Tribunal judiciaire, référés, 16 juin 2026 — n° 25/02003

EXPOSE DU LITIGE La SAS [I] est propriétaire des lots n° 101 et 103 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2]. Il s'agit d'un local commercial situé en rez-de-chaussée et en entresol, lequel a été loué à la SARL [W] [S] au terme d'un bail commercial souscrit les 09 et 11 décembre 2022. La société FICAT MOULAS est le syndic en exercice de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, enregistré sous le n° 25-2003, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à TOULOUSE, sise à cette même adresse, pris en la personne de son syndic, la société FICAT MOULAS, a assigné la SAS [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins principalement de la voir être condamnée à procéder au démontage de la cheminée d'extraction et à cesser l'activité de restauration exploitée au sein du lot n°101, sous astreinte. Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, enregistré sous le n° 26/00177, SAS [I] a assigné son preneur la SARL [W] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, en intervention forcée. Par ordonnance du 03 février 2026, la jonction des instance a été prononcée. L'affaire a été examinée lors de l'audience du 05 mai 2026. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], sise à cette même adresse, pris en la personne de son syndic, la société FICAT MOULAS demande à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de : condamner solidairement la SAS [U] et la SARL [W] [S] à procéder au démontage complet du système d’extraction, sous astreinte de 100,00€ par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, condamner solidairement la SAS [U] et la SARL [W] [S] à faire cesser l’activité de restauration ou d’activité pouvant générer des nuisances sonores ou olfactives exploitée au sein du lot n°101, sous astreinte de 100,00€ par jour de retard,condamner solidairement la SAS [U] et la SARL [W] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.500,00€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, incluant le coût des procès-verbaux de constat dressés par le commissaires de justice. De son côté, la SAS [I] demande au juge des référés, de : A titre liminaire : déclarer recevable l’intervention forcée de la société [W] [S] exercée par la SAS SHANGHAI aux termes de son exploit introductif d’instance en date du 19 janvier 2026 et, au fond, la déclarer fondée,dire n’y avoir lieu à condamnation au titre du retrait de la gaine d’extraction installées sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 5],débouter en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic professionnel en exercice la société CABINET FICAT MOULAS de cette demande de condamnation, cette dernière apparaissant, au jour de la notification des présentes, si ce n’est sans objet, en tous cas sérieusement contestable,dire n’y avoir lieu à condamnation de la concluante d’avoir à faire cesser l’activité de restauration ou de commerce alimentaire exploitée au sein du lot n°101 de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] faute d’exploitation d’une activité de restauration in situ,débouter par voie de conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] représenté par son syndic professionnel en exercice la société CABINET FICAT MOULAS de sa demande présentée de ce chef,dans l'hypothèse où le Président du Tribunal judiciaire de Toulouse viendrait à considérer que la société [W] [S] exercerait une activité de restauration :condamner la société [W] [S] à cesser cette activité de restauration dans les 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir,dire que cette condamnation spécifique sera assortie d’une astreinte de : 1.000 € par jour de retard…

