Tribunal judiciaire, civil + 10 000, 22 juin 2026 — n° 24/00636

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28/11/2020, M. et Mme [L] ont confié à la SASU [M] TRANSACTION un mandat de vente d’un terrain à bâtir sis chemin de la croix du Lude à GRANVILLE, sur trois parcelles cadastrées section AW182, AW 344, et AW 440. M. [G] [F] et Mme [H] [J], alors domiciliés à Pantin, ont visité ce terrain le 11/09/2021, par l’intermédiaire de la SASU [M] TRANSACTION. Par mail du 21/09/2021 à l’agence [M], ils posaient plusieurs questions destinées à « pouvoir démarrer l’étude du projet ». Par mail du 29/10/2021, M. [G] [F] et Mme [H] [J] ont formulé une proposition d’achat, conforme à l’offre (280.000€,FAI). Un premier projet de compromis de vente a été établi le 12/11/2021, visant « une parcelle de terrain à bâtir borné et viabilisé (en eau potable, évacuation des eaux usées et eaux pluviales, électricité) ». Par mail du 18/11/2021, M. [F] et Mme [J] ont sollicité des modifications, pour rajouter des conditions suspensives, relatives au permis de construire, aux servitudes et à la viabilisation du terrain. En suite des échanges entre les parties, six projets successifs de compromis ont été rédigés par l’agence [M]. Un compromis de vente a finalement été signé le 03/11/2022. M. [F] et Mme [J] soutiennent avoir constaté postérieurement à la signature du compromis que le terrain n’était ni borné ni viabilisé. Ils exposent que le bornage n’a été réalisé que le 20/04/2023, et que des discussions ont eu lieu entre vendeurs et acquéreurs postérieurement à la signature du compromis. L’acte authentique de vente a été signé le 26/10/2023. Par acte du 02/05/2024, M. [F] et Mme [J] ont fait assigner la SASU [M] TRANSACTION devant le Tribunal Judiciaire de céans, à l’effet de demander sa condamnation à les indemniser de plusieurs surcoûts, résultant selon eux du manquement de l’agence [M] à son obligation de résultat de vérification de la consistance juridique du bien, cause d’un retard important, à l’origine de ces surcoûts. Aux termes de leurs dernières écritures, les requérants demandent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation de la société [M] Transaction à leur verser la somme de 125.023,29€ en réparation de leurs préjudices, outre la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 cpc, et la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens. A cet effet, les requérants exposent en substance les multiples projets de compromis établis par l’agence, les carences de celle-ci pour répondre à leurs interrogations, et les surcoûts qu’ils ont exposés en suite du retard pris par le projet (augmentation du coût de la construction, du coût du crédit, frais de location). En défense, la SASU [M] TRANSACTION fait au contraire valoir que les requérants ont multiplié les exigences et que le retard du projet n’est lié qu’aux propres exigences particulières des requérants pour s’engager, et non à sa faute. Elle conteste le préjudice invoqué, souligne qu’il ne peut en toute hypothèse s’agir que d’une perte de chance, et estime que les surcoûts avancés sont infondés. Elle conclut au débouté des requérants et demande leur condamnation à lui verser la somme de 5 .000€ sur le fondement de l’article 700 cpc, et leur condamnation aux entiers dépens. L’ordonnance de clôture a été rendue le 09/03/2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 07/04/2026, puis mise en délibéré au 08/06/2026 prorogé au 22 juin 2026.

MOTIFS : La responsabilité de l’agence [M] :Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur le fondement de ce texte, il est admis que l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (civ. 1, 14/01/2016, 14-26.474). En l’espèce, aux termes de leur mail du 21/09/2021 à l’agence [M], M. [F] et Mme [J] posaient plusieurs questions destinées à « pouvoir démarrer l’étude du projet », au regard de « la situation enclavée du terrain et des multiples servitudes qui rendent le projet complexe à appréhender sans avoir l’intégralité des actes et documents d’urbanisme ». Les échanges ente les parties ont été multiples. La rédaction de différents projets de compromis rédigés par l’agence [M] s’analyse précisément en une volonté de « s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention » au sens de la jurisprudence susvisée, à l’égard de M. [F] et Mme [J], qui n’avaient pas mandaté l’agence. Dès leur premier mail à l’agence [M] du 28/09/2021 (pièce 1demandeurs), M. [F] et Mme [J] demandaient à celle-ci des précisions quant à « l’intégralité des servitudes au profit des voisins », la « mise à jour du plan de bornage compte-tenu de la modification du parcellaire », et les « limitations de droits à construire vis à vis de la parcelle au nord( 267,266 ?) ». Il apparaît ainsi qu’ils ont eu d’emblée une parfaite connaissance des difficultés du projet et des délais nécessaires pour les surmonter. Néanmoins, ils ont formulé une offre d’achat conforme au prix de vente (280.000€ FAI) dès le 29/10/2021, indiquant que « en ma qualité d’architecte, j’ai déjà effectué des nombreuses recherches et démarches auprès de la mairie notamment » (pièce 2 demandeurs). Le premier projet de compromis établi par [M] le 12/11/2021 vise « une parcelle de terrain à bâtir borné et viabilisé (en eau potable, évacuation des eaux usées et eaux pluviales, électricité) ». Ce projet précise « qu’il existe des rappels de servitudes p.12 à p.16 issus de l’acte du 08/06/2013 signé chez Me [V] [P] notaire à Granville (ci-joint en annexe) », et précise « qu’une constitution de servitude non altius tollendi réelle et perpétuelle issu d’un acte modificatif a été enregistré le 31/07/2021 signé chez Me [T] [W] [Y] notaire à Granville(ci-joint en annexe) » (pièce 3 demandeurs), donnant à M. [F] et Mme [J] une parfaite connaissance des contraintes inhérentes à leur projet immobilier. L’acte comporte une condition suspensive d’obtention du permis de construire, et mentionne que « l’opération est réalisable pour la construction d’une maison d’habitation sur la parcelle AW344 (voir CU délivré le 20/11/2020 par la mairie de Granville en annexe) », qui n’est que l’une es trois parcelles visées à l’acte (AW 182,AW 344, AW 440 (pages 3/16 et 11/16 du projet). Il stipule également, au titre d’une « condition suspensive particulière », que le vendeur s’engage « à débroussailler le terrain, à identifier les bornes, à faire modifier les évacuations des eaux pluviales de la gouttière en limite nord de la propriété s’écoulant dans le terrain vendu, avant la signature de l’acte authentique chez le notaire »(idem, page 11/16 du projet de compromis). Les demandeurs ont donc dès l’origine pu avoir conscience de la complexité du projet, du caractère partiellement constructible du terrain (trois parcelles visées dans l’acte, et une condition supensive d’obtention du permis de construire sur la seule parcelle AW344, du bornage encore à effectuer avant la signature de l’acte authentique. D’ailleurs, par la suite, ils ont souhaité « rajouter des éléments concernant les conditions suspensives : obtention d’un permis pour une maison de 140M2de surface plancher sur les parcelles 344 et 182, régularisation des servitudes de passage avec les bordiers par les vendeurs, cette démarche pouvant prendre du temps, nous consentons à un délai de 6 mois»( pièces 4 et 5 demandeurs : mail du 18/11/2021) ;concernant le terrain viabilisé : compléter les annexes avec les documents permettant de justifier la réalisation et la conformité des travaux, y compris pour les télécoms (en référence aux devis annexés. Seuls les devis ont été annexés ; confirmer que les regards sur le terrain est exclusivement destiné au terrain vendu ; annexer la servitude de passage des réseaux sur les parcelles AW 434 et AW341, notamment pour l’accès pour l’entretien ». Par la suite, par mail du 1412/2021, les requérants invoquent un « délai pour le dépôt de la demande de permis de construire », en raison notamment de la nécessité d’avoir « un plan topographique pour le rattachement au plan de nivellement », rendu « nécessaire par la servitude non altius tolendi »(pièce 8 : mail du 14/12/2021), dont ils avaient pourtant connissance dès l’origine. Par mail du 14/01/2022, les requérants font encore état d’un « portail à installer entre les parcelles 344 et 345afin de permettre l’accès pompiers, pris en charge par les vendeurs, afin d’assurer la constructibilité du terrain » (pièce 12 : mail du 14/01/2022 à Pozzo), alors qu’aucune condition suspensive n’avait été stipulée de ce chef, et qu’en visitant le bien, les acquéreurs avaient pu se rendre compte de cet état de fait. En l’état de ces éléments, le retard dans la signature du compromis n’apparaît pas imputable à une faute de l’agence immobilière, dès lors qu’il résulte de la complexité du projet de construction sur un terrain soumis à des servitudes, à la volonté des acquéreurs et de l’agence d’assurer la sécurité juridique du contrat, et à la volonté es acquéreurs de poursuivre les négociations au mieux de leurs intérêts, sans pour autant qu’ qu’aucun engagement ne les lie. Aucune faute n’est ainsi caractérisée à l’encontre de l’agence. C’est en vain que les acquéreurs soutiennent avoir constaté après la signature du compromis que le terrain n’était ni borné ni viabilisé. En effet, il résulte de la lecture du premier projet de compromis que le bornage devait se faire avant la signature de l’acte authentique et que le terrain n’était que partiellement viabilisé. En toute hypothèse, il convient de relever que l’agence immobilière est fondée à faire valoir que les requérants ne pourraient se prévaloir que d’une perte de chance. En l’état de ces éléments, il y a lieu de débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes. L’équité commande toutefois de modérer la somme allouée au titre de l’article 700 cpc, dans les termes prévus au dispositif. M. [F] et Mme [J] qui succombent doivent être condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, pat jugement contradictoire, en premier ressort, et pzr mise à disposition au greffe de la juridiction : DEBOUTE M. [G] [F] et Mme [H] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;CONDAMNE solidairement M. [G] [F] et Mme [H] [J] à payer à la SAU [M] TRANSACTION la somme de 2600€ au titre de l’article 700 cpc ;CONDAMNE solidairement M. [G] [F] et Mme [H] [J] aux entiers dépens. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE