Cour d'appel, chambre 1-1, 23 juin 2026 — n° 25/10412

*** Exposé des faits et de la procédure Mme [N] [X] épouse [O] et M. [C] [O] (les époux [O]) sont propriétaires d'un terrain à bâtir situé à [Localité 3]. Après une déclaration d'intention d'aliéner notifié à la commune, ils ont signé un compromis de vente de leur bien en février 2021. Après purge du droit de préemption de la commune, la vente a été réitérée le 15 novembre 2021. Invoquant la signature par les époux [O] le 11 août 2020 d'un mandat exclusif de vente et un manquement de ceux-ci à leurs obligations l'ayant privée de sa rémunération, la SARL Vista [B] Immobilier (ci-après l'agent immobilier) a été autorisée par le juge de l'exécution à faire pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 13 000 euros sur leurs comptes bancaires avant, par acte du 2 décembre 2022, de les assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan en dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat. Les époux [O] ont sollicité l'annulation du contrat. Par jugement du 22 juillet 2025, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a : - annulé le contrat de mandat du 11 août 2020 présenté en pièce 1 de l'assignation introductive d'instance ou encore en pièce 1 des conclusions signifiées le 2 novembre 2023 ; - débouté la société Vista [B] immobilier de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société Vista [B] immobilier à payer aux époux [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Pour annuler le contrat de mandat, le tribunal a considéré que les exemplaires originaux du mandat produits par les parties étaient différents en ce qu'ils ne comportaient pas les mêmes mentions, notamment en ce qui concerne la date de signature du contrat et le numéro du mandat et que les époux [O] justifiaient par le biais d'attestations et de relevés [Adresse 5] qu'ils n'étaient pas présents à Besse-Sur-Issole le 11 août 2020, date de la signature renseignée sur l'exemplaire du mandat produit par l'agent immobilier. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts, il a estimé que l'agent immobilier avait commis une faute en sollicitant une saisie conservatoire sur la base d'un document nul, alors même que les époux défendeurs ont toujours contesté s'être engagés envers elle, et que cette faute leur avait causé un préjudice. Par acte du 28 août 2025, dirigé exclusivement contre M.

Motifs de la décision 1/ Sur la demande d'annulation du contrat 1.1 Moyens des parties Les époux [O] font valoir que la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-768 du 20 juillet 1972 imposent, à peine de nullité, que le contrat soit établi en double exemplaire, la mention sur chaque exemplaire du mandat du numéro d'inscription sur le registre des mandats, de sa date, du nom et du titulaire de la carte professionnelle, ainsi que les conditions de détermination de la rémunération du mandataire, les moyens de diffusion des annonces de commercialisation et lorsque une clause d'exclusivité est stipulée, les actions que le mandataire se proposent d'engager ainsi que les conditions de reddition des actions menées ; que la date de conclusion du contrat ne peut être apposée postérieurement au jour de sa signature ; que l'article 1104 du code civil et l'article L 221-9 du code de la consommation imposent, par ailleurs, au mandataire d'informer le mandant sur la portée et les conséquences du contrat, notamment en lui remettant une fiche d'information précontractuelle ; qu'en l'espèce, ils ont signé un exemplaire incomplet ne comportant pas le numéro du mandat, la date de signature, le nom du mandataire dans le corps du mandat, la durée d'application de la clause pénale, le détail des actions de commercialisation envisagées et les conditions de reddition, ces informations ayant été complétées plus tard par l'agent immobilier sur le seul exemplaire en sa possession ; que la comparaison des signatures apposées sur les deux exemplaires fait ressortir des différences, étant précisé qu'ils ne se trouvaient pas à [Localité 4] le 11 août 2020, date figurant sur l'exemplaire de l'agent immobilier. Selon eux le contrat est nul sans qu'ils aient à démontrer l'existence d'un grief. Ils ajoutent que, lors de l'unique rendez-vous qu'ils ont eu avec l'agent immobilier, celui-ci ne leur a pas remis de fiche précontractuelle d'information et de les a pas conseillés sur la portée de leur engagement alors qu'il s'agit d'un mandat exclusif reconductible par tacite reconduction. La société [B] Vista immobilier réplique que le « double » laissé au mandant n'a qu'une valeur probatoire secondaire, ses lacunes ne faisant pas pour autant disparaître le contrat ; que seul le registre des mandants, régulièrement tenu fait foi des mandats inscrits ; que contrairement à ce qu'ils soutiennent, les époux [O] ont bien signé le 11 août 2020 un contrat de mandat lui donnant l'exclusivité de la vente de leur immeuble puisque les échanges de SMS, les bons de visite et diverses attestations le démontrent ; qu'ils se prévalent de la nullité du mandat de mauvaise foi, afin de se soustraire à leur obligation de régler la commission qui lui est due ; qu'en tout état de cause, l'article 1353 du code civil exige la production d'un écrit pour prouver contre un autre écrit, de sorte que les mouvements bancaires, tickets de péage ou attestations produites par les époux [O] sont insuffisants pour prouver qu'ils n'ont pas signé ce contrat mais, en tout état de cause, le déplacement dont ils se prévalent leur laissait le temps de signer le contrat dans la matinée et par leur attitude, notamment les visites auxquelles ils ont consenti, ils ont eux-mêmes admis qu'elle était régulièrement mandatée ; que l'allégation de faux ne peut prospérer sans preuve, or en l'espèce, il n'est produit aucune expertise ni aucun matériel intrinsèque ou extrinsèque démontrant que la signature apposée sur l'exemplaire produit par l'agent immobilier est fausse. Elle ajoute que les irrégularités du mandat au regard des dispositions de la loi Hoguet sont sanctionnées par une nullité relative, qui suppose la démonstration d'un grief et qu'en l'espèce, les époux [O] ne démontrent pas le grief que leur cause les irrégularités qu'ils dénoncent. 1.2 Réponse de la cour A titre liminaire, il sera relevé que si les époux [O] soutiennent ne pas s'être engagés à l'égard de l'agent immobilier, les deux exemplaires originaux du contrat de mandat comportent la signature des deux parties. Cet élément ne préjuge en rien de la validité du contrat, mais il établit qu'un contrat a bien été conclu entre les parties. Par ailleurs, tout en faisant observer que les signatures portées sur les deux originaux ne sont pas strictement identiques, les époux [O] ne les dénient pas formellement, puisqu'ils contestent tout au plus avoir signé ce contrat à la date figurant dans l'exemplaire conservé par l'agent immobilier. En tout état de cause, ils ne produisent aucun élément extérieur à l'acte permettant à la cour de retenir l'existence d'un faux, étant observé, s'agissant de la signature de deux originaux, qu'il n'est pas anormal que les signatures de chaque partie ne soient pas strictement identiques sur les deux exemplaires. En application de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut valablement exercer son activité d'entremise et prétendre à une commission que s'il dispose d'un mandat écrit, signé et en cours de validité. Il s'en déduit que l'agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise. La réglementation applicable aux contrats de mandat confiés aux agents immobiliers pour l'achat, la vente et la recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis et de fonds de commerce, résultant de la loi précitée et de son décret d'application du 20 juillet 1972, impose pour la rédaction des contrat des règles de formes, notamment diverses mentions obligatoires ou interdites En application de l'article 7 de la loi, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2020, sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. Il se déduit de ce texte que, la durée du mandat doit être limitée dans le temps, c'est-à-dire comporter un terme extinctif certain, et que le renouvellement ou la tacite reconduction ne peuvent être stipulés qu'à la condition que ses effets soient limités avec précision. La date de signature du contrat est donc un élément essentiel du contrat, qui permet au mandant de déterminer le terme du contrat, notamment lorsqu'il s'agit d'un mandat donné à titre exclusif. Selon les articles 6 de la loi et 72 de son décret d'application du 20 juillet 1972, l'agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant. Par ailleurs, l'article 6 précité de la loi impose à l'agent immobilier, lorsque le contrat comporte une clause d'exclusivité de préciser dans celui-ci les actions qu'il s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte selon une périodicité déterminée par les parties. Le contrat doit être rédigé en autant d'originaux que de parties ayant un intérêt distinct, et ce à peine de nullité, ce qui implique que les mentions figurant sur les deux originaux soient identiques. En l'espèce, l'exemplaire original du contrat produit par les époux [O] diffère de celui qui est produit par l'agent immobilier en ce qu'il ne comporte pas le n° d'inscription sur le registre des mandats. L'encadré « obligations particulières du mandataire » n'est pas renseigné, pas plus que les modalités de reddition des comptes, alors que le mandat comporte une clause d'exclusivité. Le paragraphe « conditions particulières » n'est pas renseigné. Au verso, les signatures des parties ne sont précédées d'aucune date.

Par ces motifs La cour, Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné la SARL [B] Vista Immobilier à payer aux époux [O] une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Le confirme pour le reste sauf à rectifier l'erreur matérielle figurant dans la décision en remplaçant le patronyme de M. [C] [X] par [O], [X] étant le nom patronymique de son épouse; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Déboute Mme [N] [X] épouse [O] et M. [C] [O] de l'ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts ; Condamne la SARL [B] Vista Immobilier aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; La déboute de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à Mme [N] [X] épouse [O] et M. [C] [O], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais par eux exposés devant la cour. La greffière, La présidente,