Tribunal judiciaire, chambre 1 cab 01 b, 23 juin 2026 — n° 23/00165

EXPOSE DU LITIGE Par mandat exclusif du 27 octobre 2021, [W] [X] et [E] [G] ont confié la vente de leur bien situé [Adresse 4] à [Localité 4] (92) à la société OPTIMHOME, par l’intermédiaire de son agent commercial [T] [Y], au prix de 425.000 euros. Les honoraires de l’agence étaient fixés à 15.000 euros. Par courrier daté du 6 janvier 2022 réceptionné le 10 janvier suivant, [W] [X] et [E] [G] ont informé la SAS OPTIMHOME de leur volonté de résilier le mandat. Le 25 janvier 2022, les consorts [S] ont eu des échanges avec la société OPTIMHOME pour visiter le bien. La visite a eu lieu le 27 janvier. Le même jour, [W] [X] et [E] [G] ont signé un mandat de vente non exclusif avec l’agence LAFORET IMMOBILIER, exploitée par la SAS GITE GP. Le 29 janvier 2022, la société OPTIMHOME a adressé à [W] [X] et [E] [G] une offre d’achat au prix de 400.000 euros, frais d’agence inclus, qu’ils n’ont pas acceptée. [W] [X] et [E] [G] ont finalement vendu leur bien aux consorts [S] par l’intermédiaire de la SAS GITE GP. Le 12 avril 2022, [E] [G] a déposé plainte pour harcèlement contre [T] [Y]. Par acte du 21 décembre 2022, la SAS OPTIMHOME a fait assigner [W] [X] et [E] [G] devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale pour violation du mandat d’exclusivité au motif qu’ils avaient vendu leur bien à des acquéreurs qu’elle leur avait elle-même présentés. Par acte du 6 avril 2023, [W] [X] et [E] [G] ont appelé en cause la SAS GITE GP afin d’obtenir sa condamnation à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre. Les deux procédures ont été jointes. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 août 2024, la SAS OPTIMHOME sollicite : La condamnation de [W] [X] et [E] [G] à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022,Le rejet des demandes adverses,La condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 février 2025, [W] [X] et [E] [G] sollicitent : 1/ à titre principal : La condamnation de la SAS GITE GP à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de la SAS OPTIMHOME,La condamnation de la SAS GITE GP à régler la somme de 15.000 euros à la SAS OPTIMHOME,La condamnation de la SAS GITE GP à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de la SAS GITE GP à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,La condamnation de la SAS OPTIMHOME à leur verser la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts,La condamnation de la SAS OPTIMHOME à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de la SAS GITE GP à supporter les dépens,2/ à titre subsidiaire : La condamnation de la SAS GITE GP à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de la SAS OPTIMHOME,La condamnation de la SAS GITE GP à régler la somme de 15.000 euros à la SAS OPTIMHOME,La condamnation de la SAS GITE GP à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de la SAS GITE GP à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,La condamnation de la SAS GITE GP à supporter les dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 avril 2024, la SAS GITE GP sollicite : Le rejet des demandes adverses,La condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de tout succombant à supporter les dépens…

MOTIVATION A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. Sur la clause pénale Moyens des parties Au soutien de sa demande fondée sur les articles 1103, 1104, 1231-1 du code civil et 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la SAS OPTIMHOME explique que le mandat exclusif confié par [W] [X] et [E] [G] le 27 octobre 2021 était conclu pour une période irrévocable de trois mois de sorte que la résiliation du 6 janvier 2022 n’a pu produire effet que le 27 janvier 2022 à 00h, soit postérieurement à la visite des consorts [S]. Elle ajoute avoir transmis à [W] [X] et [E] [G], dès le 29 janvier, l’offre d’achat formulée par ces derniers, qui ont finalement acquis le bien par l’intermédiaire d’une autre agence. Elle en conclut que la clause pénale, qui interdit aux mandants de traiter directement avec un candidat acquéreur dans les 15 mois suivant la résiliation du mandat, lui est due. [W] [X] et [E] [G] ne contestent pas avoir conclu la vente avec des acquéreurs que la SAS OPTIMHOME leur avait présentés. Aux termes de leurs conclusions, ils se bornent à poursuivre la responsabilité de la SAS GITE GP. Dans le paragraphe consacré à la responsabilité de la SAS OPTIMHOME, ils affirment toutefois que la visite du 27 janvier 2022 est intervenue « hors délai ». Réponse du juge Les articles 1103, 1104, 1231 et 1231-1 du code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Les articles 641 et 642 du code de procédure civile disposent que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. En l’espèce, le mandat du 27 octobre 2021 prévoit qu’il est conclu pour une période irrévocable de trois mois. La résiliation du 6 janvier 2022 a donc produit effet le 27 janvier 2022 à 23h59. Le contrat du 27 octobre 2021 prévoit que durant le mandat et durant les quinze mois suivant sa résiliation, le mandant s’interdit de traiter, directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un candidat acquéreur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire, et qu’à défaut, le mandant sera redevable d’une indemnité de 15.000 euros. Or il est constant que les consorts [S], qui ont acquis le bien dans les quinze mois qui ont suivi la résiliation, ont été présentés à [W] [X] et [E] [G] par la SAS OPTIMHOME, le 27 janvier 2022. En conséquence, [W] [X] et [E] [G] seront condamnés à verser la somme de 15.000 euros à la SAS OPTIMHOME au titre de la clause pénale dont la modération n’est pas sollicitée. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2022, date de la première mise en demeure dont l’envoi est justifié. Sur la garantie réclamée par [W] [X] et [E] [G] Moyens des parties Au soutien de leurs demandes, [W] [X] et [E] [G] invoquent le devoir de conseil du professionnel de l’immobilier, ainsi que le contrat de mandat confié à la SAS GITE GP, qui mentionne expressément l’existence du précédent mandat exclusif confié à la SAS OPTIMHOME et qui prévoit que la SAS GITE GP s’engage à vérifier auprès de ses clients que le bien ne leur a pas été présenté par le précédent mandataire et le cas échéant à prendre en charge des frais dus à celui-ci en cas de violation du mandat. La SAS GITE GP conteste avoir commis une quelconque faute, au motif que le mandat de la SAS OPTIMHOME a expiré le 27 janvier 2022, soit avant la transmission de l’offre que cette dernière prétend avoir transmise aux mandants. Elle rappelle en outre que la loi Hoguet interdit à un agent immobilier de s’entremettre sans détenir un mandat régulier et permet au mandant de refuser de vendre. Réponse du juge Le mandat conclu le 27 janvier 2022 avec la SAS GITE GP comprend une clause aux termes de laquelle le mandataire reconnaît avoir été informé que l’agence OPTIMHOME était détentrice d’un mandat sur le même bien, et s’engage à vérifier auprès de ses clients que le bien ne leur a pas été présenté par le précédent mandataire. Il est précisé que le cas échéant la SAS GITE GP s’engage à ne pas leur proposer le bien, sauf à prendre en charge les frais dus à OPTIMHOME. En application de cette clause, la SAS GITE GP sera condamnée à garantir [W] [X] et [E] [G] contre la condamnation à la somme de 15.000 euros dont ils font l’objet, outre les intérêts au taux légal assortissant cette condamnation. Sur les dommages-intérêts réclamés par [W] [X] et [E] [G] A la SAS GITE GP Moyens des parties Au soutien de leur demande, [W] [X] et [E] [G] soulèvent les mêmes moyens et affirment que la faute de la SAS GITE GP leur a causé un préjudice moral. De son côté, la SAS GITE GP conteste avoir commis une quelconque faute puisque la SAS OPTIMHOME ne disposait d’aucun droit sur les consorts [S] pour leur avoir fait visiter le bien alors qu’elle n’était plus mandatée. Elle ajoute que le préjudice moral dont [W] [X] et [E] [G] se prévalent n’est pas démontré. Réponse du juge Au soutien de leur demande, [W] [X] et [E] [G] ne produisent strictement aucune pièce tendant à démontrer l’existence d’un préjudice moral. Dès lors, leur demande ne peut qu’être rejetée. A la SAS OPTIMHOME Moyens des parties Au soutien de leur demande, [W] [X] et [E] [G] affirment que [T] [Y] a mal évalué la valeur du bien et refusé d’installer un panneau publicitaire puis est devenue agressive lorsqu’ils ont refusé de baisser le prix de vente, allant jusqu’à refuser de leur présenter un candidat acquéreur pour les « punir », et de leur rendre les clés de leur bien jusqu’en juin 2022. Ils qualifient son comportement de harcèlement et sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral. La SAS OPTIMHOME affirme que ses propres demandes sont fondées, ce qui implique le rejet des demandes adverses, et rappelle n’entretenir aucun lien de subordination avec [T] [Y]. Réponse du juge Si les pièces produites par [W] [X] et [E] [G] reflètent la relation très tendue qu’ils entretenaient avec [T] [Y], ils ne démontrent ni la commission d’une faute par la SAS OPTIMHOME, ni l’existence d’un préjudice moral. En conséquence, leur demande sera rejetée. Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la SAS GITE GP, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.