Tribunal judiciaire, 5ème chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 23/00215

FAIT DROIT Assignations des : 17, 18 et 21 Novembre 2022 20 Décembre 2022 JUGEMENT rendu le 18 Juin 2026 DEMANDEURS Madame [T] [O], née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 1], Monsieur [V] [W], né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 1], représentés par Maître Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de Paris, avocat postulant, vestiaire #G0586 et par Maître Pierre MASQUART, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant. DÉFENDERESSES Madame [P] [F], née le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 4], représentée par Maître Thomas LARCHER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0159. Décision du 18 Juin 2026 5ème chambre 2ème section N° RG 23/00215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBWX La société BNP PARIBAS, société anonyme au capital de 2.468.663.292 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 662 042 449, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Laurent GUIZARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L0020. La société CREDIT LYONNAIS, société anonyme de banque au capital de 2.037.713.591 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 954 509 741, dont le siège social est situé [Adresse 4] et le siège central à [Localité 6], prise en la personne de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Frédéric LEVADE avocat au barreau de Paris, vestiaire #L007. La société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE, société coopérative à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 382 900 942, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Vincent GALLET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1719. PARTIES INTERVENANTES Madame [J] [S], entrepreneur individuel à responsabilité limitée, titulaire de la carte professionnelle portant la mention Transaction sur immeubles et fonds de commerce numéro CPI 9401 2021 000 000 017 délivrée par la CCI Île-de-France, exerçant son activité d’agence immobilière sous la dénomination DANDELION IMMOBILIER [S] EIRL, dont l’adresse est [Adresse 1] à [Localité 1], intervenante volontaire, représentée par Maître Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0586, avocat postulant et par Maître Pierre MASQUART, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant. La société JLF INVEST & PATRIMOINE, société à responsabilité limitée dissoute et radiée du Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 824 626 493, prise en la personne de Monsieur [Y] [D], agissant en qualité de liquidateur amiable, dont le siège social était situé [Adresse 6] à [Localité 8], intervenante forcée, Monsieur [Y] [D], né le [Date naissance 4] 1984 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] à [Localité 10], intervenant forcé, représentés par Maître Virginie RAMBERT de la SCP GAMBULI & RAMBERT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0175. Décision du 18 Juin 2026 5ème chambre 2ème section N° RG 23/00215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBWX COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Juge rapporteur, Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint, Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

MOTIFS, Il résulte des dispositions de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre publique. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré de son obligation doit en rapporter la preuve. Enfin, selon l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Sur les demandes de Mme [O] et de M. [W] Le tribunal constate que Mme [O] et M. [W] ne formulent plus aucune demande contre les sociétés BNP PARIBAS, le CREDIT LYONNAIS et CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE. La promesse de vente conclue entre M. [W] et Mme [O], d'une part, et Mme [F], d'autre part stipule que la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 246 500 euros remboursable sur une durée maximum de vingt-cinq ans avec un taux d'intérêt de 1,6 % maximum. Cette condition suspensive doit être réalisée au plus tard le 1er juin 2022, date à laquelle le bénéficiaire doit avoir obtenu une ou plusieurs offres de prêt. L'obtention ou la non obtention du prêt doit être notifiée par le bénéficiaire au promettant ou au notaire. A défaut de cette notification, la promesse de vente est caduque. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les sommes qu'il a versées, notamment au titre de l'indemnité d'immobilisation, en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt. Il est précisé qu'en cas de refus de prêt, le bénéficiaire doit justifier de deux refus de prêt, le prêt refusé devant revêtir les caractéristiques indiquées plus haut. Par ailleurs, sont rappelées, dans cette partie du contrat, les dispositions de l'article 1304-3 du code civil selon lesquelles la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En outre, le compromis de vente stipule que l'indemnisation est acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, même si le bénéficiaire fait connaître sa décision de ne pas acquérir l'immeuble. Dans cette hypothèse, l'indemnisation est néanmoins acquise au bénéficiaire dans les cas suivants : - Si l'une au moins des conditions suspensives stipulées dans l'acte est défaillie dans les délais et selon les modalités prévues, - Si le bien promis à la vente se révèle faire l'objet d'une servitude ou d'une mesure administrative de nature à en déprécier la valeur ou à le rendre impropre à son usage, - Si le bien mis en vente est grevé d'une hypothèque, d'un privilège, d'une antichrèse ou d'une saisie déclarée ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être obtenue lors de la signature de la vente au moyen des fonds provenant du prix, - Si le bien vendu fait l'objet d'une location non déclarée, - Si le promettant n'a pas communiqué son titre de propriété et s'il ne justifie pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière, - En cas d'infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative au bien promis, - Si le promettant vient a manquer de la capacité, des autorisation ou des pouvoirs nécessaires à la conclusion de la vente amiable, - Si la non-réalisation de la vente est imputable au promettant. En l'espèce, l'acte de vente devait être conclu au plus tard le 8 juillet 2022 à seize heures. Il ne l'a jamais été. La non-réalisation de cette vente est due au fait que Mme [F] n'a pas obtenu le prêt stipulé comme étant la condition suspensive de cette vente. Cette non-obtention de prêt a été notifiée par Mme [F] en produisant trois refus de prêts en date des 6 et 18 mai 2022 émanant de la BNP PARIBAS, de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE et du CREDIT LYONNAIS, qui se sont avérés être des faux, les trois banques concernées ayant indiqué qu'elles n'avaient jamais été sollicitées. Pour justifier de démarches en vue d'obtenir un concours financier, Mme [F] verse aux débats des échanges de courriers électroniques avec une société CAFPI, expert en crédit, et une société AVICOP, courtier en crédit immobiliers, où il est question de rendez-vous téléphoniques, et où Mme [F] communique des documents dont on ignore la teneur exacte. Il ne résulte pas de ces échanges qu'une quelconque banque ait été contactée par la société CAFPI, ni par la société AVICOP, en vue de l'obtention d'un prêt. Elle verse aux débats des échanges de courriers électroniques avec la société JLF & PATRIMOINE qui ont eu lieu aux mois de mai et de juin 2022, à la lecture desquels l'on s'aperçoit qu'elle a attendu le 10 juin 2022 pour avoir communication des refus de prêt censés lui avoir été opposés. En outre, deux de ces refus de prêt, émanant de la BNP PARIBAS et de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE, datent du 6 mai 2022, alors qu'au vu des pièces produites par Mme [F] elle-même, ses contacts avec la société JLF INVEST & PATRIMOINE n'ont débuté que le 10 mai 2022. Il était évident, pour Mme [F], que les banques, auteurs de ces lettres de refus, n'avaient pas été contactées par la société JLF INVEST & PATRIMOINE, qu'elles n'avaient donc jamais pu émettre ces refus et que ces courriers étaient des faux. Au vu de cet élément, Mme [F] aurait dû s'abstenir de communiquer ces lettres de refus ainsi que celle en date du 18 mai 2022, sensée émaner du CREDIT LYONNAIS, le caractère frauduleux des courriers du 6 mai ne pouvant que la conduire à s'interroger sur l'authenticité de cette lettre. Il apparaît, au vu de ce qui précède, que Mme [F] n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour obtenir un prêt, sachant qu'elle disposait d'un mois et demie pour ce faire, ce qui est un délai court. En effet, elle s'en est entièrement remise à des intermédiaires sans surveiller leur action, elle a attendu le 10 juin 2022, pour solliciter des lettres de refus de prêts alors que la date limite pour obtenir un concours financier était fixée au 1er juin 2022 et avait été repoussée de dix jours, et elle a produit de fausses lettres de refus de prêt dont le caractère inauthentique de deux d'entre elle ne pouvait que l'interpeller en raison de la date qui y était mentionnée. Elle a fait preuve de négligence et de mauvaise foi et elle a, de ce fait, empêché la condition suspensive de prêt stipulée au compromis de vente de se réaliser. Celle-ci doit donc être considérée comme étant réalisée. La vente n'ayant pas été conclue, et aucune des hypothèses, énumérées au compromis de vente, dans lesquelles l'indemnité d'immobilisation est reversée au bénéficiaire, n'étant réalisées, l'indemnité d'immobilisation de 21 000 euros sera versées à Mme [O] et à M. [W]. Mme [F] sera donc condamnée à payer cette somme aux demandeurs, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Maître [E] [G], notaire ayant rédigé la promesse de vente et reçu 10 500 euros de Mme [F], au titre de cette indemnité, devra verser cette somme à Mme [O] et à M. [W]. Mme [F] sera condamnée à verser à ces derniers le solde de la dette. Mme [O] et M. [W] sollicitent, en outre, la condamnation de Mme [F] à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral dont ils se prévalent. Ne rapportant pas la preuve d'un tel préjudice, ils seront déboutés de leur demande. Sur les demandes de Mme [F] Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur d'une obligation contractuelle peut être condamné à des dommages et intérêts pour inexécution ou pour exécution tardive de cette obligation sauf s'il est établi que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [J] [O] et à M. [V] [W] l'indemnité d'immobilisation de 21 000 euros stipulée au compromis de vente conclu le 1er avril 2022 pardevant Maître [E] [G], notaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Ordonne au notaire susnommé de verser entre les mains de Mme [J] [O] et de M. [V] [W] la somme de 10 500 euros versée d'ors et déjà par Mme [P] [F] au titre de cette indemnité ; Dit que Mme [P] [F] devra payer à Mme [J] [O] et à M. [V] [W] le solde de l'indemnité augmentée des intérêts ; Reçoit Mme [J] [S] en son intervention volontaire ; Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [J] [S] la somme de 20 000 euros au titre de sa rémunération, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [J] [O] et à M. [V] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [P] [F], la société JLF INVEST & PATRIMOINE et M. [Y] [D] à payer la somme de 1 000 euros à la société le CREDIT LYONNAIS (LCL), la somme de 1 000 euros à la société BNP PARIBAS et la somme de 1 000 à la société CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la société JLV INVEST & PATRIMOINE et M. [Y] [D] à garantir Mme [P] [F] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur d'un quart ; Condamne in solidum Mme [P] [F], la société JLF INVEST & PATRIMOINE et M. [Y] [D] aux dépens ; Ordonne la distraction de ces derniers au profit des avocats qui en ont fait la demande ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2026. La Greffière, Le Président, Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU