Tribunal judiciaire, 1ère chambre a, 19 juin 2026 — n° 23/06263

EXPOSÉ DU LITIGE Suivants deux contrats de réservation conclus le 29 juin 2022, la société Foncière V2 a réservé auprès de la société [Q] groupe les lots suivants en l’état futur d’achèvement, au sein de l’ensemble immobilier en construction sur le terrain situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] : - les lots n° H.05 (appartement) et N°101 (parking), suivant le premier contrat ; - les lors n° C4 (local commercial) et n°100 (parking), suivant le second. Le 20 septembre 2022, le notaire de la société [Q] groupe a notifié à la société Foncière V2 les projets d’actes de vente afférents. Considérant que les ventes n’avaient pas abouti du fait de la société [Q] groupe, la société Foncière V2 a, par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, assigné celle-ci devant le tribunal judiciaire d’Evry, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 16 septembre 2025, la société Foncière V2 demande au tribunal de : « DECLARER recevable et bien fondée la société FONCIERE V2 dans ses moyens et prétentions, Y faisant droit, CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 la somme de 20.885,00 euros au titre de la perte de la marge de l’opération non réalisée du fait de l’éviction fautive du Réservataire par le Réservant, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l’assignation, CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 la somme de 40.707,00 euros au titre de la perte du financement des deux opérations non réalisées du fait de l’éviction fautive du Réservataire par le Réservant, financement qui aurait pu être dédié à d’autres opérations immobilières, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l’assignation, DEBOUTER la société [Q] GROUPE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 les entiers dépens au titre des articles 695 et suivants du Code de procédure civile. RAPPELER que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision de première instance à venir est de droit exécutoire à titre provisoire ». Au soutien de ses prétentions, la société Foncière V2 fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1112-1 du code civil, que la société [Q] groupe a manqué à ses obligations contractuelles et n’a pas respecté son devoir d’information en faisant preuve de réticence dolosive : - faute de proposer à la réitération de vente les mêmes obligations que celles contractées aux termes des deux contrats de réservation, concernant l’installation de jardinières et d’une cuisine équipée en déposant un permis de construire modificatif ; - en refusant de communiquer des informations contractuelles déterminantes de son consentement pour la conclusion des ventes concernant : la réalisation des travaux pour remédier aux infiltrations en sous-sol, l’identité du bureau d’études intervenu dans le choix de la solution du cuvelage, l’identité de l’entreprise ayant réalisé les travaux et l’attestation d’assurance de l’entreprise, les plans de la cuisine de chaque lot, la résiliation du contrat d’affichage du panneau 4/3 sur la parcelle de l’ensemble immobilier et la production d’une attestation d’achèvement de la construction émanant du maître d’œuvre ; - en résiliant unilatéralement les contrats de réservation au mépris de la force obligatoire des contrats et de la procédure contractuelle afférente notamment en l’absence de sommation et en procédant à la recommercialisation des lots malgré son intention réitérée auprès de la société [Q] groupe d’en poursuivre l’acquisition.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est relevé qu'il n'y a pas lieu d'écarter la note en délibéré communiquée par la société [Q] groupe dans la mesure où seuls les éléments répondant aux observations sollicitées par le tribunal sont pris en compte. Sur les demandes indemnitaires formées par la société Foncière V2 L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Conformément à l’article L. 261-15 I du code de la construction et de l’habitation, la vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. En application de ces dispositions, le refus injustifié de la part du réservant d’offrir à son cocontractant la vente des biens réservés aux conditions stipulées ne peut donner lieu qu’à l’allocation de dommages-intérêts au réservataire en plus de la restitution du dépôt de garantie (3e Civ., 11 juin 1987, pourvoi n° 86-11.361), le contrat de réservation ne constituant pas une promesse de vente (3e Civ., 18 décembre 1984, pourvoi n° 83-14.793). En vertu de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain. En application de l'article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Sur la responsabilité contractuelle de la société [Q] groupe En l’espèce, aux termes de deux contrats de réservation conclus le 29 juin 2022 entre la société Foncière V2 et la société [Q] groupe, les engagements suivants ont notamment été pris : « II - Assurance de responsabilité Le RESERVANT […] s'oblige à transmettre au RESERVATAIRE ou au syndic la liste des entreprises et maîtres d'œuvre, comportant les références de leurs contrats d'assurance responsabilité ». Au titre des autres conditions particulières, les contrats prévoient que « Dans le prix de vente, il est convenu des travaux supplémentaires à réaliser par [Q] PROMOTION, à savoir » notamment : - pour le local commercial n°C4 : l’installation de jardinière permettant la fermeture totale d’une terrasse et une cuisine aménagée de type kitchenette. Il est inscrit manuscritement que la société [Q] Promotion s’engage à déposer un PCM concernant les Jardinières au plus tard le 31 juillet 2022, sans obligation de résultat ; - pour le F2 n°H05 : l’installation de jardinière permettant la fermeture totale d’une terrasse et une cuisine aménagée de type IKEA. Il est inscrit manuscritement que la société [Q] Promotion s’engage à déposer un PCM concernant les Jardinières au plus tard le 31 juillet 2022, sans obligation de résultat. Concernant la procédure de régularisation de la vente, les contrats de réservation prévoient : « VI - REALISATION DE LA VENTE Le RESERVANT notifiera au RESERVATAIRE le projet de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement […]. Le RESERVANT convoquera le RESERVATAIRE dans un délai qui ne sera pas inférieur à huit jours, par simple lettre recommandée. En cas de pluralité d'acquéreurs, les convocations seront valablement envoyées à l'un d'eux. Le RESERVATAIRE peut toutefois demander que l'acte de vente soit signé, quand bien même le RESERVANT ne lui aurait pas encore notifié le projet d'acte de vente. Faute par le RESERVATAIRE d'avoir signé à la date fixée par le RESERVANT et sauf résiliation amiable, sommation sera faite au RESERVATAIRE huit (8) jours à l'avance, à se présenter à jour et heure fixes devant le notaire ci-dessus désigné ; le défaut de régularisation de l'acte rendant au RESERVANT pleine et entière liberté ». Il est relevé que les projets d’actes de vente ont été communiqués par le notaire du défendeur à la demanderesse par courrier du 20 septembre 2022, laissant à cette dernière un délai d’examen d’au moins un mois pour formuler ses observations. Or, par message du 1er octobre 2022 adressé à la société Foncière V2, la société [Q] groupe indique « Bonjour [J], Je vous vends pas les appartements. Merci de voir ailleurs. Cordialement [Q] [Adresse 5] ». Par message en réponse du 3 octobre suivant, la société Foncière V2 répond « Nous avons fait le point avec votre notaire, il manque des précisions. Nous proposons une date de signature sous réserve de retours ». Par courrier du 20 février 2023, la société [Q] groupe, par l’intermédiaire de son conseil, indique à la société Foncière V2 : « Les biens réservés ont été édifiés et sont livrables à l'instar des autres lots de l'ensemble immobilier qui ont même déjà été livrés, pour certains. Devant l'imminence de l'acte de vente, votre cliente s'est rapprochée du notaire mandaté aux termes du contrat de réservation. En substance, la société Foncière V2 a interrogé ce dernier sur diverses questions d'ordre technique et juridique et a demandé diverses modifications contractuelles emportant in fine une réduction du prix convenu (cuisines et jardinières). Ma cliente me charge de vous indiquer qu'elle refuse toute modification à la baisse du prix convenu dans les deux contrats de réservation et qu'elle ne donnera pas de réponse aux interrogations de la société Foncière V2. Sur ce dernier point, ma cliente fera aimablement observer à la société Foncière V2 qu’une partie des interrogations rapportées par le notaire concernent le syndicat des copropriétaires. Dans ces conditions, je vous invite à bien vouloir me faire part du souhait de la société Foncière V2 de poursuivre ou non les acquisitions envisagées. A défaut de réponse sous 8 jours, ma cliente considérera que la société Foncière V2 n’entend pas donner suite à son projet et elle remettra en commercialisation les lots en cause ». Puis elle indique par courrier du 2 mars suivant, par l’intermédiaire de son conseil, que « En l’absence de réponse, ma cliente en tire les conséquence et estime que la SCI FONCIERE V2 ne poursuit pas son projet. Je vous avise donc de la reprise de la commercialisation des lots ». Or, dès le lendemain, le 3 mars 2023, la société Foncière V2 informe la société [Q] groupe de son intention d’acquérir les lots réservés, mais sollicite la communication d’informations concernant les travaux réparatoires réalisés à la suite d’une inondation intervenue sur le chantier à l’été 2022 ainsi que sur l’identité des sociétés intervenues et leurs assureurs et l’interroge sur l’absence de reprise dans le projet d’acte des engagements du réservant de réaliser des travaux supplémentaires (installation de jardinières, fermeture totale d’une terrasse par des retours, installation d’une cuisine équipée). La société Foncière V2 a réitéré sa volonté d’acquérir les lots, à condition d’obtenir les informations manquantes sollicitées, par courriers des 7 mars, 24 mars et 12 avril 2023.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DIT que la société [Q] groupe engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Foncière V2 ; DÉBOUTE la société Foncière V2 de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ; REJETTE la demande indemnitaire reconventionnelle ; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi fait et rendu le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,