Tribunal judiciaire, chambre 6 - référés pdt, 16 juin 2026 — n° 26/00322

EXPOSE DU LITIGE M. [O] [X] est propriétaire d’un ensemble immobilier résidence « [Adresse 3] » situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Le 11 décembre 2023, une promesse de vente portant sur ledit bien a été conclue avec Mme [P] [D], assortie d’un délai d’environ 7 mois, soit jusqu’au 31 juillet 2024, pour la réalisation des conditions suspensives suivantes : - autorisation de changement de destination par le syndicat des copropriétaires pour passer d’un usage d’habitation à un usage mixte, - obtention du prêt. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 17 000 euros. Une convention d’occupation précaire a été signée le même jour, pour la période du 23 décembre 2023 au 30 juin 2024, moyennant le versement d’une redevance mensuelle de 900 euros. Par courrier du 3 septembre 2024, M. [O] [X] a mis en demeure Mme [P] [D] d’avoir à se présenter à l’étude notariale le 25 septembre 2024 afin de signer l’acte de vente. Par acte du 8 octobre 2024, M. [O] [X] a sommé Mme [P] [D] de comparaître à l’étude notariale afin de signer l’acte de vente le 16 octobre 2024, sans résultat. En l’absence de Mme [D], un procès-verbal de carence a été dressé le 16 octobre 2024. Par actes du 3 février 2025, M. [O] [X] a sommé Mme [P] [D], d’une part, de quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la date de signification de l’acte et, d’autre part, d’avoir à lui payer la somme de 28.926,16 euros en principal. Par acte du 10 avril 2025, M. [O] [X] a fait assigner Mme [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand, statuant en matière de référé, sur le fondement des articles 834 du code de procédure civile et 1728, 1240 et 1241 du code civil, aux fins suivantes : - ordonner l’expulsion de Mme [P] [D] ainsi que de tout occupant de son chef de l’ensemble des lieux occupés par elle, laquelle pourra intervenir avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - condamner Mme [P] [D] à payer et porter à M. [O] [X] les sommes provisionnelles suivantes : 2.700 euros d’indemnité d’occupation à parfaire au jour de l’exécution de l’ordonnance ; 17.000 euros provisionnels au titre de l’indemnité d’immobilisation ;17.000 euros provisionnels au titre de la pénalité compensatoire ; - condamner Mme [P] [D] à payer et porter à M. [O] [X] la somme provisionnelle de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [P] [D] aux entiers dépens. Mme [P] [D] a quitté les locaux appartenant à M. [O] [X] le 14 avril 2025. Suivant ordonnance du 8 janvier 2026, après réouverture des débats, le juge des contentieux de la protection statuant en référé s’est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. Par conclusions signifiées à Mme [P] [D] le 15 mai 2026 suivant procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, M. [O] [X] sollicite du juge des référés de voir : - condamner Mme [P] [D] à lui payer et porter les sommes provisionnelles suivantes : 3.150 euros d’indemnité d’occupation, 17.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 17.000 euros au titre de la pénalité compensatoire, 10.066 euros au titre des travaux, 1.916,17 euros au titre des frais engagés, - condamner Mme [P] [D] à lui payer et porter la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] [D] aux dépens. A l’audience du 19 mai 2025, les débats se sont tenus. M. [O] [X] a repris oralement le contenu de ses conclusions. Mme [P] [D] n’a pas comparu. Pour le surplus, il est renvoyé aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur les demandes de provision Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement, pour soutenir que la condition suspensive est défaillie, de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt. Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder en référé une provision au créancier. Le juge doit vérifier l’existence d’une double condition : la provision ne peut être accordée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et elle ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle doit reposer sur des éléments objectifs et étayés. Sur l’indemnité d’immobilisation La promesse unilatérale reçue le 11 décembre 2023 par Me [T] [J], notaire, stipule, en page 9, que le bénéficiaire de la promesse qui n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Elle prévoit plusieurs conditions suspensives : l’autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation auprès du syndicat des copropriétaires, devant être obtenue au plus tard dans les cinq mois suivants la régularisation des présentes, l’obtention d’un prêt, devant être réalisée au plus tard dans un délai de sept mois à compter de la signature des présentes. L’acte stipule une indemnité d’immobilisation, en page 12, en ces termes : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DIX-SEPT MILLE EUROS (17.000,00 EUR). De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes ». Le bénéficiaire est ainsi redevable de l’indemnité d’immobilisation s’il a empêché l’accomplissement d’une condition suspensive qui est alors réputée réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil. En l’espèce, Mme [D] ne s’est pas présentée afin de signer l’acte de vente, en dépit de la mise en demeure et de la sommation qui lui ont été signifiées par M. [X] à cette fin. Non comparante, elle ne justifie pas davantage de diligences entreprises en vu de l’accomplissement des conditions suspensives précitées. Dans ces conditions, l’indemnité d’immobilisation est due par Mme [D]. Par conséquent, Mme [P] [D] sera condamnée à payer à M. [O] [X], à titre provisionnel, la somme de 17.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Sur la pénalité compensatoire La promesse de vente stipule, dans un paragraphe intitulé « STIPULATION DE PENALITE COMPENSATOIRE », en page 13, que : « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de DIX-SEPT MILLE EUROS (17.000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de récupérer en tout ou partie ». Cette clause, en ce qu’elle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doit s’analyser en une clause pénale. Au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond. En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de Paris – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de Rennes – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501). Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application de la clause précitée sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce, ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en paiement de pénalités. Sur le paiement des travaux La promesse de vente mentionne, en page 38, que : « Le PROMETTANT conservera à sa charge le paiement des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires jusqu’à ce jour, que ces travaux soient exécutés ou non, le BENEFICIAIRE supportant seul le coût des travaux qui seront votés postérieurement à ce jour. Toutefois, pour l’application de cette clause, les PARTIES conviennent ce qui suit : En cas de réunion d’une assemblée des copropriétaires entre le jour des présentes et le jour de la réalisation de la vente, le PROMETTANT s’oblige à transmettre au BENEFICIAIRE, par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en mains propres contre récépissé, au moins huit jours avant celle-ci, la convocation, l’ordre du jour et les annexes,Le BENEFICIAIRE pourra alors, à son choix, donner des instructions écrites au PROMETTANT qui devra, dans ce cas, assister à cette assemblée, ou s’y faire représenter, à l’effet d’émettre un vote conforme à celles-ci, ou demander au PROMETTANT de lui donner mandat à l’effet de le représenter à l’assemblée et d’y prendre toutes décisions relatives aux travaux.Si le PROMETTANT ne respectait pas ses engagements, la charge des travaux votés avant la réalisation de la vente sera supportée par lui, le BENEFICIAIRE ne supportant que le coût des travaux votés après la réalisation de la vente par acte authentique ». En l’espèce, M.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [P] [D] à payer à M. [O] [X], à titre provisionnel, la somme de DIX SEPT MILLE EUROS (17.000 €) au titre de l’indemnité d’immobilisation ; CONDAMNE Mme [P] [D] à payer à M. [O] [X], à titre provisionnel, la somme de TROIS MILLE CENT CINQUANTE EUROS (3.150 €) au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de janvier, février, mars et mi-avril 2025 ; DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes ; CONDAMNE Mme [P] [D] à payer à M. [O] [X] la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3.500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [P] [D] aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La greffière, La présidente,