Tribunal judiciaire, 18° chambre 1ère section, 18 juin 2026 — n° 21/01227

FAITS ET PROCÉDURE La S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] (ci-après la société OPTM), anciennement dénommée la société [Adresse 2], est propriétaire de locaux situés au [Adresse 3], immeuble en copropriété, dans lesquels sont exercées une activité commerciale de restauration et une activité de visite panoramique de la tour. Afin d’optimiser les modalités d’exploitation de ses lots, la société OPTM a souhaité bénéficier de plusieurs espaces des parties communes de [Adresse 1]. Plusieurs conventions lui ont ainsi été consenties par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires). Par acte sous-seing privé du 10 novembre 2011 intitulé “Convention d’autorisation d’occupation temporaire”, le syndicat des copropriétaires “autorise” dans l’article 1 “Désignation” du contrat, la société OPTM à  “organiser des visites de la terrasse située au [Adresse 4]”. Aux termes de son article 2.1 “Durée”, la convention a été consentie pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020, moyennant une redevance égale à 10 % des droits d’entrée hors taxes de la terrasse, avec un minimum de 40.000 euros par an hors taxes. Deux autres conventions ont été signées par les parties, portant sur un des halls du rez-de-chaussée et sur une partie commune extérieure afin de faciliter l’accès à la clientèle, à savoir : - une convention “billetterie” en date du 21 mai 1976 suivie de treize avenants successifs, le dernier avenant étant de 1989, portant sur un espace situé dans le hall secondaire d’entrée du rez-de-chaussée haut du bâtiment B de la tour (pignon nord) afin d’y installer « des sièges et une billetterie légers et amovibles » à l’usage des visiteurs de la terrasse; - une convention “cheminement” en date du 30 juin 1989 modifiée par avenant du 31 août 1995 par laquelle le syndicat des copropriétaires a autorisé la société OPTM, à titre gratuit et pour une durée d’un an renouvelable tacitement par période d’un an sauf dénonciation par l’une des parties à tout moment sous réserve du respect d’un préavis de trois mois, de mettre en place un dispositif consistant en un cheminement couvert par toile, à partir du bas des escaliers conduisant à la terrasse jusqu’à l’entrée de la billetterie. Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs donné à bail à la société [Adresse 2], par acte du 11 octobre 2011, des locaux situés au 4ème sous-sol de la tour à usage exclusif de réserve destinés à abriter les vestiaires du personnel d’OPTM, d’une surface d’environ 50 m² moyennant un loyer annuel hors taxes de 13 500 euros, charges incluses. Par arrêté du 20 novembre 2009, la Préfecture de Paris a ordonné la réalisation de travaux de désamiantage au sein de la tour. A la suite, au courant de l’année 2010, un projet de réhabilitation et de rénovation de la tour a vu le jour, lequel a révélé la nécessité de la réalisation de travaux en site inoccupé. C’est dans ce contexte qu’une assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2020, aux termes d’une résolution n°10, a décidé de prononcer la résiliation de la convention terrasse pour l’échéance du 31 mars 2023. Par acte d’huissier du 27 novembre 2020, la société OPTM a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater la nullité de la résolution n°10 du 8 septembre 2020.

MOTIFS DU JUGEMENT Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines des demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. Sur la qualification du contrat à effet du 1er avril 2011 renouvelé le 1er avril 2020 La société OPTM fait valoir en substance qu’elle bénéficie d’un bail au visa de l’article 1709 du code civil et que celui-ci, d’une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2011, a été renouvelé aux mêmes charges et conditions le 1er avril 2020 pour une durée nécessairement de neuf années conformément aux dispositions de l’article L.145-12 du code de commerce, le congé notifié pour le 31 mars 2023 ne pouvant dès lors produire effet. Elle expose que la convention d’occupation temporaire doit ainsi être requalifiée en bail commercial et que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que l’occupation des parties communes lui appartenant constitue à elle seule un motif objectif de précarité. Elle soutient qu’il n’existe pas de circonstances particulières qui seraient étrangères aux parties (réhabilitation et désamiantage), que la redevance qu’elle acquitte correspond bien à un loyer et que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer les restrictions de jouissance prévues au cahier des charges, les parties étant tenues de respecter en tout état de cause les prescriptions législatives et réglementaires. Elle ajoute que le statut des baux commerciaux peut s’appliquer à un emplacement, en l’espèce le toit-terrasse, qui revêt les caractères de stabilité et de permanence requis pour son exploitation, et que l’exercice de son activité est autonome. Elle soutient par ailleurs qu’il n’y pas eu d’aveu de sa part visant à reconnaître que seules les échéances d’un bail précaire lui permet l’utilisation d’un toit terrasse. En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir pour l’essentiel que la convention en litige a été justement qualifiée de convention d’occupation temporaire au moment de sa conclusion en raison: - de l’existence d’un motif de précarité caractérisé par la nature du [Adresse 4] Maine Montparnasse, partie commune de cette dernière, et de l’existence d’un projet de réhabilitation de très grande ampleur dont avait pleinement connaissance la société OPTM au moment de sa conclusion et lors de sa tacite reconduction ; - de la limitation du droit de jouissance intrinsèque à la configuration du [Adresse 4] étage; - du faible montant de sa redevance. Il ajoute que ladite convention ne peut être qualifiée de bail commercial dans la mesure où le [Adresse 4] étage n’est pas un local au sens du statut des baux commerciaux mais une simple partie commune de [Adresse 1] ; qu’aucun fonds de commerce n’y est exploité de sorte qu’il est impossible de considérer cette surface comme étant un local accessoire à l’exploitation du [Adresse 3] étage appartenant à la société OPTM. Selon l'article L.145-5-1 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, qui est venu codifier à droit constant la jurisprudence antérieure, n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire conclue pour l'exploitation d'un fonds de commerce, laquelle se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, comme