Tribunal judiciaire, ch1 contentieux général, 23 juin 2026 — n° 24/02720

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique reçu le 22 février 2023 par Me [J] [N], notaire à [Localité 4], la SA FONCIERE EPILOGUE a vendue à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] un entrepôt de 85 m² au sol avec mezzanine, abri et jardin figurant au cadastre section AI n° [Cadastre 1], et un abri voiture couvert, une cour et une allée avec portail cadastré section AI n° [Cadastre 2], sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Drôme). L’acte stipule certaines obligations que le vendeur doit réaliser dans un délai maximum de 6 mois à compter de la vente, qu’il charge la société PERSPECTIVE IMMO de faire les installations prévues à ses frais, et qu’en cas de non-réalisation des travaux dans le délai prévu, une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard sera due par le vendeur à l’acquéreur. Ces obligations sont les suivantes : - Installation d’un compteur électrique triphasé. - Réalisation des infrastructures nécessaires à la création d’une arrivée d’eau courante. - Installation d’un compteur d’eau. - Réalisation d’un système d’évacuation des eaux usées et raccordement au système communal. - Réalisation d’un mur de 1,60 m de hauteur sur la limite Ouest séparative avec la parcelle AI n°[Cadastre 3] sur une longueur de 8,42 mètres (jusqu’à l’escalier environ). - Réalisation d’une clôture sur la limite Nord séparative entre la parcelle AI n°[Cadastre 2] et la parcelle AI n°[Cadastre 3] de l’entrée jusqu’au premier ange de la maison édifiée sur AI n°[Cadastre 3]. - Réalisation mur par feu sur le mur mitoyen entre les deux entrepôts entre les parcelles cadastrées section AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4]. - Réalisation d’un grillage sur la limite formant le jardin entre les parcelles AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4]. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juillet 2024, le conseil des époux [M] a fait part à la société FONCIERE EPILOGUE du refus de la société PERSPECTIVE IMMO de réaliser les travaux prévus en l’absence de moyens financiers, et l’a mise en demeure, préalablement à toute poursuite judiciaire, de réaliser les travaux et de lui régler l’astreinte financière de 100 € par jour, soit la somme de 34300 €. Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] (ci-après dénommés les époux [M]) ont assigné la SA FONCIERE EPILOGUE aux fins de solliciter du tribunal, sous le bénéfice du maintien de l’exécution provisoire et au visa des dispositions des articles 1103, 1194, 1217, 1231-5 et suivants du Code Civil, de : Juger que la SA FONCIERE EPILOGUE est défaillante dans l’exécution de son obligation contractuelle de réaliser ou faire réaliser les travaux prévus par l’acte de vente en date du 22 février 2023, Condamner la SA FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser à ses entiers frais avancés les travaux suivants : - Installation d’un compteur électrique triphasé. - Réalisation des infrastructures nécessaires à la création d’une arrivée d’eau courante. - Installation d’un compteur d’eau. - Réalisation d’un système d’évacuation des eaux usées et raccordement au système communal. - Réalisation d’un mur de 1,60 m de hauteur sur la limite Ouest séparative avec la parcelle AI n°[Cadastre 3] sur une longueur de 8,42 mètres (jusqu’à l’escalier environ). - Réalisation d’une clôture sur la limite Nord séparative entre la parcelle AI n°[Cadastre 2] et la parcelle AI n°[Cadastre 3] de l’entrée jusqu’au premier ange de la maison édifiée sur AI n°[Cadastre 3]. - Réalisation mur par feu sur le mur mitoyen entre les deux entrepôts entre les parcelles cadastrées section AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4].

