Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 22 juin 2026 — n° 19/01269

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte notarié établi le 9 janvier 2007 par Maître [D] [H], notaire associé au sein de la société civile professionnelle « [E] [K] [P] [V], [I] [U], [D] [H] et [T] Saizou, notaires associés », M. [X] [R] et Mme [W] [L] (les époux [R]) ont acquis de la société M.A.J un immeuble situé à [Localité 3], Lieudit [Adresse 6], cadastré section AD n°[Cadastre 1], d’une surface de 1220m², moyennant la somme de 680.000 euros. Cette parcelle est issue de la division d'un immeuble originairement cadastré AD n°[Cadastre 2] d'une superficie de 3513m2 dont le surplus restant à appartenir au vendeur, cadastré section AD n°[Cadastre 3] pour 1588m² et AD n°[Cadastre 4] pour 798m², en nature de pinèdes en restanques, a été vendu ensuite par la société M.A.J à M. [B] [A] et Mme [O] [J], son épouse, au prix de 180.000 euros par acte notarié établi le 7 mai 2007 par Maître [D] [H]. L’acte authentique du 7 mai 2007 mentionne qu’un permis de construire une maison d’habitation sur le terrain objet de la vente a été accordé le 13 avril 2007. Antérieurement à ces deux ventes, par acte sous seing privé du 10 juillet 2006, M. [B] [A] et Mme [O] [J] ont consenti une promesse de vente sous conditions suspensives à la société M.A.J, avec faculté de substitution pour l’acquéreur, de la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4] au prix de 2500 euros. Cette promesse a fait l’objet d’un dépôt en date du 15 juin 2010 au rang des minutes de l'office notarial de Maître [D] [H] et d’une publication au service foncier. L’acte authentique établi à cette date mentionne qu'il a été établi à la requête des époux [R] ainsi que de M. [A] et de Mme [J], et que “la substitution contenue dans ladite promesse a été exercée au profit de M. et Mme [X] [R] ainsi qu’il résulte d’une mention contenue sur une copie de l’acte sous seing privé ci-dessus visé”. A la suite du divorce des époux [A] prononcé le 6 juin 2016, la parcelle AD n°[Cadastre 4] a été attribuée à M. [A]. Par courrier du 21 novembre 2008, les époux [R] ont mis en demeure Mme [J] et M. [A] de régulariser l’acte authentique de vente de la parcelle AD n°[Cadastre 4]. Par acte signifié le 30 janvier 2019 et le 7 mars 2019, les époux [R] ont assigné M. [B] [A] et Mme [O] [J] devant le Tribunal de ce siège afin qu’il constate que la vente de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 4] est parfaite depuis le 10 juillet 2008, ou au plus tard le 15 juin 2010, et les indemnise du préjudice subi. Par acte signifié le 10 mai 2021, contenant dénonce de procédure, les époux [R] ont assigné en intervention forcée à la présente instance Maître [D] [H], notaire, et la SAS [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER, notaires associés ; la procédure a donné lieu à enrôlement distinct sous le n°21/02611, avant d’être jointe à la procédure principale le 5 octobre 2021. Par acte signifié le 14 mars 2022, contenant dénonce de procédure, les époux [R] ont assigné en intervention forcée à la présente instance la société M.A.J ; la procédure a donné lieu à enrôlement distinct sous le n°22/01717, avant d’être jointe à la procédure principale le 17 mai 2022. Par dernières conclusions du 20 mai 2025, les époux [R] demandent au tribunal de : A titre principal -constater que la vente par Monsieur [B] [Z] [C] [A], né le 14 décembre 1961 à [Localité 2], domicilié [Adresse 7] à [Localité 4] et Madame [O] [J], née le 12 septembre 1964 à [Localité 1], domiciliée [Adresse 8] à [Localité 5] à Monsieur [X] [E] [R], né le 9 août 1946 à [Localité 6], et Madame [W] [G] [L] épouse [R], née le 28 mars 1945 à [Localité 6], demeurant ensemble à [Localité 3], [Adresse 1], du bien immobilier situé sur le territoire de la commune de [Localité 3], lieudit [Adresse 6], cadastré section AD n°[Cadastre 4] pour une surface de 7 ares et 98 centiares, est parfaite depuis le 10 juillet 2008 ou, au plus tard, le 15 juin 2010, -donner acte aux époux [R] de leur engagement à payer à M.

MOTIVATION Sur la demande en réitération forcée de la vente de la parcelle AD [Cadastre 4] Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Les époux [R] soutiennent que la promesse établie par acte sous seing privé du 10 juillet 2006 vaut vente de la parcelle AD n°[Cadastre 4] au prix de 2500 euros ; que la réitération de la vente par acte authentique n’a été prévue qu’à titre formel ; que le délai maximal de 24 mois prévu pour la seule réitération par acte authentique de l’accord des parties est venu à échéance le 10 juillet 2008 ; que le dépôt du compromis opéré le 15 juin 2010 en les minutes de l’étude de Maître [H], notaire, lui confère rétroactivement les effets d’un acte authentique ; que la vente est ainsi parfaite depuis le 10 juillet 2008, à charge pour les acquéreurs de régler aux vendeurs la somme de 2500 euros ; qu’ils ont qualité à agir en constat de la vente par ce Tribunal pour être substitués dans les droits de la société M.A.J ; que le compromis ne peut être caduc alors que cette sanction n’est pas prévue ; que le prix de vente est raisonnable au regard des caractéristiques du bien ; que le délai de 24 mois n’a pas d’effet extinctif ; qu’il a été automatiquement prorogé, sauf à ce que les vendeurs démontrent que toutes les pièces nécessaires à la perfection de l’acte authentique ont été réunies ; que la clause prévoyant la saisine du tribunal dans le délai d’un mois est inopposable comme étant illicite en regard des dispositions de l’article 6 de la C.E.D.H et de l’article 2254 du code civil ; que Mme [J] était signataire du compromis querellé de sorte qu’il est indifférent qu’elle n’en soit plus propriétaire ; que les modalités de liquidation et partage de la communauté des époux [A] leurs sont inconnues. M. [B] [A] et Mme [O] [J] opposent que les époux [R] sont irrecevables en leurs demandes comme étant formées au-delà du délai conventionnel d’un mois prévu par les parties pour saisir le tribunal en constat de la vente, lequel a couru à l’expiration du délai de 24 mois stipulé pour la réitération de l’acte devant notaire, soit à compter du 10 juillet 2008, et était expiré plus de dix ans avant l’introduction de la présente instance. Ils ajoutent qu’ils sont encore irrecevables à agir alors qu’aucune substitution n’a pu s’opérer sur la base d’un compromis caduc depuis le 10 juillet 2008. Mme [J] souligne pour sa part qu’ils sont irrecevables à agir à son encontre alors qu’elle n’est plus propriétaire de la parcelle litigieuse depuis le 31 octobre 2018, et souligne que la promesse litigieuse ne respecte pas les conditions de l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). En l’espèce, il n’est pas litigieux que suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2006, M. [B] [A] et Mme [O] [J] ont consenti une promesse de vente sous conditions suspensives à la société M.A.J, avec faculté de substitution pour l’acquéreur, de la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4] au prix de 2500 euros. La faculté de substitution stipulée dans la promesse, qui est par ailleurs contestée par M. [A] et Mme [J] au regard du délai dans lequel celle-ci a été exercée au profit des époux [R], est en toutes hypothèse sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat. La promesse de vente du 10 juillet 2006 contient une clause de réitération authentique ainsi libellée : “En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard : - Dans un délai de SIX SEMAINES à compter de l'obtention du certificat de conformité des constructions aux prescriptions du permis de construire obtenu par Monsieur et Madame [A] sur l'unité foncière dont dépendent les parcelles présentement vendues, -Dans l'hypothèse où la conformité ne serait pas instruite ou délivrée, ou qu'il serait délivré un refus de conformité, au plus tard dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de l'achèvement des constructions sur ladite unité foncière du chef de Monsieur et Madame [A] (la notion d'achèvement s'entend au sens du Droit de la Construction en matière de vente d'immeuble à construire), Et en tout état de cause dans un délai de VINGT QUATRE MOIS (24 mois) à compter de ce jour. La signature de l'acte authentique aura lieu par le ministère de Maître [D] [H], Notaire à [Localité 7] (VAR) moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du rédacteur. Il est précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus. Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, etat hypothécaire hors formalités de moins de deux mois de date de certification, cadastre modèle « 1 »,répertoire civil. La date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de Justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts.” Il ne peut être retenu que les parties ont entendu faire de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement dès lors qu’il est stipulé que “la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive”. En revanche, en fixant à un mois le délai dans lequel l’une des parties pourra saisir le Tribunal pour “invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de Justice”, les parties ont manifestement fait de la “période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter” un élément constitutif de leur consentement. Il s’évince de cette mention que les parties ont fixé une date butoir à leurs engagements réciproque. C’est de manière inopérante que les époux [R] opposent l’illicéité de la clause de la promesse de vente stipulant un délai d’un mois pour saisir la juridiction au visa des dispositions de l’article 2254 alinéa 1er du code civil dans sa version issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, lesquelles ne sont pas applicables à un contrat établi le 10 juillet 2006, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi. Par ailleurs, les époux [R] ne démontrent pas en quoi ce délai d’un mois, fixé d’un commun accord par les parties, violerait les dispositions de l’article 6 de la CEDH, alors que cette courte durée est prévue par la loi elle-même dans d’autres contentieux (pour la contestation d’une saisie attribution par exemple) et n’a pas été jugée contraire aux dispositions invoquées. Conformément aux stipulations contractuelles, la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard dans un délai de 24 mois à compter de la signature de la promesse.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe, DÉCLARE irrecevable la demande de M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] en réitération forcée de la vente, DÉBOUTE M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts, DÉBOUTE M. [B] [A] et Mme [O] [J] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse de vente du 10 juillet 2006 et de l’acte authentique du 15 juin 2010, DÉBOUTE M. [B] [A] de l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts, DÉBOUTE Mme [O] [J] de l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts, CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats en ayant fait la demande dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] à payer à M. [B] [A] et Mme [O] [J], chacun, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE