Tribunal judiciaire, chambre 10, 16 juin 2026 — n° 24/10201

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 1974, l’office public d’HLM de la communauté urbaine [Localité 1] – [Localité 2] – [Localité 3], désormais dénommé l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1], a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un local à usage d’habitation situé11 [Adresse 3], appartement n°33, à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 307,02 francs et des provisions sur charges récupérables de 162,03 francs. Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, Madame [W] [O], venant aux droits de Monsieur [Z] [O], a fait citer l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] à l’audience du 4 mars 2025 afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : 949,43 euros au titre des dépenses de chauffages injustifiées pour l’année 2022, 468,48 euros au titre des dépenses de chauffages injustifiées pour l’année 2023, 360,90 euros au titre des dépenses de personnel injustifiées pour l’année 2022, 370,42 euros au titre des dépenses de personnel injustifiées pour l’année 2023,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La demande a été précédée d’une tentative de conciliation dont l’échec a été constaté par procès – verbal du 18 juin 2024. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état. Elle a été retenue à l’audience du 23 septembre 2025 et mise en délibéré au 9 décembre 2025. Cependant, par décision du 9 décembre 2025, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 janvier 2026 pour permettre à la locataire de justifier du paiement des sommes dont elle demande la restitution. A l’audience du 13 janvier 2026, Madame [W] [O] a comparu représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle s’est référée en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, elle a, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 2 du décret du 9 novembre 1982 et de l’article 1353 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, réitéré ses demandes sauf à solliciter, en outre, le rejet des demandes reconventionnelles. Aux termes de ses conclusions notifiées contradictoirement à l’audience mais communiquées à la juridiction ultérieurement, comme il y avait été autorisé, auxquelles il s’est, néanmoins, référé en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] sollicite, sur le fondement des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989, L442-3 et R174-10 du code de la construction et de l’habitation, du décret du 9 novembre 1982, des articles 9 et 1240 du code civil, 32-1, 35, 696, 700 et 750-1 du code de procédure civile, de : Débouter les demandes de condamnation au paiement des sommes de 949,43 euros et de 360,90 euros pour les dépenses de chauffage et de personnel pour l’année 2022, Déclarer irrecevables les demandes de condamnation au paiement des sommes de 468,48 euros et de 370,42 euros pour les dépenses de chauffage et de personnel pour l’année 2023, à titre principal, et, de les débouter, à titre subsidiaire,Condamner Madame [W] [O] à lui payer la somme de 1000 euros pour procédure abusive, à titre reconventionnel, Condamner Madame [W] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la fin de non-recevoir : En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros. En l’espèce, Madame [W] [O] a saisi le conciliateur de justice d’un « désaccord portant sur une répartition des charges » sans distinction de l’année litigieuse. Le conciliateur a constaté l’échec de la tentative de conciliation par procès – verbal du 18 juin 2024. Ensuite, elle a fait citer son bailleur par voie d’assignation délivrée le 9 août 2024 afin d’obtenir restitution des charges de chauffages et de personnel pour les années 2022 et 2023. Sa demande est donc précédée d’une tentative de règlement amiable des différends. La fin de non-recevoir de l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] sera donc rejetée. Sur les demandes en paiement : Sur la demande en restitution des provisions sur charges récupérables : L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article L442-3 du code de la construction et de l’habitation et du décret du 9 novembre 1982, les dépenses relatives à la production d’eau chaude et au chauffage collectif des parties privatives et des parties communes ainsi que les dépenses de personnel constituent des charges récupérables. Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du preneur. En l’espèce, le contrat de bail, à effet au 1er octobre 1974, prévoit un loyer mensuel, outre la somme de 162,03 francs de charges et prestations. Il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur réclame les charges locatives par voie de provision avec régularisation annuelle. Par courrier du 30 mai 2023, l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] a notifié à la locataire le montant de la régularisation annuelle des provisions sur charges versées sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2022, soit la somme de 582,38 euros à payer sur l’échéance de juin 2023, et lui a communiqué un décompte par nature de charges. En revanche, le bailleur n’y a pas joint la note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement telles que définies par l’article 23 précité, l’article R174-10 du code de la construction et de l’habitation et l’article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012. Surtout, il ne verse aucune pièce justificative sur les charges réelles de chauffage telle que des factures. En effet, outre la pièce n°2 qui correspond au décompte communiqué à la locataire, il produit en pièce n°15 des écritures comptables relatives aux dépenses de l’immeuble et en pièce n°16 un document excel présidant à la formalisation des décomptes par nature de charges adressés aux locataires. Ces documents ne constituent pas pièces justificatives au sens de l’article 23 précité. Si, au stade de la régularisation annuelle, le bailleur n’est tenu que de mettre les pièces justificatives à disposition des locataires, il lui appartient devant la juridiction de céans de justifier de sa créance de charges conformément à l’article 1353 précité. De la même manière, le bailleur ne produit pas de pièces justificatives pour les dépenses de chauffage de l’année 2023 et les dépenses de personnel des années 2022 et 2023. Il convient, en conséquence, de faire droit à l’ensemble des demandes de la locataire selon les modalités prévues au présent dispositif. Corrélativement, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive du bailleur sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et les frais irrépétibles : Il y a lieu de condamner l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1], partie perdante, aux entiers dépens de l'instance. L’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] sera également condamné à payer à Madame [W] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] ; CONDAMNE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] à payer à Madame [W] [O] les sommes de : 949,43 euros au titre des dépenses de chauffages injustifiées pour l’année 2022, 468,48 euros au titre des dépenses de chauffages injustifiées pour l’année 2023, 360,90 euros au titre des dépenses de personnel injustifiées pour l’année 2022, 370,42 euros au titre des dépenses de personnel injustifiées pour l’année 2023, DEBOUTE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] à payer à Madame [W] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;