MOTIFS Sur les obligations contractuelles de la société FONCIERE EPILOGUE Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi. L’article 1217 du même code dispose que : “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.” L’article 1204 du même code dispose que : “On peut se porter fort en promettant le fait d'un tiers. Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts. Lorsque le porte-fort a pour objet la ratification d'un engagement, celui-ci est rétroactivement validé à la date à laquelle le porte-fort a été souscrit.” L’article 1353 du même code dispose que : “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.” L’article 1231-5 du même code dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.” Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”. En l’occurrence, il résulte de l’acte de vente du 22 février 2023 que la société FONCIERE EPILOGUE, en sa qualité de vendeur, s’est engagée à faire installer par la société PERSPECTIVE IMMO et aux frais de celle-ci un compteur électrique triphasé, un compteur d’eau, une arrivée et une évacuation des eaux usées, dans un délai de 6 mois. L’acte prévoit ainsi l’emplacement des tableau électrique, disjoncteur, arrivée d’eau et que les frais de branchement seront à la charge de PERSPECTIVE IMMO. Il est également prévu que le vendeur charge la société PERSPECTIVE IMMO de prendre à sa charge et à ses frais la réalisation des clôtures de séparation ainsi qu’un mur pare feu, dans le même délai de 6 mois. L’acte prévoit enfin expressément qu’en cas de non-réalisation des travaux à la date prévue, une astreinte de 100 € par jour de retard serait due par le vendeur à l’acquéreur. En l’occurrence, la société FONCIERE EPILOGUE s’est portée-fort pour le compte de la société PERSPECTIVE IMMO de la réalisation des travaux précisés à l’acte de vente, aux frais de cette-dernière ; il ne saurait donc être fait de confusion avec ceux relatifs à la constitution de la servitude de passage en souterrain des réseaux secs et humides au profit de la SCI BMG mis à la charge et aux frais de celle-ci. Par ailleurs, l’existence d’une convention de portage consentie au profit de la société FONCIERE EPILOGUE, dont il n’est pas démontré qu’elle a été portée à la connaissance des époux [M], est sans incidence sur les engagements contractuels qu’elle a souscrits à leur égard dans l’acte de vente du 22 février 2023. C’est pourquoi, il incombe à la société FONCIERE EPILOGUE de rapporter la preuve que les travaux prévus à l’acte de vente, pour lesquels elle s’est portée fort, ont bien été intégralement réalisés par le tiers, à savoir la société PERSPECTIVE IMMO et de la date de leur finalisation. En l’espèce, non seulement, elle échoue dans la charge de la preuve qui lui incombe, mais, au surplus, les époux [M] produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, soit près d’un an après l’échéance prévue, établissant que les travaux n’ont pas été réalisés. Enfin, le débiteur de l’astreinte contractuellement prévue est bien le vendeur, de telle sorte que la société FONCIERE EPILOGUE ne peut, pour se soustraire à l’obligation qu’elle a librement consentie, exiger des époux [M] d’agir contre des tiers qui ne sont d’ailleurs pas dans la présente procédure et qui n’ont souscrit aucun engagement contractuel au titre des travaux litigieux à leur égard, à défaut de ratification de l’engagement pris par le promettant. Cependant, les époux [M] sont mal fondés à solliciter la condamnation de la société FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser lesdits travaux aux frais du vendeur et promettant, dans la mesure où la promesse de porte-fort est un engagement personnel autonome d'une personne qui promet à son cocontractant d'obtenir l'engagement d'un tiers à son égard, constituant ainsi une obligation de faire, dont l'inexécution ne peut être sanctionnée que par la condamnation de son auteur à des dommages-intérêts. En l’espèce, l’acte de vente prévoit le versement d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 23 août 2023, à titre de clause pénale. La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans avoir à justifier d’un préjudice par le créancier. En l’occurrence, la société FONCIERE EPILOGUE, professionnelle en matière de transaction immobilière, ne démontre pas en quoi l’astreinte de 100 € par jour de retard, au-delà du délai de 6 mois, est excessive et devrait être réduite, alors qu’elle admet que les travaux, dont le coût n’est pas précisé, n’ont toujours pas été finalisés, et qu’elle ne justifie pas être intervenue auprès de la société PERSPECTIVE IMMO pour qu’elle exécute et termine lesdits travaux, dans le délai initial de 6 mois, puis, au plus vite à partir du moment où l’astreinte courait. Par conséquent, la société FONCIERE EPILOGUE sera condamnée à verser aux époux [M] la somme de 77900 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale. Les époux [M] seront déboutés de leur demande tendant à la condamnation personnelle de la société FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux mentionnés à l’acte de vente pour lesquels elle s’était portée fort. Il y a lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement. Sur les mesures accessoires La société FONCIERE EPILOGUE, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il est inéquitable de laisser à la charge des époux [M] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans la présente instance. Par conséquent, la société FONCIERE EPILOGUE sera condamnée à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire, la société FONCIERE EPILOGUE ne démontrant pas qu’elle emporterait des conséquences excessives et qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe, Condamne la SA FONCIERE EPILOGUE à verser à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] la somme de 77900 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale pour non exécution de la promesse de porte-fort relative aux travaux expressément prévus au contrat de vente du 22 février 2023 ; Déboute Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] de leur demande de condamnation de la SA FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser les travaux à ses frais ; Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ; Condamne la SA FONCIERE EPILOGUE à verser à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SA FONCIERE EPILOGUE aux entiers dépens de l’instance ; Assortit la présente décision d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020. Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C.LARUICCI