la réalisation de travaux de mise en conformité ou de sécurité rendus impératifs sous condition que les locaux soient vides de toute occupation, et que l'occupant a connaissance de la précarité de son titre, sans volonté d'éluder le statut. Par ailleurs, selon l'article L.145-1 du même code, ne peut revendiquer le statut des baux commerciaux que l'exploitant, régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés, d'un fonds de commerce. Il s’ensuit qu’une convention d'occupation précaire peut être librement consentie lorsque le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Décision du 18 Juin 2026 18° chambre 1ère section N° RG 21/01227 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWAD A titre liminaire, le tribunal relève qu’il est établi et non contesté que la convention en litige conclue le 10 novembre 2011 a fait l’objet d’une tacite reconduction à compter du 1er avril 2020. Une nouvelle convention a donc été conclue à cette date, aux mêmes clauses et conditions que la précédente. En l’état de la procédure, au regard du dispositif de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état - qui ne vise expressément que la convention conclue en 2011- confirmée par la cour d’appel et des prétentions de la société OPTM qui demande au tribunal de requalifier “le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020", le tribunal estime nécessaire d’analyser les critères de qualification, notamment celui lié à la précarité qui oppose les parties, à la date du 10 novembre 2011 et non uniquement à celle du 1er avril 2020. En l’espèce, la convention en litige stipule notamment : En son article 1 “Désignation” que le syndical principal autorise la société [Adresse 2] (devenue la société OPTM) à organiser des visites de la terrasse située au [Adresse 4] d’une surface approximative de 840 m2, laquelle constitue une partie commune de l’ensemble immobilier Tour Maine Montparnasse dont la propriété est répartie entre les copropriétaires de l’ensemble immobilier au prorata de leurs tantièmes; En son article 2 “Durée” que la convention est consentie et acceptée pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020 ; que la convention se renouvellera par tacite reconduction, par périodes de trois ans, sauf dénonciation donnée par l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception six mois au moins avant la fin de la convention en cours; En son article 3 “Occupation et utilisation temporaires”, que la convention est consentie à titre précaire et révocable et ne confère pas de droit réel à l’occupant, qui ne peut revendiquer aucun droit de propriété sur les locaux mis à sa disposition dans le cadre du présent contrat ; que les dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à R.145-33 du code de commerce, décret n°536960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre les bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal et, de manière plus générale, toutes les dispositions législatives ou règlements à la propriété commerciale ne sont pas applicables; En son article 4 “Obligations de la société [Adresse 2]", que cette dernière devra utiliser les lieux uniquement pour les visites de sa clientèle et qu’elle devra organiser les visites conformément aux dispositions du cahier des charges annexé à la convention et précisant les obligations imposées à la surveillance des escaliers de secours, le contrôle de l’accès du 57 ème étage et la surveillance du public et sur la terrasse hélicoptère; En son article 6 “Redevance” que la convention est consentie et acceptée moyennant une redevance égale à 10 % hors taxe des droits d’entrée spéciaux à l’entrée de la terrasse perçus par la société [Adresse 2] qui devra fournir chaque trimestre un relevé des entrées et permettre le contrôle de ses recettes par le syndic ; que le montant minimal de la redevance annuelle est fixé à la somme de 40 000 euros hors taxes.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020, est soumis au régime de la propriété commerciale, Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de voir juger réputées non écrites les clauses du bail à effet du 1er avril 2011 manifestement contraires aux dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce, et notamment les articles 3.2. et 5.3. du bail précité, Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande subsidiaire de voir juger que le bail à effet du 1er avril 2011, renouvelé le 1er avril 2020, bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 1 du code de commerce à raison de son caractère accessoire à l’exploitation du fonds du [Adresse 3] étage, Dit que par l’effet du congé délivré le 2 décembre 2020 par le syndicat de [Adresse 1] à la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] (OPTM), la convention d’occupation temporaire, conclue le 10 novembre 2011 à effet du 1er avril 2011 et renouvelée le 1er avril 2020 a pris fin le 31 mars 2023 à 24h, Ordonne à la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de libérer les lieux objets de la convention situés au [Adresse 4]- [Adresse 1] – [Localité 1] et dit qu’à défaut de départ volontaire dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sera autorisé à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à déposer toutes installations, équipements et mobiliers, de quelque nature que ce soit, situés au [Adresse 4] Maine Montparnasse, [Adresse 1] – [Localité 1], et rappelle que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Déboute le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] de ses demandes d’astreinte, Condamne la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 15 335,73 € TTC au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte arrêté au 28 août 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] relatives à la convention d’occupation temporaire de la billetterie en date du 21/05/1976 et ses 13 avenants, au bail portant sur les locaux à usage de réserve situés au 4ème sous-sol en date du 11 octobre 2011, et à la convention portant sur le cheminement extérieur en date du 30 juin 1989 et son avenant du 31 août 1995, Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à lui payer la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts pour pertes d’exploitation, Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de ses demandes d’expertise et d’allocation d’une provision, Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1240 du code civil, Déboute la S.A.S. Observatoire Panoramique de [Adresse 1] ( OPTM) de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.S.