Tribunal judiciaire, 2ème chambre civile, 18 juin 2026 — n° 25/01750

EXPOSÉ DU LITIGE Par actes du 16 avril 2025, M. [A] [O] et Mme [P] [S] ont fait assigner M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] devant le Tribunal judiciaire de Nice. ▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [O] et Mme [S] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-5 et 1304-3 du code civil, 700 du code de procédure civile, de : - débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - déclarer caduc le compromis de vente du 15 février 2023 et son avenant du 2 et 3 mai 2023 prorogeant le délai de signature de l'acte authentique au 15 juin 2023, date à laquelle cette signature n'est pas intervenue ; - déclarér défaillie la condition suspensive d'obtention de prêt par la faute des acquéreurs ; condamner les consorts [M] à payer les sommes suivantes, en application des dispositions contractuelles, à M. [O] et Mme [S] : 7 250 € au titre du dépôt de garantie ;14 500 € au titre de la clause pénale ;condamner les consorts [M] à payer les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts, à M. [O] et Mme [S] : 10 000 € pour résistance abusive et mauvaise foi ;10 000 € pour retard dans l'exécution de l'obligation ;- condamner les consorts [M] à payer à M. [O] et Mme [S] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers de la présente instance. ▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de : rabattre l’ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2025 ; débouter purement et simplement Monsieur [A] [O] et Madame [P] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; dire et juger que le Notaire séquestre du dépôt de garantie d’un montant de 7.250 € devra restituer ledit dépôt de garantie à Monsieur et Madame [M] sur présentation du Jugement à intervenir ; condamner Monsieur [A] [O] et Madame [P] [S] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ; condamner Monsieur [A] [O] et Madame [P] [S], aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Catherine COTTRAY-LANFRANCHI pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation ; rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit, en l’ensemble de ses dispositions, frais irrépétibles et dépens inclus. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La clôture est intervenue le 13 novembre 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION Sur le rabat de l'ordonnance de clôture Les parties sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture afin de permettre l'admission de conclusions postérieures. Il apparaît que des conclusions ont été notifiées par RPVA le 15 janvier 2026 par les défendeurs et le 11 février 2026 par les demandeurs alors que la clôture est intervenue le 13 novembre 2025. Compte tenu de l'accord des parties sur ce point, il convient d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture conformément à l'article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l'audience de plaidoiries, le 12 mars 2026. Sur la caducité du compromis de vente Aux termes de l'article 1303 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. En l'espèce, M. [O] et Mme [S] exposent avoir signé un compromis de vente les 17 et 20 février 2023, portant sur le bien immobilier leur appartenant, sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Ce compromis prévoit notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, M. et Mme [M]. La date butoir pour la signature de l'acte de vente était initialement fixée au 10 mai 2023. Par avenant des 2 et 3 mai 2023, la date butoir a été repoussée au 15 juin 2023. Considérant que la vente n'a pas pu aboutir en raison d'une faute des acquéreurs, M. [O] et Mme [S] sollicitent que le compromis de vente et son avenant soient déclarés caducs. Le compromis de vente signé entre les parties les 17 et 20 février 2023 prévoit notamment une condition suspensive d'obtention de prêt dans les conditions suivantes (page 11) : montant maximum de la somme empruntée : 141 852 € ; durée maximale de remboursement : 25 ans ; taux nominal d'intérêt maximum : 3,5% l'an (hors assurances) ; organisme prêteur : tout organisme bancaire. Il est précisé que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens de l'article 1304-3 du Code civil ». Le contrat prévoit également, s'agissant de la réalisation de la condition suspensive, que l'acquéreur « devra, pour s'en prévaloir, produire TROIS (3) refus de prêt émanant de [Localité 6] (3) établissements bancaires différents ». M. et Mme [M] exposent tout d'abord en réponse que le compromis sur lequel se fondent les demandeurs ne serait pas signé. Toutefois, les demandeurs produisent bien un compromis signé électroniquement par les parties, de sorte que ce moyen est inopérant. Ils font ensuite valoir avoir sollicité plusieurs prêts auprès des établissements bancaires et s'être vu opposer quatre refus. A ce titre, les défendeurs versent aux débats : - un refus du Crédit Agricole de la Corse, daté du 1er juin 2023, relatif à un prêt d'un montant de 150 000 €, sur 240 mois, sans précision du taux ; - un refus de la Caisse d'Epargne Provence Alpes Corse – comportant une date insérée dans un encart, de sorte que le document n'est pas probant –, portant également sur un prêt d'un montant de 150 000 € sur 240 mois, sans précision du taux ; - un refus de la LCL daté du 14 juin 2023, pour un montant de 141 852 € sur une durée de 300 mois, sans précision du taux ; - un refus de la Caisse d'Epargne Provence Alpes Corse daté du 21 septembre 2023, pour un montant de 141 852 € sur 240 mois, sans précision du taux. Il sera ainsi relevé que : - le premier courrier concerne un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, et aucun taux n'est mentionné, de sorte que les défendeurs ne justifient pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; - le deuxième courrier présente les mêmes caractéristiques que le premier, de sorte qu'il ne permet pas davantage de démontrer une demande conforme aux stipulations contractuelles ; - le troisième courrier ne mentionne pas le taux d'intérêt, ne permettant pas de démontrer le respect des conditions contractuelles ; - le quatrième courrier est rédigé plus de trois mois après la date butoir de signature de l'acte de vente – fixé pour rappel au 15 juin 2023 –, et ne précise pas davantage le taux d'intérêt. Sans avoir à s'interroger sur le destinataire de ces courriers (M. et Mme [M] ou la SCI [M]), en tout état de cause les défendeurs ne produisent aucun courrier de refus répondant aux critères posés par le contrat qu'ils ont signé. Le compromis précise bien que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens de l'article 1304-3 du Code civil ». L'absence de mention du taux d'intérêt ne permettant pas de vérifier la conformité de la demande aux stipulations contractuelles, elle suffit à elle seule à entraîner le rejet de ces pièces comme non probantes. Ainsi, M. et Mme [M] ne démontrent pas avoir sollicité un prêt conforme aux conditions contractuelles. En conséquence, le tribunal constate la caducité du compromis de vente et de son avenant. Sur les demandes relatives au dépôt de garantie et à la clause pénale Le compromis de vente comporte en page 13 une clause intitulée « Acompte – Dépôt de garantie », prévoyant le versement par l'acquéreur d'un acompte de 7 250 €, soit 5% du prix de vente. S'agissant du sort de cet acompte, il est prévu que « En cas de non réalisation de la vente par la faute de l'Acquéreur, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au Vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive ». Le contrat prévoit par ailleurs, également en page 13, une clause intitulée « La clause pénale », stipulant que : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l'autre partie, une somme représentant 10% du prix de vente soit un montant de QUATORZE MILLE CINQ CENTS EUROS (14 500,00 €), conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où ce comportement n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. Cette clause pénale ne peut toutefois priver chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ». En l'espèce, les conditions relatives à l'exécution du contrat sont réputées remplies, puisque les défendeurs ne démontrent pas avoir obtenu trois refus de prêt répondant aux stipulations contractuelles. Dès lors, la clause pénale précitée trouve à s'appliquer. M. et Mme [M] seront condamnés à verser aux demandeurs la somme de 14 500 € au titre de la clause pénale. En revanche, s'agissant du dépôt de garantie à hauteur de 7 250 € que les demandeurs sollicitent en plus de la clause pénale, la demande sera rejetée. En effet, le versement du montant prévu au titre de la clause pénale apparaît suffisant sans qu'il soit opportun d'ajouter le montant correspondant au dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie ne sera toutefois pas restitué à M. et Mme [M] puisqu'il permettra de payer en partie le montant de la clause pénale. Il viendra donc en déduction des condamnations prononcées à l'encontre des défendeurs. Sur les demandes formulées au titre des dommages et intérêts M.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture du 13 novembre 2025 ; FIXE la nouvelle clôture à la date du 12 mars 2026 ; CONSTATE la caducité du compromis de vente et de son avenant, signés entre les parties ; CONDAMNE M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] à payer à M. [A] [O] et Mme [P] [S] la somme de 14 500 € au titre de la clause pénale ; REJETTE la demande formulée par M. [A] [O] et Mme [P] [S] en paiement de la somme supplémentaire de 7 250 € correspondant au dépôt de garantie ; DIT toutefois que le dépôt de garantie reste acquis à M. [A] [O] et Mme [P] [S], cette somme venant en déduction de la clause pénale que les défendeurs sont condamnés à payer ; REJETTE les demandes en dommages et intérêts formulées par M. [A] [O] et Mme [P] [S] au titre de la résistance abusive et du retard dans l'exécution de l'obligation ; REJETTE la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie formulée par M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] ; CONDAMNE M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] à verser à M. [A] [O] et Mme [P] [S] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande formulée par M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ; Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés LE GREFFIER LA PRESIDENTE