Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 16 juin 2026 — n° 23/00301

EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière Gola est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 1]. Cet appartement situé au rez-de-chaussée est composé d’une cuisine et de quatre pièces. Il a été donné en location par la société Gola à M. [P] [D]. Par acte de commissaire de justice des 9 et 11 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner M. [D] et la société Gola devant le tribunal judiciaire de Nice afin de voir ordonner principalement la cessation de l’activité de location meublée exercée dans l’appartement par M. [D]. Par conclusions n°3 notifiées le 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite : le prononcé du rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoirie du 6 février 2026,qu’il soit ordonné la cessation définitive de l’activité de location meublée exercée par M. [D] au sein du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,la condamnation de M. [D] à retirer les deux unités de climatisation installées en façade Ouest de l’immeuble et la caméra installée à la fenêtre du rez-de-chaussée donnant sur l’arrière-cour sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,la condamnation de M. [D] à ne pas stationner son véhicule dans la cour commune de l’immeuble sous astreinte de 300 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir,la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour non-respect des stipulations du règlement de copropriété,la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée. Il précise que le règlement de copropriété prévoit une destination bourgeoise exclusive et que le contrat de location de M. [D] prévoit un usage d’habitation exclusif. Il fait valoir que M. [D] exerce une activité de location touristique de chambres à la nuitée ou de courts séjours en louant à plus de 20 personnes simultanément. Il précise que l’appartement est équipé de lits en dortoir superposés dont certains dortoirs comportent 6/9 lits superposés. Il note qu’il s’agit d’une activité commerciale puisque M. [D] propose le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Il expose que l’activité de location exercée cause une suroccupation du local, de nombreuses allées et venues avec des arrivées tardives et des départs matinaux, des bruits de valise et des bruits diurnes et nocturnes ainsi que des dégradations occasionnées aux parties communes de l’immeuble. Il ajoute que M. [D] a fait installer sans autorisation préalable de l’assemblée générale un système de climatisation et une caméra de vidéosurveillance permettant de filmer l’accès à l’arrière-cour, partie commune, et les allers et retours des occupants de l’immeuble. Il explique enfin que M. [D] stationne son véhicule dans la cour intérieure sans disposer d’un emplacement de stationnement et en arrachant un arceau installé afin d’indiquer l’endroit réservé pour la sortie des containers des poubelles par l’entreprise de nettoyage. Il précise que la société civile immobilière Gola a été informée de l’activité de M. [D] et du non-respect du règlement de copropriété, mais n’a pas pris les mesures nécessaires pour la faire cesser. Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 26 janvier 2026, M.

MOTIFS DE LA DECISON Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture En vertu de l’article 803 alinéas 1er et 3 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. En l’espèce, M. [D] a notifié des conclusions le 15 janvier 2026, sept jours avant la date de clôture de l’instruction fixée au 22 janvier 2026. Le syndicat des copropriétaires n’a donc pas bénéficié du temps nécessaire pour répliquer avant la clôture et a communiqué des écritures en réplique le 23 janvier 2026. Il convient en conséquence de révoquer l’ordonnance de clôture et de fixer la clôture de l’instruction au 5 février 2026 avant l’ouverture des débats. Sur la demande relative à la cessation de l’activité de location meublée Selon l’article 8 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Aux termes de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. En l’espèce, l’article 1er du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] interdit l’exercice de toute activité commerciale ou industrielle : « Il ne pourra être exercé aucun commerce ni industrie de quelque nature que ce soit, dans aucune partie de l’immeuble ». « Il pourra être fait des locations en meublé à titre temporaire ou permanent mais seulement à des personnes de bonne vie et mœurs. » Le contrat de bail d’habitation signé par la société civile immobilière Gola et M. [D] le 1er février 2021 prévoit que le locataire s’oblige à respecter le règlement de copropriété dont il déclare avoir une copie. Article 8 du contrat de location indique que les locaux sont destinés à un usage d’habitation. M. [D] ne conteste pas l’activité de location à la nuitée à une clientèle touristique. Il ressort des annonces versées aux débats par constat d’huissier dressé les 27 octobre et 4 novembre 2022 que plusieurs lits superposés sont installés dans les chambres de l’appartement pour les transformer en dortoirs accueillant plusieurs personnes