MOTIFS DE LA DÉCISION * Sur les règles posées par le règlement de copropriété Le règlement de cette copropriété prévoit à l'article A du chapitre 3 « destination de l'immeuble », que « L'immeuble est destiné à l'usage de bureaux, habitation et de toute activité commerciale à l'exception de toute activité de restauration, boîte de nuit, et d'une manière générale toutes activités pouvant générer des nuisances sonores et olfactives ». Suite à des résolutions votées en assemblée générale des copropriétaires, un modificatif du règlement de copropriété a été reçu par acte notarié du 27 septembre 2022. Il prévoit, suite au texte précité : « Par dérogation au précédent paragraphe, les activités de restauration de luxe sont expressément autorisées dans le lot n°102 à la condition expresse qu'il ne soit pas prévu d'extraction en toiture (…). Les activités de restauration de luxe ne pourront pas être ouverts au public après 21 heures ». * Sur les demande de démontage du système d'extraction d'air et de cessation de l'activité de restauration ou de l’activité pouvant générer des nuisances sonores ou olfactives L'article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». Sur le fondement de ce texte, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] demande à la présente juridiction de condamner les parties défenderesse à « procéder au démontage complet du système d’extraction » et à « faire cesser l’activité de restauration ou d’activité pouvant générer des nuisances sonores ou olfactives ». Elle considère qu'il s'agit d'un équipement non autorisé qui ne respecte pas les prescriptions du règlement de copropriété et une activité interdite en ce qu'elle perturbe la tranquillité des copropriétaires. Selon lui, cette situation constitue ainsi un trouble manifestement illicite aux règles spécifiques de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires justifie, notamment par un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 16 mai 2025 qu'un conduit d'extraction d'air, raccordé à ce local commercial a été installé le long de la façade de la copropriété pour venir s'évacuer en toiture et ce, alors qu'aucune demande, ni donc autorisation, n'avait été soumise à la décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Des mises en demeure ont été adressées à la SAS SHANGHAI afin qu'elle supprime immédiatement la cheminée d'extraction. Après la réception de l'assignation, la SARL [W] [S] a fait procéder au démontage partiel de la cheminée d'extraction. Il est effectivement justifié par procès-verbal dressé par commissaire de justice du 16 mars 2026 que la gaine d'extraction d'air qui s'élevait jusqu'à la toiture avait été enlevée. Le syndicat des copropriétaires soutient désormais que le conduit d'extraction qui courrait le long de la façade jusqu'à la toiture la plus haute de l'immeuble a été retiré, mais a été remplacé par une bouche d'extraction posée sur la toiture la plus basse, donnant directement sur la cour mitoyenne de l'immeuble. La SARL [W] [S] fait valoir qu'il s'agit de la bouche d'extraction pré-éxistente qui figure au bail commercial et dont la présence est indispensable afin de respecter les règles applicables en terme de ventilation des locaux. Le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse l'office probatoire, ne permet pas à la présente juridiction de se faire une idée précise de la configuration des lieux, si ce n'est une photographie non véritablement probante. Il semble en effet, que persiste la présence d'une ancienne gaine qui préexistait sans que cela n'ait pu troubler qui que soit dans le passé. En outre, la SARL [W] [S] démontre qu'elle n'exploite pas une activité de restauration puisque qu'il s'agit d'un commerce de pâtisseries, sans autres types de cuisson que celles de deux fours. Il s'en déduit que ce commerce de bouche ne peut être assimilé à une activité de restauration. Cela est d'autant plus vrai que les clients de cet établissement ne peuvent déguster les pâtisseries qu'à l'extérieur sur la terrasse. Dès lors, les limitations et interdictions posés par le règlement de copropriété semblent être respectées au jour de l'audience par les parties défenderesses. En effet, il n'est pas démontré par le titulaire de l'office probatoire que : la cuisson des pâtisseries s'inscrirait dans une activité plus spécifique de restauration, la cuisson des pâtisseries générerait des nuisances olfactives non démontrées, ni caractérisées,le magasin fermerait au delà de 21 heures, ce qui exclut de fait que l'activité puisse s'assimiler à celle d'un restaurant,une extraction d'air en toiture soit maintenue, d'autant que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni d'une activité de « restauration de luxe » seule concernée par cette interdiction spécifique selon le libellé du règlement de copropriété, ni que ce qu'il qualifie de « toiture plus basse » puisse être sérieusement assimilable à une véritable toiture telle que le conçoit le règlement de copropriété, alors qu'il semble qu'il s'agisse davantage d'un muret avec la présence de tuiles. Dans ces conditions, défaillant dans son office probatoire, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses prétentions. * Sur les dépens de l’instance Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Il ne peut pas être identifié de partie perdante dans cette affaire, compte tenu des succombances respectives des parties, l'assignation ayant tout de même provoqué le démontage de la gaine d'extraction récente. Il sera fait masse des dépens qui seront supportés dans les conditions décrites au dispositif de la présente ordonnance. * Sur les frais irrépétibles Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). » L’équité ne commande pas de faire application de ce texte.

PAR CES MOTIFS, Nous, Monsieur PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence : DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la société FICAT MOULAS, de l'ensemble de ses prétentions formulées à l'encontre de la SAS [I] et de la SARL [W] [S] ; REJETONS toutes autres demandes ou prétentions, y compris sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; FAISONS masse des entiers dépens qui seront supportés par moitié entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la société FICAT MOULAS, et à moitié par la SAS [I] et la SARL [W] [S] ; DISPENSONS la SAS [I] de toute participation à la dépense commune de la moitié des dépens dévolue au syndicat des copropriétaires et engendrés par la présente procédure ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé et mis à disposition le 16 juin 2026. LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,