Tribunal judiciaire, chambre 01, 19 juin 2026 — n° 25/05399

EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 12 février 2018, Monsieur [Z] [U] et Madame [G] [S] (ci-après les consorts [U] [S]) ont conclu un contrat de mandat de gestion avec l’EURL NG INVEST IMMOBILIER portant sur l’ensemble de la gestion administrative et locative de leur bien situé au [Adresse 3] à [Localité 4]. Par acte sous seing-privé en date du 31 janvier 2019, les mêmes ont conclu un second contrat de gestion concernant le bien des consorts [U] [S] situé [Adresse 4] à [Localité 5]. Enfin, par acte sous seing privé du 24 mai 2019, les deux parties ont conclu un troisième contrat de gestion pour le bien des consorts [U] [S] situé au [Adresse 5] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, les consorts [U] [S] ont fait assigner la société NG INVEST devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de remboursement des sommes non perçues, de résiliation des trois contrats de mandat, d’indemnisation de leur perte de chance de recouvrer les loyers impayés et d’indemnisation de leur préjudice moral. L’EURL NG INVEST IMMOBILIER a constitué avocat mais n’a pas conclu. La clôture de l’instruction est intervenue le 3 novembre 2025 par ordonnance du même jour. Dans leur assignation en date du 13 mai 2025 valant conclusions récapitulatives, les consorts [U] [S] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : Vu les articles 1231-1, 1990, 1991, 1992, 1993 et 1998 du Code civil, Vu la jurisprudence précitée, Vu les pièces versées au débat, CONDAMNER la Société NG INVEST à leur verser, avec intérêts au taux légal, la somme de 5.994,90 euros au titre des loyers perçus non reversés, et la somme de 1.584 euros au titre des APL perçues mais non reversées, soit la somme totale de 7.578,90 euros ; CONDAMNER la Société NG INVEST à leur verser la somme de 9.948,97 euros au titre du trop-perçu résultant de la surfacturation abusive du mandataire ; PRONONCER la résiliation judiciaire des trois mandats de gestion qu’ils ont conclus avec la société NG INVEST en date du 12 février 2018, du 31 janvier 2019 et du 24 mai 2019. CONDAMNER la Société NG INVEST à leur verser la somme de 5.011 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés ; CONDAMNER la Société NG INVEST à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; CONDAMNER la société NG INVEST à produire les baux concernant les biens situés au [Adresse 3] à [Localité 4], au [Adresse 6] à [Localité 5] et au [Adresse 7] à [Localité 4], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; CONDAMNER Ia Société NG INVEST à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ; Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que par courrier qu’ils ont reçu le 31 juillet 2023, la société NG INVEST leur a fait part de problématiques de paiement ; que ces difficultés se sont traduites par des retards de reversement de loyers ; qu’ils ont tenté d’obtenir des informations et le paiement de sommes non acquittées en vain ; qu’ils ont dès lors transféré la gestion locative de leurs biens à la société LUDIIZ, au mois d’avril 2024 ; que le 18 octobre 2024, ils ont délivré une sommation de payer à la société NG INVEST pour diverses sommes qu’ils n’ont pas perçues, concernant des loyers non versés, des aides au logement et le trop-perçu de frais de gestion. Ils soulignent que dans le cadre des conditions générales liant les parties, la société NG INVEST devait percevoir le loyer des locataires et les APL et les leur reverser ensuite. Ils font observer qu’en dépit de son obligation, la société NG INVEST n’a pas versé les loyers du mois de décembre 2023 concernant leurs trois biens.

MOTIFS  Sur la demande de remboursement des loyers et des APL En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Selon l’article 1996 du code civil, le mandataire doit l'intérêt des sommes qu'il a employées à son usage à dater de cet emploi ; et de celles dont il est reliquataire à compter du jour qu'il est mis en demeure. D’après l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, il ressort des différents contrats de mandat conclus par les consorts [U] [S] avec la société NG INVEST que cette dernière était chargée de la gestion locative des biens immobiliers des consorts [U] [S]. Il est précisé dans les conditions générales annexées au contrat et signées le 12 février 2018 que la société NG INVEST, mandataire, est subrogée au mandant dans la gestion du bien objet du mandat, notamment pour le paiement des loyers. Il est précisément prévu que : « Le mandant autorise expressément le mandataire à recevoir, sans limitation, les sommes représentant les loyers, les charges, indemnités d’occupation, prestations, dépôts de garantie, subventions, avances sur travaux et plus généralement toute somme ou valeur dont la perception est la conséquence directe ou indirecte de l’administration des biens d’autrui. (...) Le mandataire s’oblige envers le mandant à lui verser un revenu foncier de substitution équivalent à la hauteur de sa mensualité correspondant aux loyers hors charges locatives récupérables attachés aux biens gérés, diminués des frais de gérance correspondant au présent mandat, que les locataires en place aient réglé ou non entre les mains du mandataire le prix de la location ». En l’espèce, pour étayer leurs réclamations, les consorts [U] [S] produisent le courrier de la défenderesse qui évoque une maintenance des moyens de paiement susceptible de générer des perturbations, un message écrit du requérant