Tribunal judiciaire, m1 s1 contentieux général, 15 juin 2026 — n° 23/02368

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 février 2023, Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Q], épouse [Y] (ci-après dénommés Monsieur et Madame [Y]), les acquéreurs, et Monsieur [X] [Z], le vendeur, ont, par l’entremise de l’agence immobilière CISA, régularisé un compromis de vente d’une maison d’habitation située [Adresse 1], cadastrée section A numéro [Cadastre 1], moyennant paiement du prix de 278 000 €, étant précisé que ledit compromis comprenait une condition particulière manuscrite selon laquelle la vente serait conclue sous réserve de la « remise en état de marche de chaudière actuellement hors-service ». Par acte reçu le 11 mai 2023 par Maître [K] [G], notaire à [Localité 6] (Oise), les parties ont réitéré la vente de la maison d’habitation située [Adresse 1], cadastrée section A numéro [Cadastre 1], moyennant paiement du prix de 278 000 €. Par courriel en date du 18 mai 2023, Monsieur et Madame [Y] ont demandé au notaire instrumentaire de prendre attache avec leur vendeur afin de trouver une solution amiable à la suite de la découverte de fuites dans le garage, sous l’évier, au niveau de l’alimentation de l’eau à la chaufferie, au niveau du radiateur de la chambre bleue, de celui de la cuisine. Un procès-verbal de constat a été dressé par acte d’huissier en date du 28 août 2023. C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, Monsieur et Madame [Y] ont attrait Monsieur [X] [Z] devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir : - condamner Monsieur [Z] à leur payer la somme de 19 626,88 € en restitution d’une partie du prix de vente ; - condamner Monsieur [Z] à leur verser au titre de dommages-intérêts : - 300 € par mois de la date d’achat à la date du jugement à intervenir pour le préjudice moral ; - 200 € par mois pour les fuites, 100 € par mois pour le carrelage et 200 € par mois pour le chauffage de la date d’achat à la date des travaux de réfection pour le préjudice de jouissance ; - 344,80 € pour le préjudice financier lié au constat d’huissier ; - réserver le préjudice financier pour le chauffage et tous les travaux nécessaires suite à l’identification de la fuite ; - condamner Monsieur [Z] aux dépens ; - condamner Monsieur [Z] à leur verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - dire et juger compatible avec la nature de l’affaire l’exécution provisoire de droit. Le 18 novembre 2024, Monsieur [Z] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur habitation, la société SOGESSUR. Par courriel en date du 11décembre 2024, la société SOGESSUR a dénié sa garantie. Par exploits de commissaire de justice en date des 17 et 21 janvier 2025, Monsieur [Z] a fait assigner en intervention forcée la société SOGESSUR et la société DEPAN’CHAUFF60 devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir : - prononcer la jonction de la présente procédure avec celle initiée par les époux [Y] à son encontre ; - condamner la société SOGESSUR à le relever et le garantir de l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées à son encontre et des préjudices allégués pour la fuite alléguée entre la salle de bain et la cuisine, qu’il s’agisse de dommages-intérêts au titre des travaux de réfection ou des dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance alléguée ; - condamner la société DEPAN’CHAUFF 60 à le relever et le garantir de l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre des préjudices allégués pour le système de chauffage au gaz, qu’il s’agisse des dommages-intérêts au titre des travaux de réfection ou des dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance allégué ; - condamner à titre principal les époux [Y] solidairement et à titre subsidiaire les sociétés défenderesses in solidum aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SARL CABINET MUHMEL ; - condamner à titre principal les époux [Y] solidairement et à titre subsidiaire les sociétés…

MOTIFS DE LA DECISION  Sur la garantie des vices cachés des vendeurs : Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L’article 1643 dudit code précise qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Selon l’article 1644 du même code, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En vertu de l’article 1645 dudit code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Selon l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il résulte de ce texte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci. En revanche, le juge ne peut pas refuser d'examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d'une partie, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d'autres éléments de preuve. En l’espèce, les demandeurs soutiennent que le bien qu’ils ont acquis comporte des vices cachés consistant en : - une fuite d’eau dans la cuisine ; - un chauffage défaillant ; - le carrelage de la cuisine comportant une bande de béton ; - une fuite au niveau du poêle à pellets ; - une fuite au niveau de la fenêtre de toit ; Afin d’apporter la preuve des faits au soutien de leurs prétentions, les demandeurs produisent aux débats les pièces significatives suivantes : - un courrier [sans justificatif de son envoi et de sa réception] d’un expert mandaté