Tribunal judiciaire, référés, 16 juin 2026 — n° 26/00515

EXPOSÉ DU LITIGE L'ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 1] est une résidence soumise au statut de la copropriété. Après délibération d'une assemblée générale extraordinaire du 23 octobre 2023, le mandat de syndic de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC n'a pas été reconduit. L'assemblée générale des copropriétaires a décidé de confier le mandat de syndic à la société IMMO DU GOLF, puis à la société MN GESTION IMMOBILIERE. Selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1], la reprise de la comptabilité par la société MN GESTION IMMOBILIERE a laissé apparaître, au titre de la balance des comptes, un solde dû au syndicat des copropriétaires de 65.912,83 euros. La société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC n'a jamais restitué les fonds aux nouveaux syndics, pas plus qu'elle n'a communiqué l'ensemble des documents comptables nécessaires à la reprise de la gestion, malgré des demandes et des relances en ce sens. Toujours selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1], la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC est titulaire d'une garantie financière souscrite auprès de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION. Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 novembre 2023, la société IMMO DU GOLF a mis en demeure la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC de lui restituer la somme de 65.912,83 euros , en vain. Suivant jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 19 novembre 2024, la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC a été placé en liquidation judiciaire. La SELAS EGIDE représentée par Maître [C] [V] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de cette société. Une déclaration de créance a été établie le 30 octobre 2024 entre les mains de Maître [C] [V], en vain. Par actes de commissaire de justice en date des 04 et 05 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MN GESTION IMMOBILIERE a assigné Maître [C] [V] de la SELAS EGIDE, en sa qualité de liquidateur de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC et la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés. L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2026. Aux termes de son assignation, soutenue oralement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1] demande au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de : condamner la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à lui payer à titre provisionnel la somme de 65.912,83 euros, assortie des intérêts au taux légal courant depuis le 23 octobre 2023,fixer la somme de 65.912,83 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC, représentée par Maître [C] [V] de la SELAS EGIDE,condamner in solidum la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION et la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. De son côté, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de : ordonner à la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1] de communiquer la justification de l'encaissement du solde du précédent syndic au moment de la signature du mandat au 23 juin 2022 et les relevés bancaires jusqu'à la fin du mandat de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC au profit du syndic la société IMMO DU GOLF, passé le délai de cessation du mandat, pour les rapprocher des états comptables, avec l'arrêté de compte au moment du transfert de syndic,justifier de la période de gestion du syndic IMMO DU GOLF, dont le mandat a commencé à une date non définie et la démission est intervenue le 29 septembre 2025,ordonner la communication par la société CABINET L'IMMEUBL…

MOTIFS DE LA DÉCISION * Sur la demande de provision Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1] cherche à obtenir la restitution des fonds lui appartenant à hauteur de la somme de 65.912,83 euros. Selon la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, ce montant procède d'un détournement de fonds de la part du gérant de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC puisque cette somme est inscrite au sein même de sa comptabilité, découvert par les nouveaux syndics au moment de leur prise de fonction. Elle ajoute qu'il s'agit en réalité d'une collusion entre la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC et le précédent syndic, la société CABINET L'IMMEUBLE, elle-même liquidée, lesquelles avaient le même gérant actuellement mis en examen pour des faits d'escroquerie. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires s'appuie sur un texte et sur un principe prétorien arrêté par la Cour de cassation. Tout d'abord, l'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Par ailleurs, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 13 juillet 2023, (22-14.535) dans une affaire factuellement similaire, la Cour de Cassation a notamment posé le principe suivant : « Il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d'une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l'occasion de l'une de ces opérations, d'autre part, qu'elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance ». Il ressort de la combinaison de ces principes juridiques que la mise en œuvre de la garantie, sous réserve de son existence (1), suppose d'une part, la justification d'une créance certaine, liquide et exigible (2) et d'autre part, que la personne garantie soit défaillante (3), sans que le garant ne puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le syndic professionnel débiteur aux fins de recouvrement. Ces trois critères cumulatifs du principe seront successivement analysés. 