Tribunal judiciaire, chambre 01, 15 juin 2026 — n° 23/11378

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 16 juin 2010, la S.C.I. du Pont Royal a donné à bail à la S.A.S. Financière Dhenin un local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de neuf années à compter du 15 juin 2010 et moyennant un loyer annuel de 72 000 euros hors taxe. Un dépôt de garantie de 18 000 euros a été stipulé. Un état des lieux d’entrée a été dressé le 12 juillet 2010. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Le bail a été résilié par le preneur à effet du 30 juin 2022. Un état des lieux de sortie a été dressé le 1er juillet 2022. Une discussion s’est engagée entre les parties au sujet des réparations locatives et du dépôt de garantie. Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 septembre 2022, la locataire a sollicité la restitution du reliquat du dépôt de garantie après déduction des diverses sommes restant dues. Ensuite, par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 24 octobre 2022, la société Financière Dhennin réclamait la restitution de la somme de 12 374 euros correspondant au dépôt de garantie après déduction de la taxe foncière de 5 626 euros. Puis, par exploit de commissaire de justice délivré le 6 décembre 2023, la S.A.S. Financière Dhenin a assigné S.C.I. du Pont Royal devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement du reliquat du dépôt de garantie. Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 février 2025, la S.A.S. Financière Dhennin demande à la juridiction de : Débouter la SCI du Pont Royal de l’ensemble de ses demandes ; La Condamner à lui payer la somme principale de 12 374 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, date du terme du bail à laquelle ce dépôt de garantie aurait dû être restitué par le bailleur ; La Condamner à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 avril 2025, la S.C.I. du Pont Royal s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de: Débouter la requérante de sa demande ; Reconventionnellement, la condamner au paiement de la somme de 9 922,60 euros ; La Condamner à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 outre les dépens. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture des débats est intervenue le 6 juin 2025 par ordonnance du 17 juin 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 février 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026 prorogé au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur les comptes entre les parties Le preneur sollicite le remboursement d’un reliquat au titre du dépôt de garantie après déduction du coût de travaux de remise en état des locaux. La propriétaire s’y oppose, estimant que le montant de la reprise des désordres excède le montant de la garantie versée et réclame de ce fait une somme supplémentaire. Il convient donc d’examiner en premier lieu le coût des réparations à la charge de la locataire. A- Sur le montant des travaux de remise en état Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 1353 dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. D'après l'article 1730 dudit code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l'article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : – Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ; – Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; – Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; – Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; – Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. En vertu de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par les parties. Enfin, l'article R.145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 interdit la mise à la charge du locataire des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent de grosses réparations de l'article 606. En l’espèce, il est stipulé au bail à l’article Etat des lieux que : « Le PRENEUR prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucun travaux ou aucune réparation, quelle qu’elle soit, ni à son entrée dans les lieux, ni au cours du bail et sans pouvoir exercer contre le BAILLEUR, aucun recours pour vices de construction apparents ou cachés. [...] » L’article Entretien dispose que : « Le PRENEUR les entretiendra en bon état pendant le cours du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparations de toutes natures, le BAILLEUR n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées par l’article 606 du code civil […] ; tous autres travaux de réparations, d’entretien et de remplacement restant à la charge exclusive du PRENEUR. […] Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués. [...] ». Selon l’article « Travaux-Réparations-Embellissements » : « 1°) Le PRENEUR ne pourra faire dans les lieux loués, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, aucune démolition ni aucun changement de distribution d’installation, sans le consentement express et par écrit du BAILLEUR. Etant précisé que demeureront annexées le descriptif et le plan des travaux envisagés par le PRENEUR, nécessaire au démarrage de son exploitation, que le bailleur déclare agréer expressément. Tous travaux autorisés, devront être exécutés aux frais du PRENEUR sous la surveillance et le contrôle de ’architecte du BAILLEUR, dont les honoraires resteront à la charge du PRENEUR. 2°) A la fin du bail à quelque époque et pour quelque raison qu’elle ait lieu, tous les travaux, embellissements, améliorations et autres, faits par le PRENEUR, dans les lieux loués, resteront acquis au BAILLEUR sans indemnité. Le BAILLEUR aura la faculté de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du PRENEUR pour tous les travaux, changements de distribution ou d’installation visés au 1°) ci-dessus qui n’auraient pas reçu son agrément au préalable ou pour lesquels le BAILLEUR aurait donné cet agrément sous conditions de rétablissement des lieux dans leur état d’origine en fin de bail. [...] » . Il résulte de ces dispositions que la vétusté n’a pas été transférée au preneur de sorte qu’il convient de tenir compte d’un usage normal des locaux pendant douze années. Le locataire doit rendre les locaux dans l’état dans lequel il les a reçus tel que fixé par l’état des lieux d’entrée et en bon état de réparations locatives. S’agissant des travaux autorisés par le bailleur dont la liste est annexée au bail, le propriétaire ne peut demander leur remise en état. Un constat d’huissier de justice a été dressé à l’entrée dans les lieux le 12 juillet 2010. L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 1er juillet 2022. Dans le dernier état de ses écritures, la propriétaire sollicite les reprises suivantes au titre des réparations locatives : - remplacement de la climatisation démontée et arrachée selon factures 8 784,00 € - nettoyage des extérieurs et débarras 894,00 € - nettoyage des sols de l’intérieur de l’atelier 873,60 € - remise en état de la vitrine 6.777,00 € - remise en état de l’électricité 4 968,00 € - solde d’impôts fonciers 5.626,00 € Total : 27 922,60 € dont à déduire le dépôt de garantie de 18 000 euros. Le preneur reconnaît uniquement être redevable de la taxe foncière de 5626 euros. Il sera relevé à titre liminaire que la bailleresse a modifié à plusieurs reprises les postes et les montants réclamés au titre de la remise en état des locaux, de manière toujours croissante, ainsi que cela résulte du courrier de contestation des sommes adressé par la locataire le 15 septembre 2022, celle-ci évoquant un premier décompte avec un solde à son profit de 19 euros puis un solde dû de 13 544 euros (1er décompte coût des travaux 12 355 € hors taxe puis 2ème décompte coût des travaux 25 918,40 €) (cf pièce 4 courrier de contestation et pièce 6 décompte manuscrit du 12 août 2022). Il appartient au bailleur d’établir le manquement contractuel et le préjudice en découlant qu’il subit. Dans trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 27 juin 2024 (pourvois n° 22-10.298, n° 22-21.272 et n° 22-24.502), la haute juridiction a rappelé que « Il résulte de la combinaison [ des articles 1147 et 1149 dans leur version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2026, de l’article 1732 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice] que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.