par leur assureur adressé au vendeur en date du 3 juillet 2023 indiquant qu’il aurait réalisé des opérations d’expertise contradictoires le même jour au cours desquelles il a constaté « des dommages au droit d’une cloison de cuisine en lien avec des infiltrations en joint périphériques du receveur de douche de la salle d’eau mitoyenne » et que « compte-tenu des éléments constatés sur place et des informations recueillies auprès de (leur) assuré ». Il concluait ainsi à un « sinistre intervenu antérieurement à la transaction immobilière (bien que découvert après la transaction) » devant être instruit par l’assureur habitation de l’époque. Monsieur [Z] était, par ailleurs, invité à procéder à une déclaration auprès de son assureur. - un procès-verbal de constat en date du 28 août 2023 aux termes duquel il est mentionné que : La requérante a déclaré que « quelques semaines après l’achat, ils ont constaté certaines malfaçons ». Dans la cuisine, le « mur du fond est fortement abîmé, humide, friable et la pierre s’effrite au simple toucher » avec « traces de salpêtre importantes visibles ». Au centre de la pièce de cuisine, « une saignée a été effectuée, laquelle est recouverte de béton sur une longueur d’environ 2,50 mètres ». Le coffrage du radiateur de la chambre bleue a été déposé par les acquéreurs. Des bacs de récupération sont présents en dessous de ce radiateur et le coffrage situé en dessous comporte des traces importantes de ruissellement. Dans le garage, les plaques changées d’après la requérante à la suite de fuites constatées sont d’une couleur différente de celles restées en l’état. - le rapport de visite de la société SE.2.P en date du 30 août 2023 qui mentionne qu’il ne constate pas de défauts particuliers au premier abord. Il est indiqué qu’en raison de la présence de convecteurs électriques, il est recherché la raison de la non dépose des radiateurs, tuyauteries et chaudière. Il est ainsi constaté la présence de traces visibles de fuite de certains radiateurs, celui de la chambre à l’étage totalement percé avec condamnation du té de retour (ce qui impliquerait que l’ancien propriétaire en avait pleinement connaissance). Il est également constaté une pression insuffisante impliquant que la tuyauterie encastrée présente un défaut d’étanchéité qui n’a pas pu être localisé. Aux termes de son rapport d’intervention, la société indique qu’elle a besoin d’obtenir les comptes-rendus d’entretien annuel de la chaudière. - la fiche intervention DEPAN’CHAUFF 60 en date du 27 octobre 2023 aux termes duquel il est constaté une chute de pression, mais aucune fuite apparente dans le logement. Il est préconisé une recherche de fuite de réseau au moyen d’une caméra. Il est en outre indiqué que dans l’état actuel, le chauffage ne peut pas être utlisé car cela risque d’abimer la chaudière et le circulateur si l’installation devait fonctionner sans eau. Il est, en outre, produit des échanges par messages téléphoniques, des courriels d’échange avec le notaire, ainsi que l’agent immobilier, des devis de changement des radiateurs, de rénovation embase cheminée, de changement du carrelage et de recherche de fuite. Il convient d’examiner chacun des vices allégués à l’aune des éléments de preuve apportés aux débats. Compte-tenu de l’existence d’une clause d’exonération des vices cachés contenue à l’acte de vente, il conviendra également de déterminer pour chaque vice si sa garantie était encourue si le vendeur en avait connaissance, seule condition à même de faire échec à l’exonération contractuellement prévue. * Concernant les fuites du toit du garage : Si l’antériorité de la fuite n’est pas débattue, Monsieur [Z] soutient que celle-ci était visible au moment de la vente en raison de la présence de traces visibles sur les tôles. Les demandeurs échouent à démontrer que cette fuite n’était pas visible au moment de la vente [celle-ci ayant été réparée avant le constat d’huissier] et à titre surabondant que cette fuite diminuerait tellement l’usage du garage qu’ils n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connues. Monsieur et Madame [Y] seront, en conséquence, déboutés de leur demande de chef. * Concernant la fuite d’eau dans la cuisine : S’il est constant que celle-ci a été découverte quelques jours après la vente (cf. SMS des acquéreurs au vendeur en date du 15 mai 2023), les demandeurs échouent toutefois à démontrer que la cause est antérieure et/ou que la fuite n’était pas décelable lors de la vente. Le courrier désigné comme étant un rapport de l’expert amiable – qui est par ailleurs particulièrement indigent (pour ne comporter aucune photographie, ni de description précise du désordre) - n’est pas corroboré par les pièces versées aux débats et ne permet ainsi pas de retenir la cause et la date exacte du désordre.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Q], épouse [Y], de l’ensemble de leurs demandes ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Q], épouse [Y], aux entiers dépens, avec le droit pour la SARL CABINET MUHMEL et Maître SARLIN de recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu de provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes des parties plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LA GREFFIERE LA PRESIDENTE