Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 18 juin 2026 — n° 25/09184

EXPOSE DU LITIGE Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont été locataires d’un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à Madame [N] [X] née [U], suivant contrat de location conclu le 17 octobre 2020. Pour la prise à bail du logement, Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont versé la somme de 2 574 euros à titre de dépôt de garantie. Aucun état des lieux d’entrée n’a a été réalisé. Le 1er octobre 2024, les locataires ont quitté les lieux et restitué les clés du logement à la nouvelle locataire, hors la présence de la bailleresse. Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. Faisant valoir des dégradations locatives de la part de ses anciens locataires, Madame [N] [X] née [U] a refusé de leur restituer le dépôt de garantie par courriel en date du 25 novembre 2024. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2025 distribuée le 20 janvier 2025, le conseil de Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] a mis en demeure Madame [N] [X] née [U] de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2 574 euros et de payer la somme de 849,30 euros au titre de la majoration de 10% pour trois mois de retard, soit la somme totale de 3 423,30 euros, outre une somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, le tout sous déduction éventuelle des coûts des joints et de la porte de placard sur production des factures correspondantes. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont fait assigner Madame [N] [X] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 2 474 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - à titre subsidiaire, fixer le montant du dépôt à restituer et condamner Madame [N] [X] née [U] au paiement de ce montant, - condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer les pénalités de 10% du loyer mensuel par mois de retard de restitution, soit 128,50 euros par mois, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à parfaite restitution, - condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 2 142 euros correspondant à la diminution de loyer rétroactive proportionnée à la perte du placard, - à titre subsidiaire, prononcer la nullité partielle du bail pour dol, et condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la même somme au titre des restitutions, - condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 300 euros au titre de leur préjudice moral, - condamner Madame [N] [X] née [U] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils font valoir qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, et en l’absence de toute preuve incontestable de dégradations imputables aux locataires, la bailleresse ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie. Ils ajoutent que la retenue illégale d’une part substantielle du dépôt de garantie justifie l’application de la majoration de 10% par mois sur le montant effectivement payé au titre du dépôt de garantie ainsi que la réparation d’un préjudice moral. Ils allèguent enfin une perte de jouissance d’un placard situé sur le palier qu’ils prétendent inclus dans le bail et dont ils se sont vus privés à compter du 17 mars 2022 à la suite de travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans les parties communes. Ils sollicitent dès lors l’indemnisation de leur trouble de jouissance à titre principal. A titre subsidiaire, ils sollicitent la nullité partielle du bail pour dol, estimant que la bailleresse les a trompés sur la propriété du placard litigieux au moment de la conclusion du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande en paiement de la majoration légale Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il convient de rappeler que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives. Cette obligation ne s’étant pas à la remise à neuf des plafonds, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement. Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En l’espèce, il est constant que Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] se sont acquittés à la conclusion du bail du paiement d’un dépôt de garantie de 2 574 euros et que le bail s’est appliqué du 17 octobre 2020 au 1er octobre 2024, date à laquelle les locataires ont restitué les clés, soit pendant une durée de quatre ans. Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a été dressé, le bail ayant par ailleurs été perdu et par conséquent, non versé aux débats. Madame [N] [X] née [U] ne se prévaut d’aucun constat de commissaire de justice ni d’aucun document contradictoire constatant des dégradations lors de la restitution des clés. Il sera observé que la bailleresse n’était pas présente lors de la restitution des lieux, les clés ayant été restituées à la nouvelle locataire, ce qui n’est pas contesté. Dès lors, l’état des lieux d’entrée de cette dernière, qui n’a pas été réalisé contradictoirement avec les anciens locataires ni même en présence de la bailleresse elle-même, ne saurait constituer une preuve suffisante des dégradations alléguées par Madame [N] [X] née [U] et uniquement constatées par la nouvelle locataire unilatéralement. La circonstance que l’état des lieux de sortie n’ait pas pu être réalisé en raison d’incompatibilités d’emploi du temps est inopérante dès lors qu’il était loisible à l’une ou l’autre des parties de requérir le concours d’un commissaire de justice pour faire constater, de manière objective, l’état du logement à la sortie des lieux, en l’absence de tiers de confiance pouvant être mandaté par la bailleresse pour y procéder. En conséquence, il convient de considérer qu’en l'absence d'état des lieux de sortie amiable contradictoire ou par un huissier de justice, les lieux ont été restitués dans l'état dans lequel ils ont été remis, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil précité. Il est constant que Madame [N] [X] née [U] a cependant retenu la totalité du dépôt de garantie arguant des dégradations suivantes : - 1 430 euros au titre des frais de peinture, - 220 euros au titre du coût de réparation de la VMC et des joints, - 120 euros au titre des frais de ménage, Décision du 18 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/09184 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYO - 300 euros au titre du ponçage du parquet, - 84 euros au titre du coût de la porte + 100 euros au titre du coût de l’installation, - 85 euros au titre du coût du remplacement des chaises, - 279 euros au titre du coût du remplacement du matelas, - 64 euros au titre du coût des « objets manquants ». Soit un total de 2 682 euros qu’elle entend mettre à la charge des locataires et qui justifierait la retenue de la totalité du dépôt de garantie versé. Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] contestent la totalité des sommes réclamées. En l’espèce, il ressort expressément du courrier électronique adressé le 22 novembre 2024 produit aux débats que Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ont donné leur accord pour la prise en charge des frais de peinture, de ménage et des joints de la douche, et qu’ils contestent en revanche les frais relatifs à la VMC et au remplacement des chaises. Les demandeurs précisent en effet : « Nous nous excusons de n’avoir pas pu faire passer quelqu’un pour le ménage mais cela n’est pas de notre fait. En revanche nous sommes d’accord pour payer les frais de ménage que tu as engagé. Il est tout simplement inadmissible qu’un locataire rende un appartement non nettoyé à fond ». Il ressort en outre des échanges de SMS entre les parties que le devis concernant la peinture a été convenu entre les parties et a fait l’objet d’un accord entre elles. Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] sont dès lors mal fondés à remettre en cause les frais qu’ils ont expressément accepté de prendre à leur charge et reconnu devoir. Madame [N] [X] née [U] justifie des montants retenus à ces titre en produisant : - Une facture n°2024/0011 du 30 septembre 2024 de l’entreprise « LE 19 » d’un montant de 1 430 euros correspondant aux travaux de peinture, - Une facture n°2024/326 du 14 novembre 2024 d’un montant de 120 euros correspondant aux frais de ménage.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [N] [X] née [U] à payer à Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] la somme de 1 074 euros (mille soixante-quatorze euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail conclu le 17 octobre 2020 après compensation avec les réparations locatives dues par Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] ; CONDAMNE Madame [N] [X] née [U] à payer à Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] une pénalité de retard d’un montant de 128,50 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à parfaite restitution du dépôt de garantie en principal ; DEBOUTE Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] de leur demande principale de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; DEBOUTE Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] de leur demande subsidiaire de nullité partielle du contrat de location conclu le 17 octobre 2020 et de leur demande subséquente au titre des restitutions ; DEBOUTE Madame [B] [A] et Monsieur [D] [S] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; DEBOUTE Madame [N] [X] née [U] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [N] [X] née [U] aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter. Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 18 juin 2026, La Greffière La Juge des contentieux de la protection