Cour d'appel, 2ème chambre civile, 25 juin 2026 — n° 23/02996
Synthèse de la décision
Question juridique
L'acquéreur qui renonce à la vente après la signature d'un compromis peut-il être condamné au paiement de la clause pénale sans que les vendeurs aient à démontrer un préjudice distinct ?
Principe retenu
La clause pénale prévue dans un compromis de vente est due en cas de non-réitération de l'acte authentique imputable à l'acquéreur, sans que le vendeur ait à prouver un préjudice distinct. Le montant de la clause pénale peut être réduit par le juge si elle est manifestement excessive.
Faits clés
- Compromis de vente signé le 22 juillet 2021 pour un immeuble à 715 000 euros
- Réitération prévue au plus tard le 30 octobre 2021
- Acquéreurs ont renoncé à la vente par lettre du 13 octobre 2021
- Motif invoqué : manquement à l'obligation précontractuelle d'information
- Clause pénale fixée à 71 500 euros (10% du prix)
Articles cités
article 1231-5 du code civil
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
2ème CHAMBRE CIVILE - 25/06/2026 - n° 23/02996
Questions fréquentes
Puis-je annuler un compromis de vente sans pénalité ?
Non, sauf si vous invoquez un motif légitime (ex: condition suspensive non réalisée, vice du consentement). En l'espèce, les acquéreurs ont renoncé sans motif valable et ont été condamnés à payer la clause pénale de 71 500 euros.
Le vendeur doit-il prouver un préjudice pour obtenir la clause pénale ?
Non, la clause pénale est due de plein droit dès lors que l'inexécution est imputable à l'acquéreur. Le vendeur n'a pas à démontrer un préjudice distinct. Dans cette affaire, la cour a confirmé que la clause pénale était due sans préjudice distinct.
Que se passe-t-il si la clause pénale est excessive ?
Le juge peut réduire le montant de la clause pénale si elle est manifestement excessive. En l'espèce, la clause de 10% du prix (71 500 €) n'a pas été jugée excessive par la cour.
Puis-je récupérer mon dépôt de garantie si j'annule la vente ?
Non, le dépôt de garantie est généralement imputé sur la clause pénale. Dans cette affaire, le tribunal a ordonné qu'il soit tenu compte du dépôt de 10 000 euros lors de l'exécution de la condamnation.
L'acquéreur peut-il invoquer un défaut d'information pour annuler la vente ?
Oui, mais il doit prouver que le vendeur a manqué à son obligation précontractuelle d'information. En l'espèce, les acquéreurs ont invoqué ce motif mais n'ont pas réussi à le démontrer, la cour a donc rejeté leur demande.
Quelle est la différence entre clause pénale et arrhes ?
La clause pénale est une indemnité forfaitaire due en cas d'inexécution, tandis que les arrhes permettent à l'acquéreur de se rétracter en les perdant. Dans un compromis de vente, la clause pénale est souvent prévue, comme ici, et s'applique même sans préjudice.
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