Tribunal judiciaire, 1 ch cab 4 (contentieux), 24 juin 2026 — n° 24/03143

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] a fait construire un ensemble immobilier de dix-neuf logements situé [Adresse 8] (Somme). Le maître de l’ouvrage, constructeur non-réalisateur (CNR), a souscrit une police « Delta Accord Cadre » auprès de la société SMABTP, comprenant les garanties « dommages ouvrage » et « responsabilité en cas de dommages à l’ouvrage après réception - CNR ». La réception de l’ouvrage a été prononcée le 5 mai 2017 avec réserves. Par acte sous signature privée du 20 juin 2017, la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] et Mme [H] [E] ont régularisé un contrat préliminaire à un contrat de location-accession pour la réservation de l’un de ces logements (lot n° 15). Par acte notarié du 7 juillet 2017, la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] et Mme [E] ont conclu un contrat de location-accession portant sur ce logement. Par lettre recommandée du 15 janvier 2018, réceptionnée le lendemain par la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W], Mme [H] [E] a signalé plusieurs non-façons et malfaçons : « barre manquante de Velux, rouille sur garde-corps chambre ; fissures dans la dalle du garage (…) ; joints fissurés sur plusieurs fenêtres et autour de la porte du garage ; joint gris d’étanchéité de la porte de garage fissuré ; condensation au niveau de la porte d’entrée occasionnant de la moisissure autour de la porte ; condensation sur les Velux du haut ; lors des dernières grosses pluies, fuite dans le garage signalée par mail le 03/01/2018 ». Par lettre recommandée du 13 février 2018, réceptionnée le 15 février suivant par la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W], Mme [E] a signalé les désordres suivants : « choc thermique au niveau de la porte d’entrée, fissures sur la dalle de garage, condensation dans la salle d’eau du bas, problème d’ouverture des Velux et passage d’air important (…) ; joints (des) fenêtres craqués, bloc lumière extérieur non étanche et noirci, carreaux de carrelage cassés et / ou joint émietté (…) ; carreau de carrelage cassé lors de la pose du frein de porte (…) ; odeur nauséabonde dans la salle d’eau ». Par acte notarié du 8 mars 2018, les cocontractantes ont procédé au transfert de propriété de l’immeuble suivant contrat de vente consécutive au contrat de location-accession. Par lettre recommandée du 18 juillet 2018, réceptionnée le 20 juillet suivant, Mme [E] a déclaré auprès de la société SMABTP, en qualité d’assureur dommages ouvrage, les désordres suivants : « pont thermique au niveau de la porte d’entrée occasionnant une condensation constante et) de la moisissure le long du bâti de porte (…) ; fissures dans la dalle du garage ; cornière d’angle en PVC (non conforme au CCTP du 19/10/15 - P 101) ; façade tachée d’enduit (nettoyage préconisé P 101 du CCTP non réalisé) ; rideaux occultant manquant aux Velux (non conforme au CCTP du 19/10/15 - P 92) ; malgré un passage d’air important aux Velux, condensation importante ; trappe d’accès au comble (non conforme au CCTP du 19/10/15 - P140/141) ; terre végétale inexistante (non conforme au CCTP du 19/101/15 - P 41/42) ». Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 juillet 2018, la société SMBATP a accusé réception de la déclaration de sinistre et missionné la société Saretec France, qui a déposé un rapport préliminaire le 26 septembre suivant. Suivant lettre recommandée avec avis de réception du 1er octobre 2018, la société SMABTP a refusé de mobiliser les garanties souscrites, motif pris notamment de l’absence de gravité décennale des désordres.

MOTIVATION A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture L’article 803 alinéas 1 à 3 de ce code précise que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ». En l’espèce, la société SMABTP a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs que l’instruction de l’affaire n’est pas achevée. Elle explique que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles affirment que l’ordonnance rendue par le juge des référés de ce tribunal le 8 novembre 2023, réputée contradictoire à l’égard de leur assurée, la société Etablissement Pioche Electricité, est non avenue faute d’avoir été signifiée dans le délai de six mois en application de l’article 478 du code de procédure civile, de sorte qu’elles en déduisent que ses demandes doivent être rejetées. Elle entend donc justifier avoir signifié cette ordonnance à ce constructeur le 12 janvier 2024, soit dans ce délai de six mois. La société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] s’est associée à cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture. Sur ce, le tribunal relève que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ont notifié leurs conclusions le 20 février 2026, de sorte que la société SMABTP a disposé de plus d’un mois pour répliquer à ces deux parties qu’elle a fait fort tardivement assigner en intervention forcée par exploits du 7 octobre 2025 dans le cadre d’une instance au fond initiée un an plus tôt. En l’absence de cause grave, les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture sont donc rejetées. Au surplus, quand bien même l’ordonnance litigieuse serait non avenue à l’égard de la société Etablissement Pioche Electricité, une telle sanction ne ferait pas pour autant disparaître l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés de ce tribunal le 24 juillet 2019, ni le rapport déposé par M. [K] le 25 octobre 2023 régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Sur la demande indemnitaire de l’acquéreur de l’ouvrage Sur la nature, l’origine et la qualification des désordres Sur la condensation L’expert judiciaire a tout d’abord constaté une compression du joint d’étanchéité sur l’ouvrant de la porte d’entrée laissant passer un filet d’air, qui, malgré une tentative de réglage, n’a pu être supprimée. Il a également relevé la formation de condensation sur les deux montants verticaux du bâti et l’ouvrant lorsque les températures sont négatives. Selon lui, cette condensation a pour origine un manque d’isolation entre le doublage et la porte d’entrée, entraînant un pont thermique, qui a pour conséquence la corrosion des paumelles. L’expert a conclu au non-respect de la réglementation thermique RT 2012. M. [K] a par ailleurs noté la présence de condensation sur l’ébrasement des fenêtres de toit et la formation de moisissures, causée par l’absence d’isolation au droit du chevêtre en contrariété avec les prescriptions du fabricant et de la réglementation thermique RT 2012. Le rapport d’expertise judiciaire et les investigations du sapiteur ont enfin mis en évidence de « multiples défaillances, que ce soit au niveau des bouches, sur les gaines (ou) et sur le caisson d’extraction (de sorte que) l’installation (de VMC) actuelle ne peut donc pas permettre une extraction optimale de l’humidité du logement. La vérification du système de ventilation a montré des anomalies et des dysfonctionnements au niveau des bouches d’extraction avec une insuffisance de différence de pression significative sous le niveau de 80 Pa. Il y a un renouvellement d’air insuffisant dans le logement, ce qui explique les désagréments évoqués par Mme [E] ». En conclusion, l’expert a précisé que « la condensation dans le logement est due à plusieurs causes concomitantes (pont thermique au pourtour du bâti de porte d’entrée, obstruction des grilles d’entrée d’air frais par du polystyrène, absence d’évacuation de l’air vicié vers l’extérieur en l’absence de raccordement du caisson d’extraction à la tuile de douille en toiture) et aux différentes anomalies constatées sur le système de ventilation (admission d’air, passage de transit, extraction d’air et réseau aéraulique et groupe d’extraction). Il a toutefois pu souligner que « la condensation dans le logement est donc liée à deux causes principales dont la principale est la défaillance du système de ventilation ». Selon lui, « la condensation relève d’un problème général de ventilation du logement engendrant un taux d’humidité supérieur à 60 % d’humidité relative ». En outre, l’absence d’un renouvellement d’air général, permanent et suffisant du logement est de nature à entraîner un risque sanitaire, de sorte que ces désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination. A cet égard, nonobstant la qualification juridique que Mme [E] a proposée, le tribunal rappelle que les dommages qui relèvent d’une garantie légale, telle que la garantie décennale de l’article 1792 du code civil, ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues de cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’article 1231-1 de ce code. Partant, compte tenu de l’anormalité du taux d’humidité constaté, de ses conséquences tant pour l’immeuble que pour ses occupants, l’impropriété à destination de l’ouvrage est caractérisée, de sorte que l’ensemble de ces désordres relève de la garantie décennale. Sur l’accès aux combles L’expert a noté que l’accès aux combles « est entravé par une entretoise réduisant ainsi le passage », ce que confirme la photographie annexée au rapport. Il s’agit donc d’une malfaçon relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs. Sur la façade de l’immeuble Aux termes du rapport, l’expert judiciaire a constaté : D’une part, « sur la droite de la porte d’entrée », « une microfissure qui se poursuit en fissure » qualifiée de « désordres mineurs », ainsi que « dans l’angle un début de salissures suite à un écoulement mal géré des eaux de ruissellement de la couverture et sur la droite à une vingtaine de centimètres un début de salissures lié au non-respect de la retombée de rabat de couvertine » ; D’autre part, des taches d’enduit au droit des soubassements et de l’entourage des baies de garage. Au vue de ce qui précède, il s’agit de malfaçons ou de défauts de conformité relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs. B. Sur la responsabilité du maître de l’ouvrage Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, « est réputé constructeur de l’ouvrage : (…) 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». En l’espèce, la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W], qui a fait construire l’immeuble litigieux, ne conteste pas sa responsabilité s’agissant des désordres relevant de la responsabilité décennale des constructeurs. Aussi, la responsabilité du maître de l’ouvrage est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil s’agissant des désordres relatifs à la condensation constatée dans l’immeuble à usage d’habitation appartenant à Mme [E].

PAR CES MOTIFS Le tribunal : REJETTE les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture ; DECLARE la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] responsable de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil s’agissant des désordres relatifs à la condensation constatée dans l’immeuble à usage d’habitation appartenant à Mme [H] [E] ; DECLARE la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] responsable sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil s’agissant des désordres en façade et du désordre relatif à l’accès aux combles de l’immeuble à usage d’habitation appartenant à Mme [H] [E] ; CONDAMNE la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] à payer à Mme [H] [E] la somme de 14.072, 19 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ; CONDAMNE la société Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) à garantir la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W], en qualité d’assureur constructeur non-réalisateur, de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des désordres de nature décennale relatifs à la condensation constatée dans l’immeuble à usage d’habitation appartenant à Mme [H] [E] ; DEBOUTE la société Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] de l’appel en garantie dirigé à l’encontre de la société Les Façadiers Picards ; DEBOUTE la société Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) de l’appel en garantie dirigé à l’encontre des sociétés Etablissement Pioche Electricité, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ; DEBOUTE la société Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) de sa demande de condamnation in solidum des sociétés Les Façadiers Picards, Etablissement Pioche Electricité, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des frais expertise, des dépens et des frais irrépétibles ; CONDAMNE in solidum les sociétés Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) aux dépens, en ce compris les dépens du référé et de la présente instance, ainsi que des frais et honoraires d’expertise judiciaire ; AUTORISE la SCP Amouel Avocats, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens, à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE in solidum les sociétés Picardie Maritime Habitat Fondation [L] [W] et Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) à payer à Mme [H] [E] la somme de 3.324, 09 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande de condamnation de la société Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit. Le jugement est signé par le président et la greffière. LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT