Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 24 juin 2026 — n° 25/00132

EXPOSE DU LITIGE La SARL FP Investissement et la SAS KMDB sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] et ont donné mandat à la SAS MAP Immobilier de le vendre. Le 13 août 2024, la SAS MAP Immobilier a présenté aux vendeurs une offre d’achat formulée par Madame [Q] au prix de 210 000 euros frais d’agence inclus. La SARL FP Investissement et la SAS KMDB ayant refusé cette proposition, Madame [Q] a fait une nouvelle proposition d’achat au prix sollicité, soit 220 000 euros, le même jour. Cette offre d’achat a été acceptée par les vendeurs. Un notaire a donc été commis pour rédiger le compromis de vente, qui devait être signé par les parties le 12 septembre 2024. Ce rendez-vous a été reporté à la demande de la candidate acquéreuse qui a sollicité une contre-visite et a indiqué à l’issue qu’elle souhaitait toujours acquérir le bien. La SARL FP Investissement et la SAS KMDB n’ont plus donné suite aux sollicitations de Madame [Q]. Par lettres recommandées avec accusé de réception remises les 11 et 12 octobre 2024, elles ont été mises en demeure d’avoir à verser, même en l’absence de signature du compromis, la rémunération de l’agent immobilier. Par actes de commissaire de justice en date des 13 et 14 janvier 2025, la SAS MAP Immobilier a fait assigner la SARL FP Investissement et la SAS KMDB devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer sa rémunération ainsi que des dommages et intérêts. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la SAS MAP Immobilier sollicite du Tribunal : A titre principal, la condamnation solidaire de la SARL FP Investissement et de la SAS KMDB à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de sa rémunération ; A titre subsidiaire, la condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat ; A titre infiniment subsidiaire, la condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à leur soustraction à la régularisation du compromis ; En tout état de cause : La condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 1 000 euros pour résistance abusive, sans préjudice d’une amende civile ; La condamnation solidaire des deux sociétés aux dépens ; La condamnation solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande principale, la SAS MAP Immobilier fait valoir, en application des articles 1118, 1583 et 1999 du code civil, que la proposition d’achat émise le 13 août 2024 l’a été postérieurement au mandat donné dès lors que ce mandat, conclu le 24 juillet 2023 pour une durée de trois mois, a été prorogé de douze mois supplémentaires à défaut pour les sociétés défenderesses de l’avoir dénoncé par lettre recommandée. Elle estime qu’elle a ainsi rempli ses engagements contractuels en obtenant une offre d’acquisition conforme au mandat. Elle soutient en outre qu’il n’est pas nécessaire, pour que le mandataire immobilier puisse prétendre à sa rémunération, qu’un compromis ait été signé et que dans le cas présent, les vendeurs avaient accepté l’offre émise. Elle ajoute qu’il importe peu que l’avant-contrat n’ait pas été régularisé avant la date prévue et que cela n’est pas une cause de caducité de la proposition d’achat puisque ce délai n’était mentionné qu’au seul bénéfice de la pollicitante.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal relève que les deux mandats produits à la cause portent sur le même bien immobilier dès lors que l’adresse, la description du bien et sa référence cadastrale sont identiques et que les différences de surface constituent manifestement une erreur purement matérielle. Le premier mandat, signé le 24 juillet 2023, a été conclu pour trois mois. La clause « Durée du mandat » prévoyait que « le présent mandat est consenti SANS EXCLUSIVITE pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ». Faute pour la SARL FP Investissement et la SAS KMDB de démontrer que ce mandat a été dénoncé, ce dernier s’appliquait donc jusqu’au 24 octobre 2024. Le prix de vente ayant évolué dans l’année, l’agence immobilière a simplement modifié le prix et sa rémunération par la conclusion d’un second mandat, tel que cela ressort du mail adressé le 13 août 2024 par l’agence immobilière aux gérants des sociétés venderesses ; ce dernier indiquant « merci de signer également le mandat mis à jour ». Ce mandat a été signé par les vendeurs postérieurement à l’offre d’achat présentée. Ils ne se sont pas opposés à cette signature et ne peuvent dès lors valablement se prévaloir de l’absence de relations contractuelles avec la SAS MAP Immobilier. Ainsi, la SARL FP Investissement et la SAS KMDB étaient contractuellement liées à la SAS MAP Immobilier. Sur la demande principale en paiement des honoraires au titre du mandat Selon son article 1er, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis. L’article 6 I- alinéa 8 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit qu’aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties. En l’espèce, il résulte de l’offre d’achat émise le 13 août 2024 et acceptée par les vendeurs, en son paragraphe II « Rédaction », que « en cas d’acceptation des propriétaires, l’agent sus-désigné se chargera d’établir le compromis ou la promesse de vente consignant l’accord des parties, et le notaire de tout acte nécessaire à l’accomplissement de la transaction ». Ainsi, il était expressément prévu que l’accord des parties serait consigné dans un acte officiel, qui seul aurait valeur de vente. Or, il n’y a eu ni signature d’un compromis, ni signature d’un acte authentique, de sorte qu’on ne peut considérer qu’il y a eu vente, même en présence d’un accord sur la chose et sur le prix, les parties ayant prévu que des formalités supplémentaires devaient être accomplies. Par ailleurs, les deux mandats de vente produits à la cause comportent une clause intitulée « Rémunération du mandataire », qui prévoit que « La rémunération du MANDATAIRE, dont le montant ou le mode de calcul est indiqué ci-avant, deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur. Le mandataire, titulaire de la carte professionnelle, perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. » Le mandat lui-même prévoit ainsi que la rémunération sera perçue par la SAS MAP Immobilier lorsque la vente aura été conclue par acte authentique. En l’absence d’un tel acte, la SAS MAP Immobilier n’est pas fondée à solliciter le paiement de sa rémunération. Par conséquent, la SAS MAP Immobilier sera déboutée de sa demande de ce chef. Sur la demande subsidiaire portant sur la clause pénale Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l’espèce, les mandats signés par les parties comportent en leur paragraphe intitulé « Obligations du mandant », un point 5.C qui prévoit que le mandant « s’interdit, pendant la durée du mandat et la période suivant son expiration indiquée ci-avant au paragraphe « FIXATION DE LA DUREE DES PARAGRAPHES b- et c- DE LA CLAUSE PENALE », de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente si le mandataire lui a présenté préalablement un acquéreur aux prix, charges et conditions du présent mandat durant l’exécution de celui-ci ». Il est ajouté que « En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant dans le paragraphe, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-avant ». La SAS MAP Immobilier sollicite la mise en œuvre de ladite clause pénale, invoquant le fait que les vendeurs n’ont pas donné suite à l’offre d’achat qu’ils avaient pourtant acceptée et qu’ils ont vendu le bien à un autre acquéreur. Cette vente postérieure à l’offre n’est pas contestée par la SARL FP Investissement et la SAS KMDB. Ces sociétés ne rapportent d’ailleurs par la preuve qu’elle a eu lieu à l’expiration du mandat signé les 15 et 16 août 2024. En présence d’une offre conforme aux prix, charges et conditions mentionnées au mandat, à savoir une un prix de 220 000 euros dont 10 000 euros de rémunération de l’agence immobilière, les vendeurs étaient tenus de poursuivre le processus de vente jusqu’à l’acte authentique, sans possibilité de vendre le bien à un autre acquéreur. Cette vente a ainsi été conclue en violation de leurs obligations contractuelles. La SARL FP Investissement et la SAS KMDB ont été mises en demeure d’avoir à verser une indemnité de la SAS MAP Immobilier, par lettres recommandées reçues les 11 et 12 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la SAS MAP Immobilier de sa demande en paiement au titre du mandat de vente ; CONDAMNE solidairement la SARL FP Investissement et la SAS KMDB à payer à la SAS MAP Immobilier la somme de 9 400 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat de vente ; DEBOUTE la SAS MAP Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE solidairement la SARL FP Investissement et la SAS KMDB aux dépens ; CONDAMNE solidairement la SARL FP Investissement et la SAS KMDB à payer à la SAS MAP Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ce jugement a été signé par Mme Picard, première vice-présidente et Mme Le Hyaric, greffier. Le Greffier Le Président