sollicitant des informations sur la situation de NG INVEST et l’avenir de la gestion locative, puis : - un mail du 2 juillet 2024 relançant la société quant aux impayés de loyers de décembre 2023 et sollicitant les APL perçues et non reversées ; - un mail du 3 septembre 2024 que le requérant a adressé à la société récapitulant les sommes manquants, et son intention d’engager un contentieux. Et enfin, la sommation de payer adressée à la défenderesse, le 18 octobre 2024 concernant des loyers de décembre 2023 et APL non reversés, des frais de gestion indument perçus, la destinataire répondant qu’elle va consulter son comptable. Précisément, pour les impayés de loyers, les requérants justifient des éléments suivants : Concernant l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] : il ressort du compte de gestion de la société NG INVEST au titre du mois de décembre 2023 qu’elle a versé 1195,95 euros, solde antérieur qui était sur le compte, à Monsieur [Z] [U] et qu’elle devait encore lui verser la somme de 550,80 euros, soit la somme des recettes perçues au titre du mois de décembre 2023. Concernant l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] : il ressort du compte de gestion de la société NG INVEST au titre du mois de décembre 2023 qu’elle a versé 1754,38 euros au titre du solde antérieur, à Monsieur [Z] [U] et qu’elle devait encore lui verser la somme de 2077,40 euros, soit la somme des recettes perçues au titre du mois de décembre 2023. Concernant l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 4] : il ressort du compte de gestion de la société NG INVEST au titre du mois de décembre 2023 qu’elle a versé 2924,80 euros correspondant au solde antérieur qui était sur le compte à Monsieur [Z] [U] et qu’elle devait encore lui verser la somme de 3033,62 euros, soit la somme des recettes perçues au titre du mois de décembre 2023. Dans leurs réclamations contentieuses, les requérants réévaluent les montants à hauteur de 583,20 euros, 2199,60 euros et 3212,10 euros pour tenir compte du fait que les honoraires préalablement prélevés devaient être limités à 10 % et non 15 %. Néanmoins, dès lors qu’une réclamation est spécifiquement portée au titre de ces frais de gestion, cette réévaluation n’apapraît pas pertinente. Pour le reste, la société NG INVEST IMMOBILIER a constitué avocat mais n’a pas conclu, et donc présenté aucun élément pour contester le montant réclamé, ou revendiquer un quelconque reversement desdits loyers. Il résulte suffisamment de ces éléments que les sommes au titre du loyer du mois de décembre 2023 n’ont pas été reversées par la société NG INVEST aux requérants. En conséquence, la société NG INVEST sera condamnée à verser aux consorts [U] [S] la somme de 5661,82 euros. S’agissant des APL perçus mais non reversés : Il ressort de l’échange de mails produit par les consorts [U] [S] que la CAF du Nord a versé les APL concernant Madame [Y] [I], Monsieur [M] [V] et Monsieur [J] [E] directement à la société NG INVEST, pour leurs droits de janvier 2024 et février 2024. Toutefois, aucune indication n’est donnée sur le montant des APL versés chaque mois à ces trois locataires dans ce mail. En revanche, les requérants fournissent le compte de gestion de décembre 2023 dont il ressort que la société NG INVEST a perçu la somme de 264 euros au titre du loyer de Madame [Y] [I] en décembre 2023 et qu’il s’agit du même montant versé par la CAF à NG INVEST au titre de l’APL d’un autre locataire du même immeuble en décembre 2023. Ainsi peut il être conclu que la société NG INVEST a directement perçu les APL concernant Madame [Y] [I] pour les mois de janvier 2024 et février 2024, d’un montant total de 528 euros. En conséquence, la société NG INVEST sera condamnée à payer la somme de 6189,82 euros aux consorts [U] [S], au titre des loyers non reversés pour le mois de décembre 2023 ainsi que des APL non versés concernant Madame [Y] [I], pour les mois de janvier 2024 et février 2024. Sur la demande de remboursement du trop perçu des frais de gestion : En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Les modifications du contrat sont possibles ; il est cependant nécessaire qu’il y ait un accord des parties, conformément à l’article 1193 du code civil. Il ressort de ces articles qu’un contrat de mandat, comme n’importe quel autre contrat, doit être respecté par les parties, selon les termes qu’elles ont convenus. Une modification des termes du contrat ne peut pas être unilatérale ; il doit y avoir un consentement mutuel pour une modification. A défaut, la partie qui commet une inexécution ou qui exécute mal le contrat s’expose au paiement de dommages et intérêts. En l’espèce, il apparaît dans les trois contrats de mandat conclus que la rémunération de la société NG INVEST se fait sous forme d’honoraires, correspondant à « 10% du loyer, toutes taxes comprises ». Dans une facture en date du 9 juillet 2020, ce taux de 10% apparaît également, au titre des frais de gestion. Pourtant, il apparaît sur les comptes de gestion du mois de décembre 2023 que des frais de gestion de 12,5% sont appliqués. Il s’agit ainsi d’une modification d’un élément essentiel du contrat, à savoir la rémunération du cocontractant, nécessitant l’accord des deux parties qui n’est pas établi. Il y a également lieu de relever une ligne correspondant à la TVA sur les honoraires de gestion, laquelle n’avait pas été appliquée jusqu’alors et dont la présence désormais n’est pas explicitée.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.