Tribunal judiciaire, 1ére chambre civile, 25 juin 2026 — n° 24/00153

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE La société SAS QUATUOR TRANSACTIONS exerce l’activité d’agence immobilière. Monsieur [T] [H] exerçait la profession d’agriculteur en qualité d’associé exploitant avec ses deux frères, Messieurs [Z] [H] et [K] [H], au sein du GAEC DE [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Le 24 septembre 2018, Messieurs [T] [H], [Z] [H] et [K] [H] ont conclu avec la société QUATUOR TRANSACTIONS un mandat exclusif de vente n°18177 de l’exploitation familiale moyennant le prix de 1.764.000 euros HT. Concomitamment, par mandat exclusif de vente n°18209 en date du 18 octobre 2018, Monsieur [T] [H] et son épouse, Madame [A] [H], ont confié à la société QUATUOR TRANSACTIONS la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], constitué d’une maison d’habitation sur un terrain de 2.472 m² et d’une parcelle de 0,41 hectares. Ce mandat a fait l’objet d’un avenant portant le prix de vente à 218.000 euros, honoraires d’agence inclus, et d’autres avenants de prorogation ont été signés les 6 septembre 2019, 21 septembre 2020 et 23 septembre 2021. Monsieur et Madame [X] [W], qui cherchaient à acquérir une exploitation agricole, se sont rapprochés de la société QUATUOR TRANSACTIONS, laquelle leur a présenté l’exploitation des frères [H]. Monsieur et Madame [W] ont acquis l’exploitation agricole le 30 novembre 2022, à la suite de l’intervention de la société QUATUOR TRANSACTIONS. Par acte authentique en date du 15 mars 2023, Monsieur et Madame [W] ont également acquis la maison d’habitation de Monsieur et Madame [H], en traitant directement avec ces derniers. Par courriers des 13 mars 2023 et 29 juin 2023, la société QUATUOR TRANSACTIONS a mis en demeure Monsieur et Madame [H] de lui verser la somme de 14.424 euros à titre d’indemnité forfaitaire due au titre de la clause pénale prévue au mandat de vente. Monsieur et Madame [H] n’ont pas donné suite à cette mise en demeure. Suivant acte du 12 janvier 2024, la société QUATUOR TRANSACTION a fait délivrer à Monsieur et Madame [H] une assignation devant ce tribunal aux fins de condamnation à lui verser la somme de 14.464 euros à titre d’indemnité forfaitaire. Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 30 avril 2025, la société QUATUOR TRANSACTIONS demande au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de : • Dire et Juger la Société QUATUOR TRANSACTIONS bien fondée en ses demandes et l’y recevoir, • Condamner Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la Société QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 14.464 euros à titre d’indemnité forfaitaire convenue, • Condamner Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la Société QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. A l’appui de ses prétentions, la société QUATUOR TRANSACTIONS soutient que le dossier de présentation de l’exploitation agricole remis aux époux [W] présentait également la maison des époux [H], argument de vente non négligeable puisque la vente de la maison d’habitation à proximité immédiate de l’exploitation faisait partie intégrante du projet d’achat présenté aux potentiels acquéreurs, que Madame [U] [N], négociatrice pour la société QUATUOR TRANSACTIONS, a fort logiquement fait visiter la maison de Monsieur et Madame [H] à Monsieur et Madame [W] dans le cadre de la visite de l’exploitation les 24 février 2020 et 5 juin 2020, que le mandat de vente du 18 octobre 2018 mentionnait de manière très claire l’interdiction pour les époux [H] de traiter directement la vente de leur bien avec des acquéreurs qui leur auraient été présentés par la société QUATUOR TRANSACTIONS, et ce dans les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, qu’au titre de leurs obligations contractuelles, les époux [H] avaient donc l’interdiction de traiter avec un acheteur présenté par la société QUATUOR TRANSACTIONS jusqu’au 23 septembre 2023, en sorte que Monsieur et Madame [H] ont violé leurs obligations con…

  MOTIFS I - Sur la demande indemnitaire au titre de la violation de l’exclusivité du mandat de vente L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits  ». L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La SAS QUATUOR TRANSACTIONS, qui soutient que les défendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en l’évinçant de la vente intervenue le 15 mars 2023 directement avec Monsieur Madame [W], produit à l’appui de sa demande : - le mandat exclusif de vente n°18209 signé avec les époux [H] le 18 octobre 2018, et les avenants de prorogation des 6 septembre 2019, 21 septembre 2020 et 23 septembre 2021 ; - l’avenant du 10 janvier 2019, mandat accepté le 28 janvier 2019, fixant le prix de vente de la maison d’habitation à la somme de 218.000 euros et le montant de la rémunération du mandataire, QUATUOR TRANSACTIONS, à la somme de 14.533,30 euros HT, soit 17.440 euros TTC ; - le dossier de présentation de vente de l’exploitation agricole, sous forme sociétaire du GAEC DE [Adresse 3], comportant en page 13 une description et des photographies de la maison d’habitation présentée comme située « à plus de 100 mètres des bâtiments d’exploitation et sans voisin à proximité », pour un prix de vente total de 1.982.000 euros, dont 218.000 euros s’agissant du prix de vente de la maison ; - l’attestation de Madame [U] [N], négociatrice pour QUATUOR TRANSACTIONS, datée du 4 octobre 2024, selon laquelle elle a « personnellement accompagné Monsieur [W] le 24/02/2020 pour une visite de la maison d’habitation pour la première fois » ; « lors de la deuxième visite le 5 juin 2020, Monsieur [W] était accompagné de son épouse ainsi que de son père, (…) nous avons de nouveau effectué une visite de la maison d’habitation », ainsi qu’une photographie que Madame [N] atteste avoir faite dans la cuisine de la maison des époux [H] lors de cette visite du 5 juin 2020. Le mandat exclusif de vente n°18209 signé le 18 octobre 2018 par Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H], en qualité de « mandant » et la SAS QUATUOR TRANSACTIONS, mandataire, comporte en page 3 - paraphée par les parties - une clause stipulant expressément, en caractères gras : « Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. En outre, dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprise du mandataire prévue au présent mandat ». 1 - Sur la validité de la clause pénale Il découle du formalisme exigé par la loi HOGUET que la clause pénale contractuelle ne peut être appliquée par les agences immobilières que si elle est expressément stipulée dans le mandat et rédigée en caractères « très apparents ». Monsieur et Madame [H] soulèvent en l’espèce la nullité de la clause pénale aux motifs qu’aucun encadré ne vient la souligner, qu’aucun espace ne la met en valeur, qu’elle n’est pas la seule clause du contrat en caractères gras et qu’aucun titre ne l’annonce. S’il apparaît effectivement que la clause litigieuse n’est pas rédigée en caractères d’une taille supérieure à celle des autres stipulations ni en lettres capitales et qu’aucun titre ne l’annonce, le tribunal constate cependant, d’une part, qu’elle est rédigée en caractères gras et, d’autre part, qu’elle se distingue bien du reste texte, étant insérée dans une partie des conditions générales du mandat intitulée « CONDITIONS CONCERNANT LE MANDANT », laquelle se distingue bien de la partie suivante relative à la protection des données personnelles du mandant, avec un espace suffisant à la mettre en valeur. La clause pénale, qui remplit ainsi l’exigence d’apparence imposée par la loi HOGUET aux professionnels de l’immobilier, est parfaitement valable. 2 - Sur la violation par les époux [H] de la clause d’exclusivité Il ressort des pièces du dossier, notamment du « dossier de présentation » à la vente de l’exploitation laitière avec une maison d’habitation proche et de l’attestation de Madame [N] du 4 octobre 2024 que la maison d’habitation acquise par les époux [W] en mars 2023 leur a incontestablement été présentée par l’intermédiaire de l’agence immobilière QUATUOR TRANSACTIONS dans le cadre d’un mandat exclusif de vente, peu important à cet égard que la vente soit intervenue trois ans après la première visite du bien et au prix de 218.000 euros, supérieur au prix net vendeur qui était fixé à 180.800 euros dans les mandats de vente de la société QUATUOR TRANSACTIONS. La temporalité et les modalités de la vente intervenue entre les époux [H] et les époux [W] résultent en effet de pourparlers contractuels entre eux, lesquels échappent à l’appréciation du tribunal et ne sauraient suffire à contester que la maison d’habitation a bien été présentée aux époux [W] par la société QUATUOR TRANSACTIONS, concomitamment à l’exploitation. Or le dernier avenant de prorogation daté du 23 septembre 2021 mentionne sans ambiguïté que « Le mandat, dont le terme initial était fixé au 23 09 2021, est prorogé jusqu’au 23 09 2022, date à laquelle il prendra automatiquement fin ». Ainsi, par application de la clause d’exclusivité susvisée prévoyant que « dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué », les époux [H] avaient l’interdiction de traiter directement avec un acheteur présenté par la société QUATUOR TRANSACTION, et ce jusqu’au 23 septembre 2023. Il est dès lors établi que Monsieur et Madame [H] ont violé leur obligation contractuelle en évinçant la société QUATUOR TRANSACTIONS lors de la vente consentie le 15 mars 2023 aux époux [W], acquéreurs qui leur avaient été présentés par le mandataire dans le cadre d’un mandat exclusif de vente. 3 - Sur le montant de l’indemnité due par les époux [H] Le mandat de vente signé entre les parties le 18 octobre 2018 stipule qu’en cas de manquement à la clause d’exclusivité, « le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ».  Il n’est pas contesté par les défendeurs que le montant des honoraires de la société QUATUOR TRANSACTIONS était fixé conventionnellement, à compter du 23 septembre 2019, à la somme de 14.464 euros TTC. Toutefois, les époux [H] sollicitent à titre subsidiaire que le montant de la clause pénale soit réduit à de plus justes proportions au regard du délai de vente qui démontrerait, selon eux, que la société QUATUOR TRANSACTIONS s’est montrée négligente pour procéder à la vente de leur maison.

  PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition le 25 juin 2026, CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la SAS QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 14.464 euros ; DÉBOUTE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] de l’ensemble de leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [A] [H] à verser à la SAS QUATUOR TRANSACTIONS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Christel KAN Claire PIAN