Tribunal judiciaire, 2ème chambre construction, 24 juin 2026 — n° 23/05109

***** EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [I] était propriétaire des lots n°188 et 262 au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé L’APOLLO, sise 30 avenue du Maréchal Koening, 4,6,8 avenue de la Californie, 11 avenue Florida à Cannes (06), à savoir un appartement de 3 pièces et un emplacement de parking. Le 4 mars 2022, Monsieur [Q] [F], par le biais de l'agence Amanda Properties a offert d'acquérir les biens appartenant à Monsieur [I] au prix de 1.090.000 € net vendeur. Cette offre a été contresignée par Monsieur [I] le 2 avril 2022. Au stade des échanges entre les notaires des parties, une difficulté a été révélée au sujet de la surface des parties privatives à faire figurer dans le futur acte de vente, le certificat de mesurage faisant état d’une surface « loi Carrez » de 96,01 m2, englobant des parties communes à jouissance exclusive. Après échanges et consultation du CRIDON, il a été prévu de retenir une surface de parties privatives diminuée de 4,5 m2. Aucune promesse de vente n’a été régularisée. Monsieur [F] a cédé ses droits immobiliers à la société MEDITERRANEO. Le 4 octobre 2022, l’acte authentique de vente a été signé entre Monsieur [I] et la société MEDITERRANEO. L’acte a stipulé la vente d’une superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de 91,51 m² pour le lot numéro 262. Suivant acte délivré le 31 octobre 2023, Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO ont fait assigner Monsieur [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Grasse. Aux termes de leur assignation, Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO demandent au tribunal de : Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2024, Monsieur [R] [I] demande au tribunal de : Vu les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 outre l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 Vu les articles 1112-1, 1130 et 1137 et 1139 du Code Civil Vu les dispositions de l'article 1583 du Code civil Constater que l'acceptation d'une offre d'achat ne constituait pas un contrat de vente parfait la lettre d'intention d'achat stipulait qu'en cas d'acceptation de l'offre, Une promesse de vente sera établie par le Notaire sous réserve de l'ensemble des pièces permettant de rédiger l'avant contrat par le Notaire de l'acquéreur pour préciser toutes les modalités de la vente En conséquence constater que les demandeurs ne sauraient considérer que leur consentement a été vicié au jour de l'acte authentique dans la mesure où ils avaient connaissance du mesurage exact. En tout état de cause, Constater que Monsieur [I] n’est l’auteur d’aucune dissimulation intentionnelle d'une information à l’égard de Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO Constater que Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO n’ont jamais conditionné leur acquisition et le prix de cette acquisition à la surface de l’appartement. Débouter Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO de l'ensemble de leurs demandes fin et conclusions. Vu L’article 1382 du Code civil, et 32-1 du code de procédure civile ; il conviendra de JUGER que la procédure introduite devant la présente juridiction est une procédure manifestement abusive. CONDAMNER Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO à payer à M [I] la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000€) à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Condamner Monsieur [F] et la société MEDITERRANEO au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 Du CPC et aux entiers dépens **************** Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions. La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2025 avec effet différé au 6 mars 2026.

MOTIFS En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. Remarque préliminaire Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles. C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande. En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci. De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Sur la demande indemnitaire pour dol Les demandeurs se prévalent d’un manquement de Monsieur [I] à son obligation contractuelle d’information à l’origine d’un dol par réticence. Il sera observé qu’au regard des moyens développés dans leur assignation, les demandeurs ne fondent pas leur action sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et sur une réduction du prix résultant de son application, en ce même si ce texte est visé au dispositif de leur acte. Ils soutiennent avoir perdu une chance de contracter à des conditions plus avantageuses et se prévalent en conséquence d’un préjudice financier représentant la valeur foncière des 4,50 m2 in fine exclues des parties privatives acquises après rectification de l’erreur de mesurage selon les critères de la loi Carrez. En se basant sur un prix au m2 de 11.965,90 euros, calculé à partir du prix de l’appartement pour une surface de 91,51 m2 tel qu’acquis, ils évaluent leur perte financière à 53.846,57 euros. Ils y ajoutent 20% correspondant au gain attendu à la revente après travaux d’embellissement pour le marchand de biens (soit un total de 64.615,86 euros) et se prévalent donc d’un préjudice de perte de chance de 60.000 euros. Ils excipent en outre d’un préjudice moral qu’ils évaluent à 10.000 euros. A l’appui de leurs prétentions, ils avancent que Monsieur [I] ne pouvait ignorer, puisqu’il en a payé le prix au diagnostiqueur et qu’il connaît son appartement qu’il détenait depuis 1976, que la véranda n’était pas une partie privative, comme le mentionnait l’attestation de superficie du 19 janvier 2015 et qu’il a donc sciemment dissimulé le fait que la surface privative se trouvait réduite de 4,5 m2. Aux termes de l’article 1130 du code civil, « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». L’article 1131 du code civil dispose que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ». Il est constant qu’indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. Aux termes de l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ». En application de l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Il est de droit que l’absence de délivrance d’une information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de celle-ci et d'une erreur déterminante provoquée par elle. La réticence dolosive implique ainsi une intention de tromper. Il incombe donc à la partie alléguant que son consentement a été vicié par la réticence dolosive de son cocontractant, de démontrer que la dissimulation de l’information a été commise sciemment, dans l'intention de provoquer dans son esprit une erreur déterminante de son consentement. En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre les notaires des parties à la vente, qu’il existait bien une confusion relative au mesurage de la surface vendue au regard des critères de la loi Carrez au stade de la phase précontractuelle. Toutefois, cette erreur a été identifiée par les notaires, avant la signature de l’acte authentique et même avant la signature devant notaire de la promesse de vente, permettant de préciser toutes les modalités de la vente, comme le stipule la lettre d’intention d’achat de Monsieur [F] en date du 4 mars 2022, contresignée par Monsieur [I] le 2 avril 2022. Il résulte en outre de échanges de mails entre les notaires et notamment de celui du 22 avril 2022, qu’alerté de cette erreur de mesurage qui allait conduire à retrancher 4,50m2 de la surface des parties privatives au stade de la régularisation des actes, l’acquéreur, par l’intermédiaire de son notaire, a tenté de négocier le prix de vente à la baisse à hauteur de 5%. Cette demande de révision du prix à la baisse a été réitérée par courriel du 13 mai 2022, après retour de l’avis de CRIDON consulté par les notaires confirmant l’erreur et la nécessité d’exclure des parties privatives une surface de 4,5 m2, correspondant en réalité à des parties communes à jouissance privative. Cette proposition a été déclinée par le vendeur, comme le démontre le courriel de son notaire du 13 mai 2022 de 13h47. Or, en dépit de ce refus, Monsieur [F] a souhaité continuer de se porter acquéreur du bien, comme le démontre le courriel du notaire des acquéreurs du 13 mai 2022 à16h54. Il est donc établi qu’une fois pleinement informé du nécessaire ajustement de la surface de parties privatives de l’appartement dont il souhaitait se porter acquéreur et du refus du vendeur de baisser le prix de vente en conséquence, Monsieur [F] a confirmé désirer acquérir le bien au prix demandé par Monsieur [I]. Il n’y a donc eu aucune dissimulation d’information ayant vicié le consentement de l’acquéreur, et partant, aucun dol ou réticence dolosive ne peut être reproché à Monsieur [I]. La vente ne pouvait en effet être considérée comme parfaite dans tous ses aspects, a minima avant la régularisation d’une promesse de vente devant notaire au regard de son objectif défini par la proposition d’achat du 4 mars 2022.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance de négocier la baisse du prix de vente, outre celle d’obtenir un gain supérieur lors de la revente de l’appartement ; DEBOUTE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO de leur demande indemnitaire en réparation du préjudice moral ; DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [Q] [F] et la société MEDITERRANEO de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter. LE GREFFIER LE PRESIDENT