1) Sur la garantie financière En vertu des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a accordé à la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC une garantie financière. Celle-ci est obligatoire en ce qu'elle est exigée des personnes qui exercent des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, comme cela était le cas du mandat de syndic exercé par la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC. La lecture de ses conclusions versées au soutien des débats oraux, ne permet pas de déceler de la part de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION la moindre contestation quant au fait qu'elle assure le cautionnement de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC. Sur l'attestation de cautionnement versée aux débats, il est en effet mentionné que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION garantit les activités de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC pour un montant de 6.700.000 euros selon un contrat qui porte le n° de police 1-11826-14597-0. 2) Sur l'existence d'une créance par le syndicat des copropriétaires Avant qu'il ne soit mis fin à son mandat de syndic, la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC avait établi et transmis à la société IMMO DU GOLF puis à la société MN GESTION IMMOBILIERE, un extrait d'un document dénommé « [Localité 2] Livre ». Ce document constitue un extrait du bilan comptable de la copropriété et de l'historique des mouvements à compter du 01 avril 2023 et jusqu'au 31 mars 2024. La lecture de ce document, qui retrace la comptabilité de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC sur les derniers mois d'exercice, permet de se rendre compte de l'existence d'un solde débiteur (dit total BPOC) de -65.912,83 euros, arrêté à la date du 10 décembre 2023. Il est constant que cette balance passive de -65.912,83 euros, générée en l'espace de quelques mois, pendant le mandat de gestion de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC, n'est justifiée par aucune circonstance conjoncturelle qui s’inscrirait dans des actes de gestion ou d'administration courantes accomplis dans l’intérêt de la copropriété. C'est d'ailleurs la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui est la plus critique des agissements de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC. Elle évoque explicitement des « collusions » entre les sociétés détenues par le gérant de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC avec la société CABINET L'IMMEUBLE. Pour autant, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui focalise son argumentaire sur le fait que cette dette serait imputable à la société CABINET L'IMMEUBLE, syndic qui gérait précédemment la copropriété et qui n'était pas garantit par ses soins, n'est, là encore, pas en mesure de justifier une amorce de vraisemblance de sa thèse. Surtout, elle n'en tire pas davantage de conséquences juridiques, notamment en n'appelant pas en la cause le garant de la société CABINET L'IMMEUBLE afin de pouvoir être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre, ni même ne justifie avoir engagé une action oblique, ni même déclaré une créance auprès du liquidateur de cette société, égale à la somme qui pourrait être mise à sa charge par la présente instance. Il est démontré par la lecture du [Localité 2] LIVRE que les ponctions débitrices opérées par la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (BPOC) sont bien relatives à des « opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ». De même, elles concernent des dettes ou des créances « ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l'occasion de l'une de ces opérations ». Pour reprendre ces critères dégagés par la Cour de Cassation dans son arrêt précité, il ne fait aucun doute que les détournements au préjudice du syndicat des copropriétaires qui fondent sa créance, se sont inscrits dans une démarche volontaire de la société CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC en lien direct avec la gestion du mandat de syndic, garantie au titre de la loi Hoguet. Cette créance n'est nullement provoquée par une quelconque intervention éventuelle d'une cause extérieure, imprévisible et irrésistible qui aurait pu échapper à cette garantie financière pour le cas échéant, constituer un risque strictement assurantiel. La société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION ne conteste pas spécifiquement le fait que le solde dû au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1] s'élève à la somme de 65.912,83 euros arrêté au 10 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS, Nous, Monsieur PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà : CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MN GESTION IMMOBILIERE, la somme provisionnelle de 65.912,83 euros (SOIXANTE CINQ MILLE NEUF CENT DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES) à titre provisionnel, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 05 mars 2026 ; DEBOUTONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de ses demandes notamment tendant au prononcé d'injonctions judiciaires de faire, d'expertise judiciaire et de communication de pièces ; CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DIT [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MN GESTION IMMOBILIERE, la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ; CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION aux entiers dépens de l'instance ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit. Ainsi jugé et mis à disposition le 16 juin 2026. LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,