Tribunal judiciaire, jcp, 15 juin 2026 — n° 25/01638

EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié en date du 13 février 2004, avec effet au 15 février 2004, Monsieur [U] [B] a donné à bail à Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer de 400 euros mensuels. Monsieur [U] [B] a adressé un courrier le 23 juin 2022 à ses locataires, indiquant que le loyer était révisé à 638,37 euros à compter du 1er juillet 2022, conformément aux dispositions du contrat de bail. Le 6 février 2025, un commandement a été délivré à Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] aux fins de payer les loyers et charges à hauteur de 8.690,25 euros. Par exploit de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, Monsieur [U] [B] a assigné Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir : -constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 13 février 2004, en application de la clause résolutoire ; -à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 février 2004 ; -condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 10.055,78 euros selon décompte arrêté au 7 avril 2025, comprenant l’échéance du mois d’avril 2025 ; -condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ; -ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], et celle de tous occupants et biens de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; -condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer et de l’assignation et celui de notification à la CCAPEX et à la préfecture. Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mars 2026. A cette audience, Monsieur [U] [B], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection : -constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Et en conséquence : -constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [U] [B] et Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] le 13 février 2004 concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] ; -ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] et celles des occupants et biens de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; -condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] au paiement de la somme de 9805,78 euros, échéance de janvier incluse ; subsidiairement les condamner au paiement de 4408 euros ; -condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges actuels, sous réserve de revalorisation, à compter de mai 2025 jusqu’à libération effective et complète des lieux et restitution des clés ; -condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer et de l’assignation et celui de notification à la CCAPEX et à la préfecture. -débouter Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. * * * En défense, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], comparants en personne, s’en rapporte à leurs observations écrites pour demander au du juge des contentieux de : A titre principal : -débouter Monsieur [U] [B] de sa demande de résiliation du bail d’habitation ; -débouter Monsieur [U] [B] de sa demande d’expulsion dans un délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ; -demander une suspension des effets de la clause résolutoi…

*** MOTIVATION L’article 467 du code de procédure civile dispose que « le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée ». 1- Sur la recevabilité de l’action en expulsion pour impayés de loyers Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 16 janvier 2026, soit dans un délai de 2 mois avant l’audience du 16 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par suite, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 février 2025, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 20 juin 2025. Dès lors, l’action de Monsieur [U] [B] est recevable. 2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 février 2004 Aux termes de son article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le contrat de location du 13 février 2004 conclu entre Monsieur [U] [B] et ses locataires contient une clause résolutoire qui prévoit qu’« à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, énonçant la volonté de [T] de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus » (page 9). Et uun commandement de payer la somme de 8.690,25 euros a été délivré aux locataires le 6 février 2025 qui rappelle la clause résolutoire du bail. La somme due par les locataires n’ayant pas été régularisée dans les 8 semaines de la signification de ce commandement de payer, ce qui n’est du reste pas contesté par Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 février 2004 à la date du 7 avril 2025. 3- Sur la demande de paiement au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». L’article 24 VII de ladite loi dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». L’article 17-1 de la loi précitée du 6 juillet 1989 énonce en outre que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers […] ». « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas », aux termes de l’article 1310 du code civil. Et selon l’article 7-1 de la loi, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. • Sur la somme due au titre des impayés de loyers En l’espèce, Monsieur [U] [B] demande que Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 9.805,78 euros, au titre des loyers impayés à compter de l’année 2022, arrêtée à la date du mois de janvier 2026, échéance incluse. A titre subsidiaire, il limite cette somme à 4.408 euros, si le montant du loyer à compter de juillet 2022 ne devait pas faire l’objet d’une révision. En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs quant à la révision abusive des loyers à compter du mois de juillet 2022, Monsieur [U] [B] déclare s’en rapporter à l’appréciation du juge. En défense, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] demandent que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et à obtenir des délais de paiement d’une durée de 36 mois, indiquant avoir repris le paiement du loyer intégral courant depuis le mois de juin 2025. Ils contestent le montant des loyers impayés retenus par Monsieur [U] [B], et demandent que la dette soit limitée à une somme de 2.582 euros. Ils soutiennent qu’à compter du mois de juillet 2022, Monsieur [U] [B] a révisé le loyer de façon abusive, à hauteur de 638,37 euros, alors qu’il aurait dû être limité à 414,40 euros. Ils font valoir avoir payé 12.250 euros entre le 6 février 2022 et le 6 février 2025, somme venant en déduction du montant total des loyers dus. Le contrat de location du 13 février 2004 prévoyait un loyer initial de 400 euros. Sur ce point, le contrat de location stipule que « pendant le cours du présent bail, le loyer ci-dessus sera automatiquement révisé chaque année à la date anniversaire de la date d’effet du présent contrat en proportion des variations de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification. La révision s’effectuera en appliquant au loyer en cours le rapport entre l’indice de base au sens du contrat de bail et l’indice INSEE connu à la date anniversaire du contrat de bail. L’indice de base à retenir est l’indice moyen du 2ème trimestre 2003, soit 1181,75. L’indice servant de référence au calcul de chaque modification périodique sera l’indice moyen du même trimestre de l’année considérée.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de Monsieur [U] [B] recevable ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 février 2004 à la date du 7 avril 2025 ; CONDAMNE conjointement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 4713,20 euros au 31 janvier 2026, assortie de l’intérêt au taux légal ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; FIXE le montant du loyer à 445,33 euros ; AUTORISE Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à s’acquitter de la somme de 4713,20 euros en 35 mensualités de 132 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce en plus du loyer et des charges courants; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; ORDONNE la suspension les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT que si toutefois, une seule mensualité, due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré des loyers, reste impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le contrat de bail résilié ; - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; - à défaut pour Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [U] [B] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] seront condamnés conjointement à verser à Monsieur [U] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Monsieur [U] [B] à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] à ses frais et à l’annexer au contrat de location daté du 13 février 2004 ; DEBOUTE Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [U] [B] à réaliser des travaux de mise en conformité du logement ; DEBOUTE Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] de leur demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer et de l’assignation et celui de notification à la CCAPEX et à la préfecture ; CONDAMNE Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 15 juin 2026. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision.