Tribunal judiciaire, 7ème chambre, 18 juin 2026 — n° 24/01924

EXPOSE DU LITIGE La SCCV ANANDA est propriétaire d’une parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 3], cadastrée AC n°[Cadastre 1]. Suivant arrêté en date du 9 novembre 2015 valant permis de construire et démolir, la SCCV ANANDA a été autorisée à entreprendre des travaux de démolition des existants et de construction de deux bâtiments d’habitation sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 1]. Le syndicat des copropriétaires de la résidence « ELISA » sis l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée AC n°[Cadastre 2]. Par exploit d’huissier en date du 2 juillet 2018, la SCCV ANANDA a sollicité la désignation d’un expert judiciaire dans le cadre d’un référé préventif. Par ordonnance de référé en date du 3 octobre 2018, le juge des référés a désigné M. [C] [W] en qualité d’expert judiciaire. Pendant les opérations d’expertise, un protocole d’accord a été conclu entre la SCCV ANANDA et le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA, signé respectivement le 8 janvier et le 21 janvier 2019, permettant à la SCCV ANANDA d’occuper temporairement une portion du terrain appartenant à la copropriété de la résidence ELISA afin qu’elle puisse y installer le bureau de vente du programme immobilier sous réserve du respect d’engagements de remise en état des lieux. L’occupation était tolérée pour une durée limitée de 18 à 24 mois à compter du 1er janvier 2019. Le 22 novembre 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport. Se plaignant de désordres liés au chantier de construction et l’inexécution du protocole transactionnel, le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, à engager une action à l’encontre de la SCCV ANANDA à l’occasion de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 janvier 2023. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA a mis en demeure la SCCV ANANDA de lui verser des sommes de 7.000 euros, 12.000 euros en réparation du préjudice lié à la dégradation du terrain du syndicat et le préjudice de jouissance en découlant, et 45.935,95 euros au titre des devis retenus par l’expert. C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner la SCCV ANANDA devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation. Le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA a missionné un commissaire de justice aux fins de faire constater les désordres dénoncés qui a réalisé un procès-verbal de constat en date du 8 février 2024. Par conclusions signifiées par la voie électronique le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1240, 1241, 1242, et suivants du code civil, et de l’article L.124-3 du code des assurances, de voir : Juger le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet Loiselet & Daigremont recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; Juger que la SCCV ANANDA est responsable des désordres constatés par l’expert sur le fonds du syndicat des copropriétaires ; Condamner la SCCV ANANDA au titre du préjudice subi décomposé comme suit : Aux termes du rapport d’expertise, les sommes de : 13.123,00 euros TTC au titre des travaux de redressement du mur de clôture ;24.200,00 euros TTC au titre de la reconstruction de la clôture du parking sur rue ;5.644,65 euros TTC au titre de la réfection de l’éclairage extérieur du parking ; 2.099,45 euros TTC au titre du remplacement du cèdre ; 194,40 euros TTC pour l’enlèvement des branches ;2.203,20 euros TTC au titre de l’abatage du premier cèdre.

MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.  Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la SCCV ANANDA, partie défaillanteA titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, verse aux débats le procès-verbal de signification de ses dernières conclusions à la SCCV ANANDA. Dans ces conditions, le tribunal constate que les dernières demandes formées par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, sont recevables. Sur la responsabilité de la SCCV ANANDAAux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. Il ressort de la combinaison des articles précités que la transaction, parce qu’elle est un contrat, tient lieu de loi à ceux qui l’ont faite : elle est dotée d’un effet obligatoire. Aux termes de l’articles 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » En l’espèce, le syndicat des copropriétaires recherche, d’une part, la responsabilité délictuelle de la SCCV ANANDA s’agissant des désordres établis par l’expert et, d’autre part, sa responsabilité contractuelle, en raison de l’inexécution du protocole d’accord. S’agissant de l’action fondée sur la responsabilité délictuelle, le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil, que la SCCV ANANDA, en tant que tiers, est responsable des désordres suivants : - Occupation illégale du terrain ; - Arrache de branches de cèdres ; - Retrait de haie en fond de terrain ; - Chute d’un grillage de clôture ; - Retrait de la clôture du parking (sur rue); - Suppression de l’éclairage du parking ; - Suppression de la palissade entre le syndicat et le fond de la SCCV ; - Absence de reprise de la clôture - Absence de réalisation de l’enrobé du parking ; - Dégradation d’un cèdre ; - Non remplacement de la grille de parking (sur rue) ; - Obligation d’arracher un cèdre, trop abimé ; - Parking laissé dans un état déplorable ; - Mur de séparation créé par la SCCV ANANDA dans un état désastreux. Or, il ressort du protocole transactionnel du 8 et 21 janvier 2019 versé aux débats que la SCCV ANANDA s’est engagée à occuper temporairement une portion du terrain du syndicat des copropriétaires sous respect des engagements suivants : « En contrepartie, il est prévu entre les parties que la SCCV ANANDA, à l’issue du chantier : Restituera la bande latérale propre et que les grilles côté parking Elisa seront ôtées ;N’abattra pas les trois cèdres, le noisetier et les arbres qui appartiennent à la résidence ;Procédera à la réfection de l’enrobée du parking jusqu’au portillon ;Retirera les bambous en fond de terrain mais que tous les autres arbustes ne devront pas être abattus,Remettra au propre la parcelle en triangle au fond du terrain,Posera la palissade de la construction sur la largeur du rectangle qui appartient à ANANDAIl est également prévu entre les parties que la SCCV ANANDA s’engage sans délai à : Procéder à la cicatrisation propre des arrachages des grosses branches des deux cèdres de la copropriété Résidence ElisaRefaire la haie située en fond de terrain en procédant à l’implantation d’arbustes de clôture ».Il est constant que lorsque le dommage est causé par l'inexécution d'une obligation contractuelle, le débiteur peut obtenir réparation du préjudice subi en application des articles 1231 et suivants du code civil, tandis que lorsqu'aucun lien juridique préalable n'existe entre le responsable et la victime, celle-ci peut voir réparer son préjudice sur le seul fondement des articles 1240 et suivants du même code. Si le principe du non-cumul des responsabilités civiles délictuelle et contractuelle ne fait pas obstacle à une éventuelle demande en réparation sur le fondement délictuel, c'est à la condition que soit démontrée l'existence d'un dommage se trouvant sans lien avec le contrat, car en ce cas, la victime n'a pas l'option du fondement de son action. Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation des mêmes préjudices sur le fondement des responsabilités délictuelle et contractuelle, à savoir des désordres consécutifs à la construction voisine et au prêt d’une partie de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2], dont il rend responsable le promoteur. En raison de la conclusion de ce protocole conclu entre les parties au présent litige, l’action en inexécution des obligations issues dudit protocole et en indemnisation des préjudices subséquents est nécessairement de nature contractuelle. Il convient donc d’examiner les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SCCV ANANDA. Sur les manquements contractuels imputés à la SCCV ANANDA : Le syndicat des copropriétaires de la résidence verse au soutien de ses prétentions le protocole d’accord valant transaction conclu avec la SCCV ANANDA, signé le 8 janvier 2019 et le 21 janvier 2019 ainsi que le rapport d’expertise judiciaire du 22 novembre 2022 et le procès-verbal de constat non-contradictoire dressé le 8 février 2024 établissant la matérialité des désordres et dégradations commises sur sa parcelle au cours de l’opération de construction. En l’espèce, à l’issue de son rapport, l’expert a relevé que « pour les arbres dont plusieurs branches ont été cassées par les engins de chantier, dont deux sujets ont été enlevés, l’expert prendra en compte les factures existantes. Le cèdre restant sera conservé ». Ainsi, il ressort des conclusions de l’expert que deux cèdres sur trois ont été abattus, alors qu’aux termes du protocole d’accord, la SCCV ANANDA s’était engagée à maintenir les trois cèdres, en contrepartie de l’occupation temporaire d’une portion du terrain du syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA. L’expert a également relevé qu’« un éclairage extérieur a été détruit lors du chantier et devra être remplacé et remis en fonctionnement par l’entreprise ou le promoteur ».

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe, DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, CONDAMNE la SCCV ANADA au versement au syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 47.464,70 euros au titre des manquements contractuels au protocole d’accord ; CONDAMNE la SCCV ANADA au versement au syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 26.000 euros à titre d’indemnité d’occupation temporaire ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SCCV ANADA au versement au syndicat des copropriétaires de la résidence ELISA sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile comprenant les frais engagés dans le cadre de la procédure d’expertise judiciaire ; CONDAMNE la SCCV ANADA aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin JAMI, Avocat aux offres de droits, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé. LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,