Tribunal judiciaire, service jcp, 15 juin 2026 — n° 25/01276

EXPOSE DU LITIGE Selon acte d’huissier de justice en date du 9 septembre 2025, Mme [T] [M] épouse [F] et M. [X] [F] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, la SCI [L] et demandent au tribunal de : Juger que le logement est indécentCondamner la SCI [L] à leur verser la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pur préjudice de jouissance et préjudice moralCondamner la SCI [L] à leur rembourser la somme de 600 euros correspondant au constat d’huissier dressé par Me [O], commissaire de justiceCondamner la SCI [L] à leur payer la somme de 1.800 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner la SCI [L] aux entiers dépens. Les époux [F] exposent être locataires de la SCI [L] selon bail d’habitation du 15 février 2025, à effet au 1er mars 2025, relatif à un logement sis [Adresse 3] à BASTIA moyennant un loyer mensuel de 880 euros outre 20 euros de charges et avoir constaté, dès leur entrée dans les lieux, de nombreux désordres, tels que des traces d’infiltration et de moisissures, des fuites à la chasse d’eau et une infestation de cafards. Ils indiquent avoir signalé ces désordres au bailleur qui s’est abstenu de faire la moindre réparation et avoir effectué un signalement auprès du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) qui, au terme d’un rapport qui ne leur a pas été communiqué, a conclu à une prétendue absence de ventilation. Les époux [F] expliquent avoir alors, fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice qui infirme l’origine avancée des désordres et avoir finalement déménagé après avoir remis le préavis en mains propres au bailleur lequel a refusé la tenue d’un état des lieux de sortie contradictoire. En réponse aux conclusions de la SCI [L], les époux [F] soulignent qu’ils évoquent seulement un état de non-décence et non une insalubrité, que le dégât des eaux évoqué par le bailleur est antérieur à leur prise de possession des lieux et que la SCI [L] entérine elle-même le fait qu’une chambre a été désertée par la famille. Ils précisent qu’un état des lieux de sortie a finalement été réalisé le 15 septembre 2025 à l’issue duquel les clés du logement ont été remises au bailleur, lequel n’a cependant toujours pas restitué le dépôt de garantie, fut-ce partiellement. Les époux [F] contestent le mauvais usage du logement invoqué par la SCI [L] laquelle entend renverser la charge de responsabilités aux époux [F], invoque des dégradations et entend obtenir réparation d’un prétendu préjudice moral, outre des frais divers. Ils affirment que la SCI [L] était parfaitement informée de leur volonté de déménager et qu’elle semble avoir agi pour les en empêcher. Ils rappellent les termes du constat d’huissier qu’ils ont fait effectuer et qui décrit l’état du logement de manière objective, caractérisant un logement non décent dont l’état porte atteinte à la santé, à la sécurité des occupants. Ils indiquent que les quelques éléments relevés par le service salubrité de la mairie ne peuvent faire disparaitre les désordres relevés. Les époux [F] précisent que l’état des lieux d’entrée faisait état de réserves et d’un dégât des eaux antérieur et que le bailleur a fait procéder à des travaux qui n’ont pas suffi à endiguer la problématique du logement ; ils rappellent que le deuxième constat d’huissier est intervenu alors que les locataires n’étaient plus occupants des lieux et que le bailleur possédait un double des clés contrairement à ce qu’il prétend. S’agissant des demandes reconventionnelles de la SCI [L], les époux [F] exposent que : La TEOM prorata temporis n’est pas due en raison des désordres affectant le logement qui ont empêché une jouissance paisible ; de plus, la SCI ne rapporte pas la preuve qu’elle a régularisé le paiement des chargesLes demandes relatives aux frais remise en état ne sont pas fondées, les travaux ayant été rendus nécessaires du fait de l’état du logementIls ne sauraien…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l’indécence du logement et à l’indemnisation du préjudice : L’article 1719 1° et 2°du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant  2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé….. En vertu de l’article 20-1 de la même loi « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants : 1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ; 2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. » Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, les époux [F] soulèvent le