Tribunal judiciaire, chambre 1 cab 01 b, 23 juin 2026 — n° 24/05992

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique dressé le 30 novembre 2022 par Maître [P] [Q], notaire à [Localité 4] (69), [K] [D] et [J] [H] (les consorts [U]) ont promis de vendre à la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] au prix de 450.000 euros. Cette promesse était consentie jusqu’au 15 décembre 2023 à 18h. En cas de carence du bénéficiaire, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 45.000 euros était prévue. La somme de 22.500 euros a été versée par la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie de l’indemnité d’immobilisation. La vente n’a pas été réitérée. Par courrier du 23 janvier 2024, les consorts [U] ont mis en demeure la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT de leur régler la somme de 45.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Par acte du 2 août 2024, [K] [D] et [J] [H] ont fait assigner la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir sa condamnation à leur verser l’indemnité forfaitaire prévue à la promesse de vente, outre des dommages-intérêts. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 juillet 2025, les consorts [U] sollicitent la condamnation de la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT à leur verser les sommes de : 45.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue à la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024,9.000 euros à titre de dommages-intérêts,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de Maître Stéphanie MANTIONE. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 octobre 2025, la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT sollicite : Le constat de la caducité de la promesse de vente,Le rejet des demandes adverses,La condamnation in solidum des demandeurs à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation in solidum des demandeurs au paiement de tout émolument dans le cadre de l’exécution forcée de la décision à intervenir, tels que visés par l’article A-444-32 du code de commerce,Que l’exécution provisoire soit écartée. La clôture de la procédure a été prononcée le 26 novembre 2025. Évoquée à l'audience du 28 avril suivant, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. Sur la caducité de la promesse et l’indemnité d’immobilisation Moyens des parties Au soutien de leur demande fondée sur les articles 1103, 1104, 1304, 1304-6, 1217, 1231-1 et 1124 du code civil, les consorts [U] exposent que les conditions suspensives prévues à la promesse se sont réalisées et que la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT n’a pas levé l’option dans les délais fixés de sorte que l’indemnité d’immobilisation leur est due. Les consorts [U] estiment que la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT confond délai pour réalisation de la condition et délai pour lever l’option. Ils affirment qu’ils ne devaient justifier de l’origine trentenaire de l’immeuble que pour la constatation authentique de la réalisation de la promesse (laquelle comportait en outre les références de publication au service de la publicité foncière), que la fiche de renseignements d’urbanisme (comportant les documents d’urbanisme applicables, le [Localité 5], les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique, les droits de préemption urbain) était annexée à la promesse, et qu’il n’existait aucun créancier hypothécaire. Pour conclure au rejet de cette demande, la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT estime que les conditions suspensives stipulées à la promesse de vente ne se sont pas réalisées puisque les consorts [U] ne lui ont pas transmis de justificatif de l’absence de droit de préemption, de l’origine de propriété régulière de plus de trente ans, des renseignements d’urbanisme ne révélant aucun projet, vices ou servitudes, et de situation hypothécaire. Elle ajoute que la promesse prévoyait que les conditions suspensives devaient être réalisées avant la date extrême de levée d’option qui lui était offerte, soit en l’espèce le 15 décembre. En réponse aux moyens adverses, elle estime que la clause prévoyant qu’elle sera réputée avoir renoncé à ces conditions suspensives faute de s’en être prévalu avant l’expiration du délai pour opter doit être écartée sur le fondement de l’article 1304-4 du code civil. Réponse du juge En vertu de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les articles 1304-3 et 1304-6 du même code ajoutent que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. L’article 1304-4 précise qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n’a pas défailli. En l’espèce, à titre préliminaire, il convient de relever que cet article 1304-4 du code civil est supplétif de la volonté des parties qui sont libres d’y déroger. Sur le fond, s’agissant de l’absence de droit de préemption, la promesse prévoit qu’elle est « consentie sous la condition qu’aucun droit de préemption [...] ni de préférence ne puisse être exercé [...]. Dans l’hypothèse où un tel droit existerait, le promettant s’engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge. L’offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l’exercice pur et simple du droit de préemption ». Plus loin, la promesse de vente mentionne qu’une fiche de renseignements, mentionnant le droit de préemption de la commune, est annexée à l’acte. Or les consorts [U] justifient que la Métropole a indiqué, le 2 novembre 2023, ne pas exercer son droit de préemption. S’agissant des conditions suspensives tenant à la justification de l’origine de propriété sur trente ans, à l’urbanisme et à la situation hypothécaire, ces trois clauses figurent dans un même paragraphe qui débute par la mention suivante : « à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d’obtention de prêt ». Ces trois clauses ne prévoient pas de délai spécifique et la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT ne démontre ni même n’allègue s’être prévalu de la défaillance de ces conditions avant l’expiration du délai qui lui était offert pour lever l’option de sorte qu’elle est réputée y avoir renoncé. Au vu de ce qui précède, les conditions suspensives assortissant la promesse litigieuse sont réputées s’être réalisées dans le délai. La SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT sera en conséquence condamnée à verser aux consorts [U] la somme de 45.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, étant rappelé qu’elle a déjà versé sur cette somme la somme de 22.500 euros à titre de dépôt de garantie. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de la mise en demeure. Sur les dommages-intérêts Moyens des parties Au soutien de leur demande, les consorts [U] affirment que la faute commise par la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT qui n’a pas levé l’option dans les délais leur a causé un préjudice puisqu’ils n’ont pas présenté leur bien à la vente durant 12 mois, et que le marché immobilier s’est effondré entre 2022 et 2023. Ils prétendent que le prix de vente des maisons à [Localité 4] a baissé de plus de 5 % en deux ans, ce qui représente une diminution de 22.500 euros sur le prix de vente prévu à la promesse litigieuse. Ils estiment que leur préjudice doit être évalué « forfaitairement » à 20 % de l’indemnité d’immobilisation, soit 9.000 euros. En réponse, la SARL FONCIERE DEVELOPPEMENT conteste une quelconque inexécution contractuelle dans la mesure où la promesse conclue entre les parties était unilatérale et qu’elle demeurait libre de lever ou non l’option. Elle ajoute que l’indemnisation de l’immobilisation du bien est déjà assurée par l’indemnité d’immobilisation et qu’en tout état de cause aucun préjudice n’est établi. Réponse du juge Les articles 1103, 1104, 1231 et 1231-1 du code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il résulte de la nature même d’une promesse unilatérale de vente que seul le promettant s’engage, le bénéficiaire conservant la liberté de lever ou non l’option.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.