Tribunal judiciaire, chambre 1 cabinet 0, 22 juin 2026 — n° 20/01478

* * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 26 février 2019, la SCI ZENITHIMMO a vendu à Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] une parcelle de 6,82 ares située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée section 30 n°297/78, pour la somme de 6.820 euros. Par arrêté du 17 juillet 2020, Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] ont obtenu la délivrance d’un permis de construire pour cette parcelle, relatif à un immeuble de 4 logements Le 24 septembre 2020, la SCI ZENITHIMMO a mis en demeure les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception d’accepter l’établissement d’un acte authentique prévoyant la rétrocession de l’immeuble dans son patrimoine, en contrepartie du remboursement du prix payé, minoré des frais engagés. Le 14 octobre 2020, les époux [Q] ont fait répondre par leur conseil qu’ils n’entendaient pas donner de suite à cette demande. L’arrêté accordant le permis de construire a été retiré par un arrêté du 17 octobre 2020. Par acte d’huissier de justice en date du 05 novembre 2020, la SCI ZENITHIMMO a assigné Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE afin de solliciter : - à titre principal la désignation de trois experts afin de donner un avis sur la rescision et indiquer le juste prix du terrain litigieux ; - à titre subsidiaire, l’annulation de la vente pour prix vil ou dérisoire ; - à titre infiniment subsidiaire, l’annulation de la vente pour réticence dolosive. Aux termes d’une ordonnance de clôture du 17 octobre 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience à Juge unique du 06 février 2023. Par jugement avant-dire droit rendu le 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de THIONVILLE a : - dit que les faits articulés par la SCI ZENITHIMMO étaient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer l’existence d’une lésion ; - en conséquence révoqué l’ordonnance de clôture ; - ordonné la mesure d’expertise prévue par l’article 1678 du code civil. Le 25 mars 2024, les experts ont déposé leur rapport d’expertise définitif, aux termes duquel le prix du terrain litigieux à la date de la vente a été estimé à 30 700 euros. Au dernier état de la procédure, par des conclusions après dépôt du rapport d’expertise notifiées par le RPVA le 12 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI ZENITHIMMO demande au tribunal de : A titre principal : - dire que Monsieur et Madame [Q] ont manqué à leur obligation contractuelle en ne l'informant pas de leur volonté d'édifier un logement sur la parcelle cédée ; - dire que la dissimulation intentionnelle de cette information déterminante de la part des époux [Q] constitue une réticence dolosive, commise à son préjudice et qu’elle n'aurait pas conclu la vente ou du moins, pas aux mêmes conditions ; - dire que les époux [Q] ont acquis le terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297l78 pour un prix vil et dérisoire ; Par conséquent, - prononcer la nullité de la vente intervenue le 26 février 2019 entre Monsieur et Madame [Q] et la SCI ZENITHIMMO portant sur un terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297l78 ; - condamner Monsieur et Madame [Q] à restituer le terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297l78 contre son prix payé (6.820 euros) ; A titre subsidiaire, - dire que le prix payé par les époux [Q] pour l'achat du terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297/78 caractérise une lésion de plus de 7/12ème par rapport à l'estimation de la valeur vénale du bien effectuée par les experts judiciaires ; Par conséquent, - Prononcer la rescision pour cause de lésion de la vente intervenue le 26 février 2019, - dire que l'offre subsidiaire des époux [Q] est non satisfactoire, En cas de conservation du bien par les époux [Q]: - Les condamner à formuler leur offre de…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité de la vente pour vice du consentement et manquement à l’obligation d’information Il résulte des dispositions de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Les dispositions de l’article 1130 du même code prévoient par ailleurs que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, et que leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, de même que la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, et que constituent de telles informations celles ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie, sans que les parties ne puissent ni limiter, ni exclure ce devoir. Ce texte précise par ailleurs qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du même code. La demanderesse soutient que les parties auraient convenu, et contractualisé lors de la conclusion de la vente du terrain litigieux, comme élément determinant, une condition essentielle selon laquelle devait être conservée la destination de verger ou de jardin du terrain cédé, en s'appuyant sur la déclaration des époux [Q] reprise à l’acte authentique de « ne pas vouloir destiner le terrain à la construction ». En l’espèce, il convient de relever que l’acte authentique de vente du 26 février 2019 ne comporte aucune clause emportant une quelconque restriction ou condition relative à la destination du bien cédé aux époux [Q], dont il ne saurait être contesté que le caractère constructible se trouvait connu de l’ensemble des parties. Si les acquéreurs ont pu déclarer lors de la régularisation de la vente ne pas vouloir alors destiner le terrain à la construction, une telle déclaration ne saurait emporter en soi une quelconque renonciation définitive et irrévocable au droit de construire sur ledit terrain, lequel relève au demeurant des prérogatives attachées au droit absolu de propriété. La SCI ZENITHIMMO ne démontre dès lors à ce titre aucunement l’existence d’une quelconque contractualisation entre les parties d’une quelconque renonciation par les époux [Q] à maintenir la destination de verger ou de jardin du terrain litigieux. Il ne saurait de même être opposé aux époux [Q] un quelconque manquement à une obligation précontractuelle d’information quant à la destination que ces derniers entendaient affecter au bien immobilier en cause, à défaut pour la demanderesse de justifier de la nature et du fondement de l’obligation qui pèserait sur ce point sur les défendeurs, alors même que ces derniers peuvent jouir du bien de la manière la plus absolue, sous réserve du droit des tiers, conformément aux termes de l’article 544 du code civil. Il y a dès lors lieu de débouter la SCI ZENITHIMMO de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation de la vente intervenue pour vice du consentement ou manquement à une obligation précontractuelle d’information. Sur la nullité de la vente pour vilité du prix Aux termes de l’article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Il résulte des dispositions de l’article 1169 du même code qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. Il est constant que le prix d’une chose est considéré vil lorsqu’il est dérisoire ou proche de nul. En l’espèce, si la demanderesse soutient que le prix serait vil pour être sans proportion avec la valeur réelle du bien vendu, il résulte du rapport du comité d’experts que la valeur du terrain a été évaluée au moment de la vente à 30.700 euros, de sorte que le prix de vente convenu entre les parties à hauteur de 6.820 euros, pour représenter 22% du prix réel du terrain au moment de la vente, ne saurait être considéré comme un prix vil. Il y a dès lors lieu de débouter la SCI ZENITHIMMO de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente pour vil prix. Sur la rescision de la vente pour cause de lésion Aux termes de l’article 1674 du code civil, le vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value. En l’espèce, même si les consorts [Q] soutiennent que la SCI ZENITHIMMO a expressément affirmé dans son courrier du 05 octobre 2018 avoir accepté de vendre sa parcelle à hauteur de 1000 euros l'are et que ce courrier doit être considéré comme une renonciation à l'exercice de l'action en rescision, il résulte des dispositions de l’article 1674 du code civil rappelées ci-avant la SCI ZENITHIMMO reste en tout état de cause en droit de solliciter la rescision de la vente quand même elle aurait expressément renoncé à cette faculté dans le contrat, une telle renonciation ne pouvant valablement intervenir que postérieurement à la régularisation de la vente. Il n’est par ailleurs nullement démontré que l’acceptation par la SCI ZENITHIMMO de vendre la parcelle au prix en cause emporterait de ce seul chef une quelconque renonciation par la demanderesse à l’exercice de l’action en rescision pour cause de lésion. Il y a dès lors lieu de relever, au regard de l’ensemble de ces éléments, qu’il n’est nullement établi que la SCI ZNITHIMMO aurait renoncé à l’exercice de l’action en rescision de la vente pour cause de lésion. Aux termes de l’article 1675 alinéa 1er du code civil, il convient, afin de déterminer s'il existe une lésion de plus de sept douzièmes, d’estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. A ce titre, les dispositions de l’article 1677 du code civil prévoient que la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. En application des articles 1678 à 1680 du code civil, cette preuve ne peut se faire que par un rapport de trois experts, nommés d’office sauf en cas d’accord des parties afin de les nommer tous les trois conjointement, lesquels se trouvent tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE la SCI ZENITHIMMO de l’ensemble de ses demandes tendant voir prononcer l’annulation de la vente de la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares, régularisée avec Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q], selon acte authentique du 26 février 2019 ; DIT que le prix payé par Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] pour l'achat du terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297/78 caractérise une lésion de plus de 7/12ème par rapport à l'estimation de la valeur vénale du bien effectuée par le comité d’experts judiciaires ; PRONONCE la rescision pour cause de lésion de la vente intervenue le 26 février 2019 entre la SCI ZENITHIMMO et Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] ; DIT que l’offre présentée par Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] tendant à la conservation de la parcelle litigieuse en contre-partie du versement d’un supplément de prix de 23.880 euros n’est pas satisfactoire ; CONDAMNE la SCI ZENITHIMMO à payer Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] la somme de 6.820 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2020, date de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] à restituer à la SCI ZENITHIMMO la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares ; ORDONNE la radiation de l'inscription de la vente intervenue le 26 février 2019 à l’égard de la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares, et la réinscription du bien au nom de la SCI ZENITHIMMO ; DIT que le jugement vaut titre pour toutes formalités de publicité foncière et qu’il sera notifié au service du livre foncier, à la diligence de toute partie intéressée ; DIT que le notaire instrumentaire procédera à toutes les formalités de publicité foncière nécessaires à l'exécution de la présente décision, et ce, sans délai ; CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] à payer à la SCI ZENITHIMMO une indemnité d’occupation au titre de parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares, d’un montant mensuel de 100 euros, à compter du 05 novembre 2020, date de signification de l’assignation, et ce jusqu’à la restitution effective par ces derniers à la SCO ZENITHIMMO de la dite parcelle ; DEBOUTE la SCI ZENITHIMMO de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 5.000 euros en réparation « des préjudices subis » ; DEBOUTE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] de leur demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 15.000 euros au titre des améliorations apportées à la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares ; CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] à payer à la SCI ZENITHIMMO la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Sévrine SANCHES, Greffier. Le Greffier Le Président