Tribunal judiciaire, loyers, 16 juin 2026 — n° 26/00611

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 31 mars 2014, Monsieur [U] [X], Madame [T] [W] épouse [X] et Monsieur [B] [X] (consorts [X]) ont renouvelé le bail commercial donné à la S.A.S. FONCIA TRANSACTION VENDEE NORD des locaux situés à [Localité 5], [Adresse 4]. Le bail a pris effet le 1er avril 2014 pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 31 mars 2023, et le montant annuel du loyer fixé à 13.914,91 € hors taxes, payable en douze échéances mensuelles au début de chaque mois. Par exploit d’huissier de justice en date du 26 décembre 2024, les consorts [X] ont délivré au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2025 pour une nouvelle durée de neuf ans, avec un loyer mensuel fixé à 80.580 €. La S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE n’a pas répondu. Une expertise amiable a été réalisée à titre de fixation de la valeur locative des locaux. Les experts ont rendu leur rapport commun le 25 octobre 2025, concluant à une valeur locative des locaux considérés pouvant être retenue pour 143 €/m²p soit : 474,40 * 143 = 67.840 €/HT/an. Par mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé, transmis en courrier recommandé avec accusé de réception le 22 décembre 2025 (avis de distribution le 26 décembre 2025), les consort [X] ont réitéré leur demande. A défaut de réponse dans le mois, les consorts [X] ont fait délivrer le 02 avril 2026 à la S.A.S. FONCIA TRANSACTION France une assignation d’avoir à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, au visa des articles L145-33 et R145-23 du code de commerce, aux fins de : Fixer le montant du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 74.500 € hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;Subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R145-30 du code de commerce, auquel cas le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 74.500 € en principal pendant la durée de l’instance ;Condamner la S.A.S. FONCIA TRANSACTION VENDEE NORD à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026, délibéré prorogé au 16 juin 2026 pour raisons de service.

MOTIFS : Sur la date de renouvellement du bail commercial L’article L.145-11 du code de commerce dispose qu’ « Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L.145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L.145-10, faire connaître le loyer qu'il propose ». L’article L.145-12 prévoit « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L.145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. » En l’espèce, les consorts [X] ont fait délivrer à la S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE un congé avec offre de renouvellement le 26 décembre 2024, en proposant une modification du prix du bail. L’intention de renouveler le bail était contenue dans le congé délivré et le bail peut en conséquence être considéré comme renouvelé à compter du 1er juillet 2025. Sur le montant du loyer renouvelé Il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce qu’au renouvellement d’un bail commercial, à défaut d’accord sur le montant du loyer, le président du tribunal judiciaire peut être saisi pour voir fixer judiciairement le montant du loyer. Il lui appartient alors de vérifier que les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés. En l’espèce, l’expertise amiable produite par les bailleurs tend à démontrer une évolution notable des facteurs locaux de commercialité tant du fait du dynamisme économique et démographique de [Localité 6] sur la période considérée en raison de la rareté des immeubles à usage exclusif de bureaux, du dynamisme économique local et en comparaison des loyers de biens à proximité et équivalents. Les demandeurs soulignent également avoir réalisé des travaux importants à hauteur de 59.350 € TTC sur les cinq dernières années (mémoire du 22 décembre 2025). Au regard des éléments produits par les consorts [X], il est suffisamment établi l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité depuis la signature du bail initial, permettant un déplafonnement du loyer renouvelé. Le montant du loyer proposé par les experts amiables, 67.840 € HT annuel, soit 143€/m², tenant compte d’une décoté de 10% en raison de l’absence de stationnement et une surcote de 3% pour réunion des deux baux pour une même activité commerciale. Hors décote et surcote, le loyer mensuel est proposé à 154 €/m². Néanmoins, il est constant que l’expertise amiable non contradictoire régulièrement versée aux débats ne peut constituer le seul élément de preuve permettant au juge de fonder leur demande. A ce titre, les consorts [X] ont versé également des données statistiques locales sur le dynamisme démographique de la commune de [Localité 6], outre des annonces locales tendant à confirmer des montants de loyers mensuels conformes au regard des surfaces considérées. Les consorts [X] démontrent également la justesse de leur demande de loyer renouvelé, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une expertise judiciaire. Il sera donc fait droit à la fixation d’un loyer renouvelé à hauteur de 74.500 € HT/HC par an. Sur les demandes accessoires Partie perdante, la S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE sera condamnée aux entiers dépens. Elle sera également condamnée à verser aux consorts [X] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, rappelle que l’exécution provisoire est de plein droit sauf décision contraire.

PAR CES MOTIFS Par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu publiquement : FIXE à la somme de 74.500 € hors taxe et hors charges le montant annuel du loyer dû par la S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE au titre du bail renouvelé le 1er juillet 2025 concernant les locaux (bureaux) situés à [Adresse 4] à [Localité 5] ; DIT que les autres clauses, charges et conditions du bail expirés demeurent inchangées ; CONDAMNE la S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE aux entiers dépens ; CONDAMNE la S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE à verser à Monsieur [U] [X], Madame [T] [W] épouse [X] et Monsieur [B] [X] (consorts [X]) la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffier. Dorothée MALDINEZ Franck [S] ONDO