à la fois et notamment un dortoir mixte de 18 m2 avec 6 lits superposés et un dortoir réservé aux femmes de 4 lits superposés. Les annonces précisent en outre qu’il s’agit d’« une auberge de jeunesse » et que « l’établissement est géré par un hôte professionnel », que le linge est fourni, que des services de ménage quotidien sont proposés et que l’arrivée est autorisée entre 15h00 et minuit. Un constat d’huissier dressé le 3 février 2024 démontre en outre qu’une affiche sur l’appartement loué par M. [D] indique « La Promenade House ». L’activité de location exercée dans ces circonstances constitue une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété et M. [D] ne peut pas se prévaloir d’une location saisonnière chez l’habitant prévue par l’article L324-3 du code de tourisme. Des nuisances sonores et des dégradations occasionnées dans l’immeuble sont démontrées par des correspondance adressées par les copropriétaires au syndicat. M. [D] sera par conséquent condamné sous astreinte à cesser l’activité de location meublée exercée dans l’appartement loué dans les termes du dispositif. Sur la demande tendant au retrait des unités de climatisation et de la caméra L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. En l’espèce, M. [D] ne conteste pas avoir installé des unités de climatisation sur la façade de l’immeuble sans une autorisation préalable et précise uniquement que d’autres unités de climatisation sont déjà installées sur la façade de l’immeuble, sans apporter la preuve de cette installation. Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble qui sont effectués sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires sont irréguliers et la remise des lieux dans leur état d’origine doit être ordonnée. Il précise en outre avoir déjà désinstallé la caméra sans en apporter la preuve. M. [D] sera condamné à retirer les deux unités de climatisation installées en façade et la caméra sous astreinte dans les termes du dispositif. Sur la demande de condamnation de M. [D] à ne pas stationner son véhicule dans la cour de l’immeuble Le constat d’huissier dressé le 3 février 2024 montre un véhicule de marque Volkswagen immatriculé la [Immatriculation 1] garé près des poubelles de l’immeuble dans la cour de l’immeuble sans respecter les emplacements de stationnement et bloquant le passage des véhicules stationnés devant des garages. M. [D] ne conteste pas être propriétaire de ce véhicule et ne pas disposer d’emplacement de stationnement dans la cour de l’immeuble. Il sera par conséquent condamné à ne plus stationner son véhicule dans cette cour sous astreinte dans les termes du dispositif. Sur la demande de condamnation à payer des dommages et intérêts La transformation des chambres de l’appartement loué par M. [D] en dortoirs à la nuitée à une clientèle touristique de passage qui utilise les parties communes de l’immeuble, occasionne des nuisances sonores et des dégradations causant un préjudice au syndicat des copropriétaires sont il sera indemnisé à hauteur de 1 500 euros. Sur la demande de résiliation du contrat de bail La société civile immobilière Gola sollicite dans le dispositif de ses conclusions le prononcé de la résiliation du contrat de bail au regard du défaut de jouissance paisible. Le contrat de bail conclu le 1er février 2021 prévoit en effet en page 5 que le locataire doit jouir paisiblement des locaux loués conformément à leur destination d’usage d’habitation. La transformation des chambres de l’appartement en dortoirs aux fins de leur location à la nuitée à plus d’une dizaine de personnes ne constitue manifestement pas une jouissance paisible du logement à usage d’habitation. La résiliation du contrat de bail sera par conséquent ordonnée. Sur les frais du procès Partie perdante au procès, M. [D] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à la société civile immobilière Gola la somme de 1 500 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 4 juin 2025 et fixe la clôture au 5 février 2026 avant l’ouverture des débats ; CONDAMNE M. [P] [D] à cesser l’activité de location à la nuitée dans l’appartement situé au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et pendant une période de 100 jours ; CONDAMNE M. [P] [D] à ne pas stationner son véhicule dans la cour commune de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] sous astreinte de 300 euros par infraction constatée à compter de la signification du présent jugement ; CONDAMNE M. [P] [D] à retirer les deux unités de climatisation installées sur la façade de l’immeuble et la caméra donnant sur la cour de l’immeuble sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et pendant un délai de 100 jours ; CONDAMNE M. [P] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er février 2021 par M. [P] [D] et la société civile immobilière Gola pour l’appartement situé au sein de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] ; CONDAMNE M. [P] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [P] [D] à payer à la société civile immobilière Gola la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [P] [D] aux dépens de l’instance ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT