Tribunal judiciaire, referes, 23 juin 2026 — n° 26/00611

EXPOSÉ DU LITIGE La SCI [J] est propriétaire de trois locaux aux 1er, 2e et 3e étages d'un immeuble situé [Adresse 3] à Marseille (13002), et portant respectivement les numéros d'invariant 8090111616, 8090111617 et 8090111618. Par actes de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la commune de Marseille, représentée par son maire, a fait assigner la SCI [J] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement d'amendes civiles et en condamnation au retour des locaux à l'usage d'habitation sous peine d'astreinte. Par jugement du 2 février 2026, cette juridiction s'est déclarée incompétente en application des dispositions de l'article 47 du code de procédure civile et a désigné la présente juridiction pour connaître du litige. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mai 2026. A l'audience, la commune de Marseille a repris oralement les termes de ses conclusions et a demandé au président du tribunal de : - condamner la SCI [J] au paiement d'une amende civile de 100 000 euros par local ; - ordonner que le produit de l'amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 2] ; - ordonner le retour à l'habitation des locaux sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner la SCI [J] au paiement d'une indemnité de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI [J] aux dépens avec distraction. Elle expose que la SCI [J] offre les trois locaux à usage d'habitation, dont elle est propriétaire et dont aucun ne constitue la résidence principale de l'un de ses associés, en meublé de tourisme à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile sans son autorisation, en contravention aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. Elle estime le montant de l'amende réclamé justifié par la durée des agissements incriminés et l'importance des revenus générés par cette activité. A l'audience, la SCI [J] a repris oralement ses écritures, aux termes desquelles elle demande au président du tribunal : - à titre principal, de déclarer la commune de [Localité 2] irrecevable en ses demandes ; - à titre subsidiaire, de la débouter de ses demandes ; - à titre infiniment subsidiaire, de : o prononcer une amende individualisée et proportionnée au regard de sa situation ; o ramener le quantum de l'amende civile à de plus justes proportions ; o débouter la commune de [Localité 2] de sa demande tendant au retour à l'habitation des locaux sous peine d'astreinte ; o écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - en tout état de cause, condamner la commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Pour conclure à l'irrecevabilité des prétentions adverses, se fondant sur les articles L. 2132-1, L. 2132-2 et L.

MOTIVATION Sur la recevabilité de la demande En application de l'article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice constitue non une fin de non-recevoir, comme le soutient la société [J], mais une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte. En vertu des dispositions combinées des articles L. 2122-22, 16° et L. 2132-2 du code général des collectivités territoriales, le maire peut, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie et pour la durée de son mandat, d'intenter au nom de la commune les actions en justice dans les cas définis par le conseil municipal ; en vertu de la délibération du conseil municipal, il représente la commune en justice. L'irrégularité de fond affectant l'assignation délivrée par une personne dépourvue du pouvoir de représenter une personne morale s'apprécie à la date de l'introduction de l'instance. En l'espèce, il ressort de l'extrait du procès-verbal des délibérations du conseil municipal de [Localité 2] du 21 décembre 2020 (pièce demandeur n° 2), que le conseil municipal a délégué au maire, M. [O] [K], pour la durée de son mandat, la charge " d'agir en justice au nom de la Commune, tant en défense qu'en demande, devant toutes juridictions, y compris pénales, en première instance comme en appel ou en cassation et de transiger avec les tiers dans la limite de 5 000 Euros ". La présente instance ayant été introduite le 18 juillet 2025, soit durant le mandat pour lequel le maire avait reçu délégation pour agir en justice en vertu du procès-verbal de délibération susvisé, l'action de la commune de [Localité 2] sera déclarée recevable. Sur l'application de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 Aux termes de l'article L. 631-7, alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. L'article 5, I, 1°, d, de la loi précitée a modifié cet alinéa qui dispose désormais que, " pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. " Selon les articles L.631-7 et L.651-2 du même code, dans leur version antérieure à celle issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d'usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. Selon ces mêmes textes dans leur version issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, qui définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, constitue un changement d'usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d'usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. L'amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d'une punition (Civ. 3e, 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-10.467). Le Conseil constitutionnel décide que le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l'article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, s'applique à toute sanction ayant le caractère d'une punition (décision n° 82-155 DC du 30 décembre 1982). Dès lors qu'elle modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d'habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970 deux périodes d'une durée respective de sept et trente ans, la loi du 19 novembre 2024 affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d'un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d'usage et a pour effet de soumettre à un régime d'autorisation préalable le changement d'usage de locaux qui n'en relevaient pas en l'état du texte dans sa rédaction antérieure. Elle doit, par conséquent, être regardée comme plus sévère et ne peut faire l'objet d'une application rétroactive. Il s'ensuit que lorsqu'une amende civile est sollicitée sur le fondement de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, motif pris d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de l'article 5, I, 1°, d, de la loi du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit s'effectuer à l'aune des critères de la loi ancienne (Civ. 3e, avis n°15010 du 10 avril 2025). En l'espèce, la SCI [J] ne conteste pas avoir continué de proposer le local en litige en meublé touristique postérieurement au 21 novembre 2024, date d'entrée en vigueur de la la loi du 19 novembre 2024. Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction issue de cette loi. Sur le fond Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

PAR CES MOTIFS Le président, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique, selon la procédure accélérée au fond, et par un jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action de la commune de [Localité 2] recevable ; DÉBOUTE la commune de [Localité 2] de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE la commune de Marseille à verser à la SCI [J] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la commune de [Localité 2] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus, LE GREFFIER LE PRÉSIDENT