Cour d'appel, 2ème chambre civile, 25 juin 2026 — n° 23/05203
Synthèse de la décision
Question juridique
L'action en garantie biennale des vendeurs d'un immeuble à usage d'habitation est-elle forclose lorsque l'assignation en référé expertise a été délivrée plus de deux ans après la réception tacite des travaux ?
Principe retenu
L'action fondée sur la garantie biennale prévue à l'article 1792-3 du code civil est soumise à un délai de forclusion de deux ans à compter de la réception des travaux. En l'espèce, la réception tacite est intervenue le 10 septembre 2011, date d'achèvement des travaux de carrelage par le vendeur. L'assignation en référé expertise du 16 septembre 2020 étant postérieure de plus de deux ans, l'action est irrecevable comme forclose.
Faits clés
- Construction d'une maison d'habitation achevée le 10 septembre 2011 (date de fin du carrelage par le vendeur).
- Vente de l'immeuble par acte authentique du 16 octobre 2014.
- Désordres constatés en septembre 2017 : décollement de carrelage et infiltrations d'eau.
- Expertise amiable déposée le 7 octobre 2019.
- Assignation en référé expertise délivrée le 16 septembre 2020.
Articles cités
article 1792-3 du code civil
article 700 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
2ème CHAMBRE CIVILE - 25/06/2026 - n° 23/05203
Questions fréquentes
Quel est le délai pour agir en garantie biennale ?
L'action fondée sur la garantie biennale doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la réception des travaux. En l'espèce, la réception tacite a eu lieu le 10 septembre 2011, et l'assignation en référé expertise du 16 septembre 2020 était tardive.
Qu'est-ce que la forclusion en matière de garantie biennale ?
La forclusion est la perte du droit d'agir en justice après l'expiration d'un délai fixé par la loi. Pour la garantie biennale, ce délai est de deux ans à compter de la réception des travaux. Passé ce délai, toute action est irrecevable.
Comment est déterminée la date de réception tacite des travaux ?
La réception tacite peut être fixée à la date d'achèvement des travaux, par exemple lorsque le vendeur a fini les travaux qu'il s'était réservés. Dans cette affaire, la réception tacite a été fixée au 10 septembre 2011, date à laquelle le vendeur a terminé le carrelage.
L'assignation en référé expertise interrompt-elle le délai de la garantie biennale ?
Non, l'assignation en référé expertise n'interrompt pas le délai de forclusion de la garantie biennale. Seule une action au fond peut interrompre ce délai. En l'espèce, l'assignation en référé du 16 septembre 2020 n'a pas empêché la forclusion.
Que faire si des désordres apparaissent après l'expiration de la garantie biennale ?
Après l'expiration de la garantie biennale, il peut être possible d'agir sur le fondement de la garantie décennale pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ou sur le fondement des vices cachés, sous réserve des délais applicables.
Les vendeurs sont-ils responsables des infiltrations d'eau apparues après la vente ?
Dans cette affaire, les vendeurs n'ont pas été tenus responsables car l'action des acquéreurs a été déclarée irrecevable pour forclusion de la garantie biennale. La responsabilité des vendeurs dépend du fondement juridique invoqué et du respect des délais.
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