caractère indécent du logement pris à bail. Il résulte des pièces versées aux débats que le logement présentait, dès la prise de possession des lieux, des désordres ; en effet, l’état des lieux d’entrée comporte les mentions suivantes : Réserves sur le bon fonctionnement de l’électroménager, l’électricité, la plomberie et les sanitairesDégât des eaux dans la cuisine, le cellier et le hall d’entréeFissures dans la douche, carreau décollé, prise sèche-serviettes sortiePorte placard mural forceDe même, l’état du plafond de l’entrée, de la cuisine, des WC et de la chambre 3 est qualifié de « mauvais », tout le reste étant à l’état d’usage. Par ailleurs, les époux [F] produisent un constat dressé, le 17 juillet 2025, par Me [O], clerc expert, duquel il ressort la présence, dans tout l’appartement, de boursouflures, auréoles, moisissures sur les murs et les plafonds ainsi qu’une humidité des murs constatable au toucher. L’huissier relève également une forte odeur d’humidité et de moisi ainsi que des produits moisis dans le tiroir du meuble vasque de la salle de bains mais également un dysfonctionnement de la chasse d’eau des toilettes. Il est constant que les désordres résultant du dégât des eaux sont structurels, existaient lors de la prise de possession des lieux par les époux [F] et qu’ils se sont développés. En défense, la SCI [L] soutient que l’état du logement est dû à un manque de ventilation, s’appuyant sur les conclusions de l’inspection de salubrité ; cependant, force est de constater que le rapport produit, qui ne conclut pas à une insalubrité du logement, se contente de préciser que, lors de l’inspection « tous les ouvrants étaient clos ». Il ne saurait en être tiré conclusion du manque de ventilation du logement par les locataires. Par ailleurs, la SCI [L] communique deux factures de travaux de peinture des 19 mars 2025 et 27 octobre 2025 ainsi qu’un procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2025, soit après le départ des locataires ; là encore, force est de constater que nonobstant les travaux de peinture réalisés, le logement présentait encore, le 15 septembre 2025, des auréoles, des traces d’infiltration, des plinthes moisies, des boursouflures et les mêmes produits moisis dans le meuble vasque de la salle de bains. La SCI [L] ne saurait ainsi prétendre avoir pallié aux désordres affectant le logement lors de la prise de possession. L’indécence du logement se caractérise par l’humidité récurrente, les moisissures et boursouflures pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement ne satisfait pas aux critères de décence ; les locataires ayant quitté les lieux et ne sollicitant pas la réalisation de travaux, il sera fait droit à leur demande de dommages et intérêts. Le préjudice qui découle du caractère indécent du logement sera indemnisé à hauteur de 50 % du montant du loyer sur la période de mars 2025 à août 2025, soit la somme de 880 x 50 % x 6 mois = 2.640 euros, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie : Conformément aux dispositions de l’article 22 de la même loi : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, - DECLARE que le logement pris à bail par Mme [T] [M] épouse [F] et M. [X] [F], le 15 février 2025, sis [Adresse 4] est indécent, -CONDAMNE la SCI [L], prise en la personne de son gérant, à verser à Mme [T] [M] épouse [F] et à M. [X] [F], la somme de 2.640 euros, au titre du trouble de jouissance, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; -CONDAMNE la SCI [L], prise en la personne de son gérant, à restituer à Mme [T] [M] épouse [F] et à M. [X] [F], la somme de 880 euros dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; -CONDAMNE la SCI [L], prise en la personne de son gérant, à verser à Mme [T] [M] épouse [F] et à M. [X] [F], la somme de 616 euros, au titre des pénalités de retard arrêtée au 30 juin 2026 et assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; -CONDAMNE Mme [T] [M] épouse [F] et à M. [X] [F], à payer à la SCI [L] la somme de 154,23 euros, au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; -DEBOUTE la SCI [L] de sa demande relative au frais de remise en état du bien ; -DEBOUTE la SCI [L] de sa demande relative au préjudice moral ; -DEBOUTE les parties de leur demande de remboursement des frais de constat d’huissier ; -CONDAMNE la SCI [L], prise en la personne de son gérant, à verser à Mme [T] [M] épouse [F] et à M. [X] [F], la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; -ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION