Tribunal judiciaire, chambre 6/section 3, 22 juin 2026 — n° 24/11537

**** EXPOSE DE L’INCIDENT Par acte authentique en date du 11 mai 2021, la société par actions simplifiée MAXAL a acquis, en qualité de marchand de biens, un immeuble sis à [Adresse 6]. En vue de sa mise en copropriété, l’immeuble sis à [Localité 6] (93) [Adresse 7] a fait l’objet d’un diagnostic technique global (DTG) établi par la société à responsabilité limitée JULIEN POIRIER DIAGNOSTIC IMMOBILIER (nom commercial ARLIANE DIAGNOSTIC IMMOBILIER) le 4 octobre 2022. Par acte authentique en date du 14 octobre 2022, l’immeuble sis à [Localité 6] (93) [Adresse 7] a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété. Par acte authentique en date du 22 novembre 2022, la société par actions simplifiée MAXAL a vendu à Mme [G] [U] le lot de copropriété n°13 (appartement au rez-de-chaussée du bâtiment C) dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 6], moyennant le prix de 275.000 euros. Dans le cadre de cette vente, le dossier de diagnostic technique a été établi par la société par actions simplifiée FLASH DIAG. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) établi le 31 mars 2022 classant l’appartement vendu F au titre de la performance énergétique et climatique. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 20 mars 2024, les propriétaires des deux lots composant le bâtiment C ont voté la réalisation de travaux de réfection de la toiture du bâtiment C pour un montant de 29.170 euros. Le 2 mai 2024, Mme [G] [U] a fait réaliser un diagnostic de performance énergétique sur l’appartement par la société DIMO, classant l’appartement vendu G au titre de la performance énergétique et climatique. C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 novembre 2024, Mme [G] [U] a fait assigner la société par actions simplifiée MAXAL, la société par actions simplifiée FLASH DIAG, la société à responsabilité limitée JULIEN POIRIER DIAGNOSTIC IMMOBILIER (nom commercial ARLIANE DIAGNOSTIC IMMOBILIER) et Maître [N] [Q], notaire, devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de voir prononcer la nullité de la vente du 22 novembre 2022 portant sur le lot de copropriété n°13 dépendant d'un ensemble immobilier sis à MONTREUIL (93) [Adresse 7] et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. Suivant ordonnance du 12 juin 2025, le juge de la mise en état a : - déclaré parfait le désistement partiel d’instance de Mme [G] [U] contre Maître [N] [Q], - dit que l’instance est éteinte entre Mme [G] [U] et Maître [N] [Q], notaire. Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, Mme [G] [U] a assigné la société civile professionnelle SCP [E] [D], [T] [P] ET [K] [C] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93) aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et de la voir condamner à l’indemniser de ses préjudices.

MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. La demande d'expertise judiciaire formée dans une procédure au fond est soumise aux articles 143, 144 et 146 du même code. Selon l'article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. En application des articles 144 et 146, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Aux termes de l'article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique. Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l'opportunité d'ordonner les mesures d'instruction demandées et la carence du demandeur dans l'administration de la preuve qui leur incombe. En l’espèce, se fondant sur les articles 1641 et 1137 du code civil, Mme [G] [U] estime que son vendeur marchand de biens, la société par actions simplifiée MAXAL, avait connaissance, au moment de la vente, des désordres affectant la toiture du bâtiment C et de l’insuffisance de l’isolation de l’appartement vendu. Par ailleurs, se fondant sur l’article 1240 du code civil, Mme [G] [U] estime que la société par actions simplifiée FLASH DIAG et la société à responsabilité limitée JULIEN POIRIER DIAGNOSTIC IMMOBILIER ont commis des fautes dans l’établissement, respectivement, du diagnostic de performance énergétique et du diagnostic technique global. En outre, Mme [G] [U] reproche au notaire l’absence de vérification de ces diagnostics. Il ressort notamment du diagnostic de performance énergétique établi le 31 mars 2022 par la société par actions simplifiée FLASH DIAG que : - l’appartement vendu est classé F au titre de la performance énergétique et climatique. - l’isolation des murs est très bonne (murs en bloc de béton creux d’épaisseur 23 cm avec isolation intérieur réalisée après 2021). - le numéro ADEM n’est pas mentionné. Or, il ressort notamment du diagnostic de performance énergétique établi le 2 mai 2024 par la société par actions simplifiée DIMO que : - l’appartement vendu est classé G au titre de la performance énergétique et climatique. - l’isolation des murs est insuffisante (murs en bloc de béton creux d’épaisseur 23 cm avec un doublage rapporté avec isolation intérieure (1,7 cm) et avec un doublage rapporté non isolé). Au regard des conclusions divergentes de ces deux diagnostics portant sur le même bien, Mme [G] [U] s’interroge légitimement sur l’établissement, dans les règles de l’art, du diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente du 22 novembre 2022 reçu par la société civile professionnelle SCP [E] [D], [T] [P] ET [K] [C]. En outre, il ressort notamment du diagnostic technique global en date du 4 octobre 2022 que : - la toiture du bâtiment C a été visitée mais que les combles n’étaient pas accessibles et que l’état de l’étanchéité de chaque bâtiment est inconnu. - la toiture du bâtiment C présentait des patchs de réparation mais a été classée en risque 1 (« état normal compte tenu de l’âge »). - aucuns travaux n’étaient prévus concernant la toiture. Or, lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 20 mars 2024, les propriétaires des deux lots composant le bâtiment C ont voté la réalisation de travaux de réfection de la toiture du bâtiment C pour un montant de 29.170 euros. Au regard de la révélation des problèmes d’étanchéité de la toiture du bâtiment C, très rapidement après la mise en copropriété de l’immeuble et la vente de l’appartement, Mme [G] [U] s’interroge légitimement sur l’établissement, dans les règles de l’art, du diagnostic technique global établi un mois avant l’acquisition de ces biens. Ainsi, il apparaît pertinent d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, laquelle permettra d’éclairer le tribunal : - sur la réalisation par la société par actions simplifiée FLASH DIAG du diagnostic de performance énergétique en date du 31 mars 2022 conformément aux lois et règlements en vigueur au moment de son établissement ; - sur la réalisation par la société à responsabilité limitée JULIEN POIRIER DIAGNOSTIC IMMOBILIER du diagnostic technique global en date du 4 octobre 2022 conformément aux lois et règlements en vigueur au moment de son établissement ; - sur le caractère apparent ou caché des vices dénoncés par Mme [G] [U], à savoir les désordres affectant la toiture du bâtiment C et l’insuffisance de l’isolation de l’appartement vendu, et sur la possibilité, pour un acquéreur profane, de les identifier. Dans ces conditions, Mme [G] [U] justifie suffisamment de l’intérêt d’une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif. Par ailleurs, Mme [G] [U] se plaint de problèmes constants d’humidité dans son appartement depuis la vente et considère que le tableau électrique posé par la société par actions simplifiée MAXAL préalablement à la vente des biens n’a pas été réalisé conformément aux règles de l’art. Toutefois, elle ne produit aucun document permettant de corroborer les problèmes d’humidité allégués. Par ailleurs, le document produit relatif à la non-conformité du tableau électrique n’est pas établi sur papier entête, n’est ni signé, ni daté. Dès lors, il ne constitue pas un élément probant suffisant. Dans ces conditions, la demande d’expertise portant sur l’humidité constante au sein de l’appartement et la non-conformité du tableau électrique sera rejetée. S’agissant des frais d’expertise, Mme [G] [U] ayant sollicité cette expertise judiciaire et ayant ainsi intérêt à cette mesure sera condamnée à en prendre les frais en charge. Sur les autres demandes Il entre dans l'office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n'y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. L’instance se poursuivant, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés au titre des frais irrépétibles. Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens suivront le sort de l’instance principale et seront donc réservés. Il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision afin de permettre à l'expertise de s'effectuer rapidement. PAR CES MOTIFS Nous, Tiphaine SIMON, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise judiciaire ; DÉSIGNONS en qualité d’expert pour y procéder : Mme [S] [I] Diplôme d'architecte DPLG [Adresse 9] [Adresse 10] [Localité 7] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 0603223608 Email : [Courriel 1] Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un ou plusieurs autre(s) technicien(s) dans une spécialité distincte de la sienne, avec pour mission, après avoir convoqué et entendu les parties assistées de leurs conseils respectifs, s’être fait remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, avoir procédé, dans le respect du contradictoire, à toutes visites, réunions, auditions, contrôles et consultations nécessaires, de : - Se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des parties, - Visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le lot de copropriété n°13 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 6], et, si nécessaire, les parties communes de l’ensemble immobilier, les décrire, entendre tous sachants, - Déterminer, en ce qui concerne la représentation de la performance énergétique du bien, si le rapport de Diagnostic de Performance Energétique remis par le vendeur et réalisé par la société FLASH DIAG le 31 mars 2022 rend compte de la situation du bien conformément à la réglementation en vigueur ou s'il y a eu des erreurs dans le rapport établi par le diagnostiqueur du vendeur et si celui-ci a exécuté sa mission conformément aux normes édictées et aux règles de l'art ; - Donner son avis sur la possibilité pour la société FLASH DIAG de s’appuyer sur les prétendues déclarations verbales des ouvriers présents sur site pour réaliser son DPE du 31 mars 2022 ; - Donner son avis sur la qualification de « Isolation : Très bonne » et sur la qualification de « isolation intérieure (réalisée après 2021) » données par la société FLASH DIAG aux murs (« Mur en blocs de béton creux d’épaisseur 23 cm avec isolation intérieure (réalisée entre après 2021) donnant sur l’extérieur ») aux termes de son DPE du 31 mars 2022 ; - Donner son avis sur la possibilité ou non pour la société FLASH DIAG d’enregistrer en l’état, au 31 mars 2022, son DPE à l’ADEME ; - Si l'expert le juge pertinent, faire établir un nouveau Diagnostic de Performance Energétique conformément à la méthodologie en vigueur au mois de mars 2022 afin de préciser ou compléter le DPE du 31 mars 2022 ; - Dans le cas où de telles erreurs seraient établies, déterminer les travaux et mesures correctives permettant de revenir à la situation telle que présentée dans le DPE du 31 mars 2022, et leurs délais d'exécution, et en évaluer les coûts sur présentation de devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre ; - Donner son avis sur l'incidence sur le prix de vente des caractéristiques de performance énergétique constatées dans le DPE de la société FLASH DIAG du 31 mars 2022, par rapport au nouveau DPE à établir ; - Donner son avis sur : o La réalisation conforme ou non aux règles de l’art par la société JULIEN POIRIER DIAGNOSTIC IMMOBILIER de son Diagnostic Technique Global (DTG) du 4 octobre 2022 ; o Les mentions portées par la société JULIEN POIRIER DIAGNOSTIC IMMOBILIER sur son DTG et la possibilité ou non, pour un acquéreur profane, de comprendre que la toiture du Bâtiment C n’aurait pas été visitée ; o La possibilité pour un diagnostiqueur de rédiger un DTG sans être en possession de documents émanant du donneur d’ordre, autre que des « plans » ; o La validité d’un DTG rédigé par un diagnostiqueur sans être en possession de documents émanant du donneur d’ordre, autre que des « plans » ; o La possibilité pour un diagnostiqueur de classer une couverture en « Risque 1 » en « Présence de patch de réparation » ; o La possibilité ou non de…