Tribunal judiciaire, référés, 16 juin 2026 — n° 26/01684

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT DU 16 JUIN 2026 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 1] » DONT LE SIÈGE SOCIAL EST [Adresse 2] À [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE DÉFENDEUR M. [K] [A], demeurant [Adresse 2] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l’audience publique du 12 Mai 2026 PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier JUGEMENT PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, EXPOSE DU LITIGE Monsieur [K] [A] est propriétaire des lots n°121 et 196 au sein de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1]. Le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS est le syndic en exercice de cet immeuble. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, a assigné Monsieur [K] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond. L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 12 mai 2026. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, demande à la présente juridiction, au visa des articles 481-1, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement ses articles 10, 10-1, 14, 14-1 et 19-2, ainsi que le décret du 17 mars 1967 de : recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS en ses demandes, fins et prétentions et, les déclarer recevables et bien fondées, constater la déchéance du terme par suite du non-respect du non-paiement du budget prévisionnel voté par les assemblées générales des 17 avril 2023, 13 février 2024 et 27 mai 2025, ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,condamner Monsieur [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 2 553,63 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais arrêtés au 28 janvier 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus,condamner Monsieur [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 1 283,73 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 1er avril 2026 et le 31 décembre 2027,condamner Monsieur [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 122,02 euros au titre des frais déjà engagés, dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2025,condamner Monsieur [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,condamner Monsieur [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [K] [A] aux entiers dépens (frais d'assignation, de prise d'hypothèque et fra…

MOTIFS DE LA DECISION Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de médiation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile. * Sur les charges de copropriété échues L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) » L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l'espèce, il est constant que Monsieur [K] [A] est propriétaire des lots n°121 et 196 au sein de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété. En ce sens : l'assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2023 (pièce 9 du demandeur), auquel a régulièrement été convoqué le copropriétaire, a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024,l'assemblée générale des copropriétaires du 13 février 2024 (pièce 10 du demandeur), auquel a régulièrement été convoqué le copropriétaire, a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvé la modification du budget de l'exercice du 01 octobre 2023 au 31 décembre 2024 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2025,l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2025 (pièce 11 du demandeur), auquel a régulièrement été convoqué le copropriétaire, a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2023 au 31 décembre 2024, approuvé la modification du budget de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2026. Il procède de la lecture du sous-décompte arrêté au 20 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre de 2026 inclus) que Monsieur [K] [A] reste redevable de la somme de 2 553,63 euros d'arriérés de charges de copropriété. La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [K] [A]. Il pèse désormais sur lui la preuve d'avoir à démontrer qu'il s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant. Il en résulte que Monsieur [K] [A] est donc redevable de la somme de 2 553,63 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 20 janvier 2026 (appel de fonds 1er trimestre de 2026 inclus). Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2026, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé. * Sur les charges de copropriété à échoir récupérables L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). » L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ». En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour l'exercice 2026 ont été soumises, par lettres de mise en demeure, au copropriétaire défaillant. En l'absence de versement par Monsieur [K] [A] dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles. Monsieur [K] [A] sera donc également condamné au paiement de la somme de 1 283,73 euros au titre des trois appels de fonds à échoir de l'exercice 2026. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. * Sur les frais de recouvrement L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

PAR CES MOTIFS, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, CONDAMNE Monsieur [K] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 2 553,63 euros (DEUX MILLE CINQ-CENT-CINQUANTE-TROIS EUROS ET SOIXANTE-TROIS CENTIMES) au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 20 janvier 2026 (appel de fonds 1er trimestre de 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2026 ; CONDAMNE Monsieur [K] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 1 283,73 euros (MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE-TREIZE CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir (pour les 2e, 3e et 4e trimestres de l'exercice 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 122,02 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2026 ; CONDAMNE Monsieur [K] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS une somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions, notamment celle au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNONS Monsieur [K] [A] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d'assignation, de prise d'hypothèque et de frais d'exécution ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé et mis à disposition le 16 juin 2026. LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,