Tribunal judiciaire, pole civil - fil 6, 19 juin 2026 — n° 23/03483

✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique en date du 22 décembre 2021, reçu par Maître [C], notaire à [Localité 2], Monsieur [G] [Q] a vendu à Monsieur [I] [E] une maison à usage d’habitation avec dépendances et terrain située sur la commune de [Localité 2] pour un prix de 20 000 euros. Monsieur [G] [Q] est décédé le 14 février 2022. Il a laissé pour lui succéder ses petits-enfants, Madame [J] [Q] et Monsieur [D] [Q] qui ont accepté la succession. Estimant que le prix du bien était inférieur à sa valeur réelle, Madame [J] [Q] et Monsieur [D] [Q] ont fait assigner Monsieur [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’être autorisés à apporter la preuve de la lésion et à ce qu’un collège d’experts soit désigné. Par acte d’huissier de justice du 10 novembre 2023, Monsieur [E] a fait assigner, Monsieur [C], notaire instrumentaire de la vente litigieuse, afin que la mesure d’expertise lui soit déclarée commune et opposable et qu’il soit condamné à le garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge. Par ordonnance du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état a procédé à la jonction de ces deux procédures. La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 12 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 avril 2026 et mise en délibéré au 19 juin 2026. Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2024, Madame [Q] et Monsieur [Q] sollicitent du tribunal qu’il : - Les déclare recevables en leur demande tendant à être autorisés à apporter la preuve de la lésion ; En conséquence, - Désigne un collège d’expert avec pour mission d’estimer la valeur vénale du bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 3] suivant son état et sa valeur au moment de la signature de l’acte de vente en date du 22 décembre 2021 conformément aux dispositions de l’article 1678 du code civil ; - Déclare commune et opposable à Maître [C] la mesure d’expertise à venir ; - Réserve les dépens. Au visa des articles 724, 1674 et suivants du code civil, les demandeurs rappellent que de son vivant, Monsieur [G] [Q] avait donné mandat à une agence immobilière pour vendre ledit bien en juillet 2019 au prix de 79 000 euros net vendeur, prix qui tenait compte des travaux nécessaires pour rendre l’immeuble habitable. Ils considèrent que le prix auquel le bien a été vendu est incontestablement inférieur à la valeur du marché dans ce secteur géographique. Ils estiment que ces éléments sont suffisamment graves pour faire présumer la lésion. Dans ses conclusions n°2 communiquées électroniquement le 18 novembre 2024, Monsieur [E] demande au tribunal de : - CONSTATER que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une sous-évaluation de l’immeuble, - DECLARER irrecevable la demande tendant à être autorisée à apporter la preuve de la lésion ; - DEBOUTER en conséquence [J] et [D] [Q] de l’ensemble de leurs demandes ; - LES CONDAMNER aux entiers dépens ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 3 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; A TITRE SUBSIDIAIRE, - DECLARER commune et opposable à Me [C], notaire, la mesure d’expertise susceptible d’être ordonnée. Monsieur [E] considère que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des problèmes de santé physiques et psychiques du vendeur dont le capacité à contracter a été vérifiée par le notaire le jour de la signature de l’acte de vente d’une part, ni celle d’une sous-estimation de la valeur du bien immobilier d’autre part.

MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur la demande de rescision pour lésion. Selon l’article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand bien même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. Les articles 1675, 1677 et 1678 du même code indiquent que la preuve de la lésion de plus de sept douzièmes ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. Cette preuve ne peut se faire que par un rapport de trois experts chargés d’estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente et de dresser un seul procès-verbal commun. En l’espèce, par acte notarié du 22 décembre 2021, Monsieur [G] [Q] a vendu à Monsieur [I] [E] quatre parcelles cadastrées AV [Cadastre 1], AV [Cadastre 2], AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 4] situées [Adresse 6] [Localité 4] sur la commune de [Localité 2], comprenant une maison d’habitation ancienne avec dépendances et terrain attenant pour une superficie totale de 12 ares et 38 centiares (1 238 mètres carrés) pour un prix de 20 000 euros, soit un prix de vente de 16,15 euros au mètre carré (pièce 5 - demandeurs). Les demandeurs produisent un mandat de vente avec exclusivité qui aurait été conclu entre Monsieur [G] [Q] et l’agence immobilière l’éclair immobilier en juillet 2019 portant sur ce même bien pour un prix vente hors honoraires de 79 000 euros soit 71,81 euros le mètre carré selon la superficie retenue (1 100 mètres carrés). Ce document n’est pas signé de la main de Monsieur [Q] (pièce 7 - demandeurs). Ils produisent également trois annonces immobilières portant sur des terrains constructibles à vendre sur la commune de [Localité 2] en 2022, d’une superficie inférieure à celle du bien qui appartenait à Monsieur [Q], avec une moyenne de plus de 90 euros le mètre carré outre un graphique faisant état d’une hausse des prix de 2,5% en moyenne sur cette commune sur les cinq dernières années (pièces 9 et 10 - demandeurs). Monsieur [E] produit d’autres annonces immobilières dont le prix de vente est largement supérieur au prix moyen constaté relativement à la vente conclue avec Monsieur [Q] notamment la vente en 2022 d’une maison d’habitation de 90 mètres carrés sur un terrain de 1 145 mètres carrés pour un prix final de 75 000 euros (65,50 euros du mètre carré) (pièce 3 - défendeur). La configuration particulière du bien (garage et terrain non attenants à la maison d’habitation et accès au bien par un patus commun, le bien étant situé dans un hameau) ainsi que l’état général du bien immobilier qui nécessitait manifestement des travaux importants pour rendre le bâti habitable - point par rapport auquel aucun élément ne permet de conclure qu’il n’aurait pas déjà été pris en compte dans l’estimation réalisée dans le mandat de 2019 - sont insuffisants à écarter la possibilité d’une lésion eu égard à la différence particulièrement conséquente constatée entre le prix de vente et ceux constatés pour la vente de biens immobiliers sur la même commune dans l’année suivante. Les éléments développés par les parties sur l’état de santé de Monsieur [Q] au jour de la vente sont ici inopérants dès lors que l’action en rescision pour lésion engagée par Madame et Monsieur [Q] repose uniquement sur l’existence d’une lésion matérielle et pécuniaire appréciée par rapport à la valeur de l'immeuble vendu, sans nécessité de justifier en sus d'une contrainte morale, d’un vice du consentement subi ou encore d’une insanité d’esprit du demandeur. Ainsi, la combinaison et l’articulation des éléments de preuve rapportés par les demandeurs s’agissant de la surface totale du bien immobilier vendu, de son emplacement, de son état global, du cours de l’immobilier apparaissent suffisamment graves et vraisemblables pour faire présumer une lésion de plus des sept douzièmes s’agissant de la vente intervenue le 22 décembre 2021 entre Monsieur [G] [Q] et Monsieur [I] [E]. Madame et Monsieur [Q] seront donc admis à rapporter la preuve de la lésion et un collège de trois experts sera désigné conformément aux dispositions de l’article 1678 du code civil. II- Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [C]. En l’espèce, dès lors que Monsieur [C] a été appelé en la cause par Monsieur [E] en sa qualité de notaire instrumentaire de la vente litigieuse dont le prix est susceptible d’être qualifié de lésionnaire à l’issue de l’expertise ordonnée, ce qui pourrait alors poser des questions d’efficacité de l’acte de vente en cause, sa mise hors de cause apparaît prématurée. En revanche, il n’y a lieu de lui déclarer la mesure d’expertise commune et opposable comme solliciter par les demandeurs et Monsieur [E] dès lors qu’il est partie à la procédure avant le prononcé de la mesure d’instruction. Les opérations d’expertise le concerneront donc sans nécessité d’une ordonnance commune. III- Sur les mesures de fin de jugement 1- Sur les dépens et frais irrépétibles. Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ». Dès lors que la procédure se poursuit, les dépens et demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés. 2- Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020. En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire, DECLARE recevable l’action en rescision pour lésion engagée par Madame [J] [Q] et Monsieur [D] [Q] portant sur la vente intervenue le 22 décembre 2021 entre Monsieur [G] [Q], dont ils sont les héritiers, et Monsieur [I] [E] portant sur quatre parcelles cadastrées AV [Cadastre 1], AV [Cadastre 2], AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 4] situées [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5], comprenant une maison d’habitation ancienne avec dépendances et terrain attenant pour une superficie totale de 12 ares et 38 centiares ; ORDONNE une expertise confiée à trois experts : - Madame [H] [Z], [Adresse 8], [Localité 6] - Madame [R] [S], [Adresse 9] - Madame [B] [K], [Adresse 10] Avec pour mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ainsi que des dispositions spéciales des articles 1678 et 1679 du code civil, de : - se rendre sur les lieux, [Adresse 5] à [Localité 5], en présence de toutes les parties (Madame [J] [Q], Monsieur [D] [Q], Monsieur [I] [E] et Monsieur [N] [C]) ou à défaut, celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; - se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’ils estimeraient nécessaires à l’accomplissement de leur mission et entendre, si besoin est seulement tous sachants ; - prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats ; - donner une estimation de la valeur des parcelles susvisées au moment de la vente litigieuse (22 décembre 2021) et préciser si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de l’immeuble ; - donner de façon générale toutes explications et observations utiles ; - s’expliquer techniquement dans le cadre de ces missions sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de leur pré-rapport ; DIT qu'en cas d'empêchement d’un expert commis il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ; DIT que le rapport devra répondre aux prescriptions des articles 1678 et 1679 du code civil, à savoir : - Ils dresseront un seul procès-verbal commun et ne formeront qu’un seul avis, à la pluralité des voix, - S’il y a des avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs, sans qu’il soit permis de faire connaître de quel avis chaque expert a été, ORDONNE le versement d’une consignation de 4 000 euros au titre de la rémunération des experts par Madame [J] [Q] et Monsieur [D] [Q] à la régie d’avances et de recettes dans les deux mois de la présente décision, à moins que cette partie ne justifie du bénéfice de l’aide juridictionnelle définitive ; DIT que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation du collège d’experts sera caduque et privée de tout effet, sauf si Madame [J] [Q] et Monsieur [D] [Q] justifient du bénéfice de l’aide juridictionnelle ; RAPELLE qu'en tout état de cause et sauf décision contraire, le collège d’experts ne pourra commencer ses opérations avant que la partie intéressée n'ait consigné la somme fixée plus haut ou justifié de l'obtention de l'aide juridictionnelle définitive ; DIT que la mesure sera suivie et contrôlée par le magistrat du Service des expertises spécialement désigné par le président de la juridiction en application de l'article 155-1 du code de procédure civile pour assurer le contrôle des expertises civiles (selon l'ordonnance en vigueur prévue par l'article L121-3 du code de l'organisation judiciaire) et invite en cas de difficulté, l'expert et/ou les parties à le saisir via la boîte structurelle du greffe de ce service : [Courriel 1] ; DIT que l'original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe du service des expertises, tandis que le collège d’experts en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de quatre mois maximum à compter…