Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 18 juin 2026 — n° 23/01163

******* EXPOSE DU LITIGE L'enclos de Pujal,à Lauraguel (Aude), est un groupement d'habitations composé de 29 lots, dont les règles de fonctionnement sont régies par un cahier des charges établi le 9 octobre 2007, publié au service de la publicité foncière de Carcassonne le 23 février 2017 sous les références volume 2017 P n°1313. M. [E] [P] est propriétaire de la villa n°27, M. [C] [H] et Mme [V] [H] de la villa n°1 et M. [Q] [O] et Mme [Z] [O] de la villa n°14. Reprochant aux époux [H] et [O] de ne pas respecter les articles 2 et 4 du cahier des charges, et après les avoir vainement mis en demeure, M. [P] les a, par actes séparés du 5 juillet 2023, assignés devant le tribunal judiciaire de Carcassonne afin de les voir condamner, sous astreinte, à se mettre en conformité avec le cahier des charges du groupement d'habitations. Par actes du 8 septembre 2023, M. et Mme [H] ont appelé en garantie Mme [T] [F], auprès de laquelle ils ont acquis leur maison, et M. [B] [R], son conjoint, intervenu à l'acte de vente. Les deux procédures ont été jointes le 3 octobre 2023. Par ordonnance du 6 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné une médiation, qui n'a pas abouti. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025, M. [P] demande au visa des articles 1103, 1188 et 1192 du code civil, de : constater que M. [P] a bien intérêt à agir,constater que le cahier des charges n'est nullement caduc,constater que le cahier des charges est parfaitement opposable aux époux [H] et [O], par conséquent, ordonner, sous astreinte de 300 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, à M. et Mme [H] de se mettre en conformité avec les dispositions du cahier des charges du 9 octobre 2007 concernant leurs portillon et portails et leur haie,par conséquent, enjoindre, sous astreinte de 300 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, les époux [H] de déposer leur portail et portillon et de les remplacer par des portillon et portail métalliques de couleur beige clair, en forme de chapeau de gendarme, la partie basse étant constituée d'une plaque métallique pleine tandis que la partie supérieure doit être composée de barreaux ajourés avec quatre volutes,enjoindre, sous astreinte de 300 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, les époux [H] de déposer leur haie existante et de procéder à la plantation d'une haie de lauriers-roses, lilas ou lauriers amande,ordonner sous astreinte de 300 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, à M.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la caducité du cahier des charges L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dispose, en son premier alinéa, que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ». Il est de jurisprudence constante qu'un cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, même au-delà du délai de 10 ans, et sans qu'ils puissent invoquer leur caducité. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un plan local d'urbanisme est en vigueur sur la commune de Lauraguel depuis le 20 juin 2011, en conséquence de quoi, les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges du 9 octobre 2007 sont devenues caduques dans le délai de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. A compter de cette date, les éventuels permis de construire n'avaient donc plus à prendre en compte les règles d'urbanisme contenues dans ces documents. En revanche, dès lors que le présent litige ne porte pas sur la validité ou non de documents administratifs mais sur le respect des règles applicables aux rapports des colotis entre eux, le cahier des charges continue de produire effet dans les rapports entre colotis, sans encourir de caducité, peu importe que les époux [O] aient obtenu une autorisation du maire de la commune en 2019 pour changer leur portail, cette autorisation n'ayant été accordée qu'eu égard au fait que leur demande ne posait pas de difficulté quant aux règles d'urbanisme. Par ailleurs, le fait que la voirie et les réseaux du groupement d'habitations aient été cédés à la commune n'emporte pas davantage la caducité du cahier des charges, celui-ci, quelle que soit sa date, présentant un caractère contractuel engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Ce grief sera écarté. Sur l'opposabilité du cahier des charges aux époux [O] M. [P] justifie par ses pièces n°2 et 17 de la publication du cahier des charges au service de la publicité foncière de Carcassonne, le cachet du service établissant la date de formalité au 23 février 2017 sous les références 2017P1313, de sorte que le cahier des charges est opposable aux époux [O], même dans le silence de leur acte de vente. Sur les obligations contenues dans le cahier des charges - s'agissant des fermetures sur rue : Le cahier des charges stipule dans son article 2 : « Les fermetures sur rue avec portail et portillon métalliques (obligatoirement identiques à ceux existant sur les lots aménagés) doivent être peintes en teinte beige clair. » M. [P] produit trois procès-verbaux de constat d'huissier en date des 30 mars 2021, 23 septembre 2022 et 31 mars 2023 établissant qu'à cette dernière date, tous les lots comportent des portails et portillons de forme identique et de couleur beige clair, sauf les lots n°1 et 14. Il s'ensuit que M. [P] rapporte la preuve que les époux [H] et les époux [O] ne respectent pas le cahier des charges, étant rappelé qu'il est de jurisprudence constante qu'un propriétaire d'un lot dans un lotissement est toujours en droit d'exiger la mise en conformité des ouvrages irréguliers et équipements non conformes même en l'absence de tout préjudice pour lui. Par conséquent, il convient de les condamner à procéder au remplacement des portail et portillon par des équipements conformes aux stipulations du cahier des charges, à savoir un portail de teinte beige clair et identique à ceux déjà installés, donc de forme de chapeau de gendarme, la partie basse étant constituée d'une plaque métallique et la partie supérieure de barreaux ajourés avec quatre volutes, puisque c'est ce modèle qui a été installé par les autres colotis. S'agissant d'un dispositif de soutien à la force exécutoire des jugements, la demande d'astreinte parait justifiée au regard du caractère conflictuel des relations entre les parties. Ces obligations de dépose et de remplacement du portail seront assorties d'une astreinte selon les modalités fixées au dispositif. - s'agissant de la haie : L'article 4 du cahier des charges prévoit : « Chaque acquéreur entretiendra sa clôture en bordure du lot en parfait état. Les clôtures mitoyennes seront bâties en mur bahut ne dépassant pas 60 cm surmonté d'un grillage plastifié vert, l'ensemble pouvant être doublé d'une haie vive taillée : laurier-rose, lilas, laurier amande. » Il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier qu'une haie de sapinettes est plantée sur le lot n°1 appartenant aux époux [H]. Bien que ces derniers soutiennent que le cahier des charges n'impose pas d'espèce végétale particulière, les types de végétaux mentionnés étant donnés, selon eux, à titre indicatif, l'adverbe « pouvant » auquel ils se réfèrent renvoie en réalité non à l'espèce végétale mais à la possibilité de doubler la clôture mitoyenne d'une haie taillée composée de laurier-rose, lilas ou laurier amande. En revanche, il convient de relever que les dispositions invoquées par M. [P] ne s'appliquent qu'aux clôtures mitoyennes, ce qui n'est pas le cas de la haie litigieuse, celle-ci étant plantée en limite de rue. Par conséquent, il sera débouté de sa demande tendant à condamner M. et Mme [H] à arracher leur haie pour la remplacer par une haie de laurier-rose, lilas ou laurier amande. Sur les demandes en garantie formées par les époux [H] A titre préliminaire, il convient de relever que M. [R] n'est pas le vendeur, de sorte qu'il convient de le mettre hors de cause et de débouter M. et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes formées à son encontre. L'acte authentique de vente versé aux débats, auquel est intervenu M. [R] en sa qualité de conjoint du vendeur, montre que M. et Mme [H] ont acquis leur villa le 2 juillet 2021 auprès de Mme [F]. Par conséquent, et contrairement à ce que soutient la venderesse, le cahier des charges, publié par le service de la publicité foncière, préalablement à la vente du bien, lui est pleinement opposable. De plus, elle en avait parfaitement connaissance puisqu'il est stipulé en page 9 de l'acte : « Il est indiqué que le VENDEUR s'engageait à faire effectuer, préalablement à la réalisation des présentes, les travaux suivants ; mise en conformité du portail avec les prescriptions du cahier des charges dont copie de la facture des travaux est ci-annexée. Le VENDEUR déclare avoir réalisé les travaux, ce que l'ACQUEREUR a pu constater en le visitant. » Toutefois, il ressort des échanges de mails postérieurs à la vente que le portail qui a été changé ne respecte pas les conditions du cahier des charges et que finalement le 29 novembre 2022, M. [R] a indiqué à Mme [H] qu'il serait procédé au changement du portail et du portillon. Le fait que ce mail, signé par M. [R], ne saurait emporter l'acceptation de Mme [F], seule venderesse du bien puisqu'il s'agissait d'un bien propre, ne saurait prospérer, dès lors que tous les échanges de mails concernant cette difficulté se sont déroulés en utilisant l'adresse mail de M. [R], et qu'il a bien été fait référence à une volonté commune dans son mail du 28 novembre 2022, en écrivant « Je vous confirme que nous allons procéder au changement du portail ». Par conséquent, il convient de condamner Mme [F] à relever et garantir M.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne - à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution - aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main - à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis : En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.