Tribunal judiciaire, 2ème chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 24/05507

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte du 17 octobre 2023, un compromis de vente a été reçu par Me [C] [S], de l’office notarial Des terres-Neuves, entre M. [H] [Z] et Mme [R] [X] (vendeurs) et M. [L] [G] ainsi que Mme [U] [D] (acquéreurs), portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] (50), pour un prix de 323.000 euros, outre frais d’acte, sous conditions suspensives de droit commun, la date de réitération de la vente par acte authentique ayant été fixée au 19 décembre 2023 au plus tard. M. [G] et Mme [D] ont versé entre les mains du notaire rédacteur une somme de 16.150 euros à titre de séquestre. Le 18 décembre 2023, à la suite d’une contre-visite du bien, M. [G] et Mme [D] ont sollicité la réalisation d’un état parasitaire, de sorte que le rendez-vous de signature de l’acte authentique a été reporté dans l’attente de la réalisation de ce diagnostic. Le rapport d’état parasitaire a été rendu le 21 décembre 2023. La vente n’ayant pas abouti, par acte extrajudiciaire du 26 mars 2024, M. [H] [Z] et Mme [R] [X] ont fait assigner M. [G] et Mme [D] devant la juridiction de céans, afin principalement d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue au compromis ainsi que l’indemnisation de leurs divers préjudices. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 mars 2025, M. [Z] et Mme [X] demandent au tribunal de : « Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, Vu l’article 1231-1 du Code civil, Vu le compromis de vente en date du 17 octobre 2023, Vu les pièces versées aux débats, - Déclarer les demandes de Monsieur [Z] et Madame [X] recevables et bien fondées et en conséquence, - Débouter Monsieur [G] et Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la pénalité stipulée dans le compromis de vente signé le 17 octobre 2023 à hauteur de 10 % du prix de vente, soit 32.300 € et partant, - Autoriser Maître [Y] représentant la SAS OFFICE NOTARIAL DES TERRES-NEUVAS notaire à [Localité 5] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la somme de 16.150 € entre ses mains séquestrée ; - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la somme de 16.150 € correspondant au solde de la pénalité due à ces derniers en application du compromis de vente conclu le 17 octobre 2023 ; - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la somme de 1.593 € au titre de la taxe foncière 2024 ; - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la somme de 718 € au titre de la cotisation d’assurance habitation pour l’année 2024 ; - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la somme de 50.000 € au titre du gain manqué en l’absence de réitération de la vente promise ; - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral subi du fait de leur comportement ; - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] et Madame [X] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [G] et Madame [D] aux entiers dépens de l’instance ». Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 janvier 2025, M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes de « juger » Il n'y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont uniquement la reprise des arguments développés dans les écritures des parties. Sur la demande principale en paiement de la pénalité contractuelle et celle reconventionnelle en nullité de la vente M. [Z] et Mme [X] se prévalent des dispositions contractuelles du compromis, notamment la clause « stipulation de pénalité », pour solliciter la condamnation en paiement des défendeurs à leur verser l’indemnité fixée en cas de non-régularisation de la vente par acte authentique du fait fautif des acquéreurs. Ils soutiennent que toutes les conditions suspensives prévues à l’acte ont été levées, soulignant sur ce point que l’établissement d’un diagnostic parasitaire n’avait pas été érigé en tant que tel, mais avait été laissé à la discrétion des acquéreurs. Ils contestent la présence de mérule et/ou termites affectant leur bien, se prévalant des conclusions du rapport de l’état parasitaire, et affirment qu’au demeurant la présence relevée par l’expert de marques qualifiées de « trous de sortie » sur certaines poutres de la maison avait forcément été constatée par les intéressés lors des visites des lieux. Ils soulignent la mauvaise foi des défendeurs, avec qui selon eux l’entente était très cordiale, en ce compris lors de la contre-visite du 16 décembre 2023, soutenant qu’ils ont pris prétexte du contenu du rapport diagnostic ainsi que de prétendus éléments mensongers dans l’acte pour se dédire. Les consorts [N] se prévalent par ailleurs du bénéfice de la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée à l’acte, soutenant être profanes dans le domaine de l’immobilier. En réponse aux moyens adverses, ils soutiennent que seuls les défendeurs sont à l’origine de la rupture de la promesse litigieuse, d’une part, et qu’ils ont respecté le préalable de la mise en demeure pour l’application de la clause pénale, d’autre part. Ils contestent toute réticence dolosive quant à la présence éventuelle de parasites dans le bien rappelant que l’établissement d’un diagnostic sur ce point n’était pas une condition suspensive de l’acte ni un élément déterminant de sa réalisation, d’une part, qu’il n’y a aucune preuve d’une éventuelle atteinte à la solidité de la maison, d’autre part, et que le prétendu bien affecté dans le voisinage se situe en réalité de l’autre côté de la ville, enfin. Ils contestent également les prétendus « mensonges figurant au compromis », soulignant l’absence de lien avec le litige s’agissant de l’information quant à la mise en liquidation judiciaire d’une SARL au sein de laquelle M. [Z] était associé, contestant toute difficulté de bornage avec la propriété voisine, et affirmant que le panneau publicitaire excipé en défense est situé sur le fonds voisin. En défense, M. [G] et Mme [D] concluent à titre principal au rejet de la demande principale en paiement de la clause pénale pour non-respect « de la procédure », soutenant que les demandeurs sont seuls à l’origine de la rupture du compromis, ayant refusé leur proposition amiable de résolution faite à la suite des conclusions alarmistes de l’état parasitaire, d’une part, et que le formalisme prévu au contrat (à savoir une mise en demeure faite aux acquéreurs de signer l’acte authentique de vente) n’a pas été respecté, d’autre part. Ils concluent à titre subsidiaire à la nullité de l’acte, se prévalant d’abord de la réticence dolosive des consorts [N] quant à la présence de mérule sur la commune de situation du bien et quant à la présence d’insectes xylophages affectant le bien lui-même, comme en atteste le diagnostic parasitaire réalisé en décembre 2023, ce qu’ils ne pouvaient ignorer, et ce pour quoi ils n’ont pas inclus à l’acte, à dessein, la réalisation obligatoire d’un tel diagnostic, alors même qu’il s’agissait d’un élément déterminant de leur consentement, la présence de tels insectes étant de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage. Ils se prévalent ensuite de la présence dans l’acte de mentions mensongères du fait d’omissions volontaires des demandeurs, quant à leur qualité d’associés d’une SARL mise en liquidation judiciaire en 2022, quant à l’existence d’une discordance entre le cadastre et les limites séparatives de la propriété objet de la vente, la haie plantée ne suivant pas cette limite entraînant un empiètement du terrain des voisins de 25m² et un risque d’usucapion de la bande litigieuse, et enfin quant à la présence d’un panneau publicitaire sur le bâtiment limitrophe de la rue et donc l’existence d’un contrat d’affichage. Ils en déduisent l’absence de bonne foi des vendeurs dans la signature du compromis de vente querellé. M. [G] et Mme [D] soutiennent en outre que les demandeurs sont associés et dirigeants de quatre SCI, depuis près de vingt ans concernant M. [W], pour en déduire qu’ils sont des professionnels de l’immobilier et ne peuvent donc se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés. Ils excipent enfin d’un manquement des demandeurs à leur obligation précontractuelle d’information. **************************** Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » Sur ce, Le compromis de vente du 17 octobre 2023, conclu entre les parties, contient en page 8 une clause intitulée « stipulation de pénalité », ainsi rédigée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme correspondant à dix pour cent (10%) du prix de la vente, à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ». Or, il ressort de l’examen des pièces produites au débat que, par un courriel daté du 04 janvier 2024, le notaire de M. [Z] et de Mme [X] leur a fait part des arguments des consorts [F] au soutien de leur refus de poursuivre la vente, puis a conclu ledit écrit en indiquant que le notaire des défendeurs « demande si, aux vues (sic) de ces éléments, nous pouvons lui confirmer une résiliation amiable du compromis avec remise du dépôt de garantie à ses clients ». Ces dernières lignes, dénuées d’ambiguïté, doivent être interprétées comme un renoncement définitif de M. [Z] et de Mme [X] à la réitération de la vente, mais ne sauraient être appréciées comme illustrant une inexécution définitive de ladite vente au sens de la clause pénale. Pour prétendre au bénéfice de l’indemnité contractuelle, il revenait à M.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTE M. [H] [Z] et Mme [R] [X] de l’intégralité de leurs prétentions, AUTORISE Me [Y] représentant la SAS OFFICE NOTARIAL DES TERRES-NEUVAS notaire à [Localité 5] (50), à restituer la somme séquestrée entre ses mains à hauteur de 16.150 euros, à M. [L] [G] et à Mme [U] [D], DEBOUTE M. [L] [G] et Mme [U] [D] du surplus de leurs prétentions indemnitaires et en paiement, CONDAMNE in solidum M. [H] [Z] et Mme [R] [X] à payer à M. [L] [G] et à Mme [U] [D] une somme de 6.420 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [H] [Z] et Mme [R] [X] aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE