Tribunal judiciaire, quatrième chambre, 16 juin 2026 — n° 22/06378

EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [G] [T] a acquis un appartement (lot 37) et une place de parking (lot 59) situés au [Adresse 3] à [Localité 4] auprès de la Société civile immobilière de construction vente LES AMARYLLIS dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement par acte authentique du 30 novembre 2016, pour un montant de 161 000 euros. La date de livraison était initialement prévue au plus tard le 31 décembre 2017. Le 15 février 2019, les parties, constatant le retard dans la livraison de l’immeuble, décidaient de régulariser un protocole transactionnel destiné à couvrir les préjudices en résultant pour Monsieur [G], évalués à 10.000 €, pour les deux années comprises entre la date du 31 décembre 2017 et celle du 31 décembre 2019. Au terme de la période couverte par cet accord transactionnel, l’immeuble n’était cependant pas achevé. Le 21 décembre 2021, l’acquéreur notifiait par courrier recommandé à la SCI LES AMARYLLIS le retard de la livraison et le préjudice résultant, l’invitant ainsi amiablement à l’exécution de ses obligations contractuelles et à procéder à son indemnisation à hauteur de 22.032 euros, ce que le vendeur refusait, malgré une mise en demeure. C’est dans ce contexte que, par acte en date du 1er décembre 2022, Monsieur [T] [G] a fait assigner la SCI LES AMARYLLIS en réparation des préjudices subis résultant du retard de livraison de l'immeuble. Par ordonnance du 06 mars 2023, une médiation était confiée au CENTRE YVELINES MEDIATION qui constatait l’absence d’accord. Le 15 janvier 2025, date des dernières conclusions, le bien n’était toujours pas livré. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2024, Monsieur [T] [G] demande au tribunal au visa des articles 1134 et 1147, 1217, 1231-1, 1601-1 du Code civil et article L.261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation, de : - dire et juger abusive la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT » figurant dans l’acte de vente du 30 novembre 2016 conclu entre les parties en ce qu'elle prévoit 15 causes de suspension légitime de report de la date de délivrance et le report d'un mois en cas de survenance d'un tel évènement, - réputer ces dispositions non écrites, La clause « DELAI D’ACHEVEMENT », figurant dans l’acte de vente, dispose : « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis au premier alinéa du présent chapitre soient achevés et livrés dans les délais indiqués en première partie, sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

MOTIFS DE LA DECISION - Sur le caractère abusif et non écrit de la clause « Délai d’achèvement » - M. [G] demande au tribunal de dire et juger abusive et de réputer non écrite la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT » figurant dans l’acte de vente du 30 novembre 2016 en ce qu'elle prévoit 15 causes de suspension légitime de report de la date de délivrance et le report d'un mois en cas de survenance d'un tel évènement, Il considère que la prévision d’un délai de livraison est une donnée essentielle du contrat de vente en état futur d’achèvement posée par les articles 1601-1 du Code civil et L2 161-11 du code de la construction de l’habitation. Relevant que le contrat ne contient pas de clause pénale, l’acquéreur se dit en droit de solliciter l’indemnisation du préjudice occasionné par la livraison tardive des lots au vu de l’article 1231 – 1 du Code civil. Selon lui la clause sur le délai d’achèvement listant des causes légitimes de suspension du délai de livraison doit être qualifié d’abusive, les 15 causes n’étant en réalité que la reprise identique de formules type des contrats VEFA, relevant d’une clause qualifiée d’abusive par la jurisprudence dont la Cour d’appel de [Localité 5] le 9 février 2024. La clause d’exonération du contrat est abusive et doit être réputée non écrite, au motif qu’elle vide de sa substance l’obligation essentielle du débiteur et crée un déséquilibre significatif entre les parties, permettant au vendeur de se dégager de toute responsabilité puisque : - elle ne présente aucune garantie pour l’acquéreur que l’événement allégué empêche la poursuite des travaux, les caractéristiques n’étant pas soumises aux conditions de la force majeure, non déterminées précisément ni soumises à l’appréciation du maître d’œuvre, - elle énonce un nombre important de situations dont les limites ne sont pas déterminées, - elle prévoit la suspension du délai majorée d’un mois, sans aucune garantie que la poursuite des travaux soit réellement empêchée pendant cette durée. Il insiste sur sa qualité de non professionnel de la promotion immobilière, contrairement à la SCI, ce qui doit donner lieu à l’application de l’article L212-1 du code de la consommation aux clauses du contrat de vente en présence. Il soutient qu’à l’exception des intempéries, le maître d’œuvre ayant la direction des travaux est uniquement chargé d’établir un certificat décrivant l’évènement, sans avoir à apprécier si cet évènement nécessite réellement l’arrêt du chantier. -La SCI demande de rejeter l’ensemble de ces prétentions. Elle fait état d’immenses difficultés rencontrées à partir de la fin de l’année 2017, caractérisant des causes de suspension du délai de livraison et des cas de force majeure qui rendent infondées les demandes d’indemnisation, comme prévu dans la clause délai d’achèvement de l’acte authentique. Elle rappelle que lorsque le juge constate l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, il doit appliquer la clause contractuelle, même si la cause ne présente pas le caractère de la force majeure. Elle demande de juger la clause licite et de lui donner pleine et entière application. Elle répond que la décision unique invoquée par le demandeur, dont on n’est pas sûr qu’elle soit définitive, devait porter sur une clause très différente de celle présentement discutée. Elle fait référence à plusieurs autres décisions de justice qui ont validé des clauses incluant la fourniture d’une attestation de l’existence des événements rédigée par le maître d’œuvre et de retenir un temps de suspension d’un délai supérieur à celui effectivement enregistré pour l’événement. Elle rappelle que la commission des clauses abusives a souligné, au sujet des intempéries, que compter les conséquences au double du temps n’était pas par lui-même abusif. Elle analyse la clause du contrat comme imposant l’établissement d’un certificat par le maître d’œuvre sous sa responsabilité avec les justificatifs, quel que soit la cause légitime de suspension ; le maître d’œuvre doit porter une appréciation sur chacun des événements. Elle rappelle que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant aux circonstances qui entourent sa conclusion et aux autres clauses du contrat. Au cas d’espèce, la clause assimile la cause légitime de suspension du délai à la force majeure, ce qui exige une certaine gravité et une indépendance de la volonté du vendeur. Les événements doivent présenter un lien direct avec le chantier et le relevé est réalisé par le maître d’œuvre, tiers au contrat. Elle en déduit l’absence de caractère déséquilibré de la clause discutée qui n’a pas pour effet d’écarter la responsabilité du vendeur mais aménage les modalités d’exécution de son obligation de livraison. Elle considère que la clause contractuelle est très claire, en ce que chacune des causes y est précisément décrit sans besoin d’interprétation pour savoir de quel événement on parle et vérifier s’il s’est vraiment réalisé. Elle répond que le contrat comporte 14 événements qui sont précisément décrits et justifie la majoration de chaque événement d’un mois par le la nécessité de tenir compte de la désorganisation du chantier. Elle rappelle que le report du délai de livraison ne modifie pas l’exigibilité des paiements par l’acquéreur au fur et à mesure de l’achèvement de la construction. **** Eu égard à la date de conclusions de la vente sous la forme authentique, le 30 novembre 2016, le tribunal fera application des textes en vigueur à cette date. L’article 1601-1 du Code civil définit la vente d'immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et l’article L.261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que ce contrat doit être conclu par acte authentique et préciser c) Le délai de livraison. L’article 1170 du même code énonce que « Toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ». Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat (…). L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible (…)». Il convient de rappeler que le contrat de vente en l'état futur d’achèvement transfère immédiatement à l'acquéreur les droits du vendeur sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. La clause relative au délai d’achèvement inséré à l’article 37 de l’acte authentique signé des parties est ainsi libellée : « Le vendeur s’oblige à mener des travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis au premier alinéa du présent chapitre soient achevés et livrés dans les délais indiqués en première partie, sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants (s’ensuit une liste de 14 items).

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et susceptible d’appel, Dit que le retard de livraison du bien situé [Adresse 3] à Gargenville par la SCI les Amaryllis est fautif entre le 1er janvier 2020 et le 31 mai 2026 et en conséquence la condamne à indemniser M. [T] [G] en lui versant les sommes suivantes : 56.191,03 euros pour le préjudice journalier d’habitation 8.321,39 euros en remboursement de l’intérêt intercalaire 5.000,00 euros pour réparer son préjudice moral Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la capitalisation sera accordée aux conditions légales, Rejette les demandes présentées au titre des coûts de déplacements sur le lieu de travail et préjudice lié à la perte de jouissance de l’emplacement de parking, Rejette l’astreinte journalière, Condamne la SCI les Amaryllis aux dépens et à une indemnité de procédure de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dit n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de plein droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JUIN 2026 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT