reçu cet acte en mains propres. Conformément à l’article L145-10 alinéa 4 du code de commerce, il était précisé par cet acte qu’en l’absence de réponse du bailleur dans un délai de 3 mois, la demande de renouvellement du bail commercial est présumée acceptée. Il n’est pas contesté qu’en l’absence de réponse, le bail commercial a ainsi été renouvelé et non prolongé tacitement au-delà de son terme comme indiqué par acte de vente du 20 janvier 2022. Madame [F] [N] estime que cette information était déterminante de son consentement car la reconduction tacite du bail lui aurait permis d’envisager son échéance dans des conditions plus avantageuses que celles prévues par un bail reconduit par acte extrajudiciaire dont elle n’a appris l’existence que le 16 mars 2022. Il résulte de l’article L145-9 du code de commerce qu’en cas de tacite reconduction au-delà de son terme, le bailleur ou le preneur peut donner congé par acte de commissaire de justice au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. En application des articles L145-12 et L145-4 du code de commerce, en cas de renouvellement, la durée du bail renouvelé est de 9 ans avec faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Si la nature même du bail commercial n’est pas modifiée comme le soutient Madame [F] [N], les parties restant soumises aux obligations prévues par le bail initial, les conditions pour donner congé du bail différent en cas de renouvellement du bail ou de prolongation tacite. Du fait du renouvellement du bail commercial, Madame [F] [N] pouvait seulement refuser le renouvellement du bail à échéance triennale et non y mettre fin à tout moment sous réserve de respecter le délai de préavis comme cela est prévu à l’article L145-9 en cas de prolongation tacite. Le fait pour les consorts [H] de ne pas avoir informé la venderesse dudit renouvellement est déterminant du consentement en ce que cette information a un lien direct avec le contenu du contrat de vente indiquant de manière erronée que le bail commercial n’a pas été renouvelé mais seulement prolongé tacitement. De plus, le fait pour l’acquéreur d’un bien immobilier d’avoir des informations non erronées sur le bail commercial y afférent, avec les conséquences juridiques qui en découlent quant aux conditions pour y mettre fin, est nécessairement déterminant de son consentement. En gardant le silence sur cette information qui avait été portée à leur connaissance par acte de commissaire de justice quelques mois auparavant, les vendeurs ont commis un dol. Sur les préjudices Madame [F] [N] soutient que ce dol a entrainé un préjudice financier résultant du retard pour remettre en location les locaux à usage d’habitation et le local commercial, ainsi qu’un préjudice résultant du paiement de l’indemnité d’éviction et un préjudice moral. Sur le manque à gagner du fait du retard de mise en location des locaux à usage d’habitation Concernant le retard de la mise en location des locaux à usage d’habitation, il est constant que l’acte authentique distingue, d’une part, la partie à usage commercial cédée avec un bail en cours et, d’autre part, la partie à usage d’habitation composée de deux appartements vendus libres de toute occupation. Dès lors, Madame [F] [N] ne saurait utilement reprocher à ses cocontractantes que l’occupation du local commercial donné à bail aurait empêché la réalisation de son projet de travaux et d’investissement sur les lots à usage d’habitation. A supposer établi que les locaux à usage d’habitation n’ont pas été loués, le préjudice invoqué est sans aucun lien avec le renouvellement ou de la prolongation du bail commercial. La demande de dommages et intérêts au titre du manque à gagner du fait de la non location des locaux à usage d’habitation sera donc rejetée. Sur le manque à gagner résultant du retard dans la relocation de la boulangerie : Madame [F] [N] soutient également que le maintien prolongé des preneurs dans les lieux, qu’elle impute au renouvellement du bail, l’a empêchée de réaliser les travaux de rénovation du local commercial dès le 20 janvier 2022 et de le relouer avec un taux de rentabilité plus élevé. Il est pourtant établi qu’à la date de la signature de l’acte authentique de vente en date du 20 janvier 2022, Madame [F] [N] avait connaissance de l’existence d’un bail commercial en cours de telle sorte que le projet de réaliser des travaux dans le local commercial, à le supposer démontré, n’était en tout état de cause pas réalisable. En effet, même en cas de prolongation tacite, le bailleur n’aurait pu mettre fin au bail qu’en respectant le délai de préavis de 6 mois, et pour le dernier jour du trimestre civil. Or il est constant que Madame [F] [N] n’avait fait aucune démarche en ce sens, avant le 16 mars 2022, date à laquelle elle a appris que le bail avait été renouvelé par acte extra-judiciaire, et non pas prolongé tacitement.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe : DÉBOUTE Madame [C] [F] [N] de l’intégralité de ses demandes ; REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [C] [F] [N] à verser à Madame [S] [H] la somme de 2.787,39 euros au titre du remboursement au prorata de la taxe foncière 2022 ; CONDANME Madame [C] [F] [N] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Sophie KSENTINE ; CONDANME Madame [C] [F] [N] à payer à Madame [S] [H], Madame [O] [H] et Madame [R] [H] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE