Cour d'appel, 1re chambre civile, 16 juin 2026 — n° 24/00524

16 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Le prix de vente d'un bien immobilier déclaré dans un acte de vente peut-il être remis en cause par l'administration fiscale comme ne correspondant pas à la valeur vénale réelle, en l'absence de termes de comparaison suffisamment similaires ?

Principe retenu

En matière de droits d'enregistrement, l'administration fiscale peut remettre en cause le prix déclaré si elle établit que la valeur vénale réelle du bien est supérieure. Toutefois, la charge de la preuve lui incombe et elle doit fournir des éléments de comparaison portant sur des biens intrinsèquement similaires, situés dans un environnement comparable. À défaut, le prix déclaré est retenu.

Faits clés

M. [I] a acquis le 29 mars 2017 une maison d'habitation au prix de 390 000 euros.
Le bien était loué par M. [I] depuis 2011 et il en était le gérant et associé unique de la société venderesse.
L'administration fiscale a estimé la valeur vénale à 764 456 euros, puis après décote à 649 788 euros, et enfin à 610 000 euros suivant l'avis de la commission départementale.
Les termes de comparaison retenus par l'administration concernaient des maisons de maître ou bourgeoises, sur des terrains plus vastes et arborés, dans des environnements moins denses.
Le bien de M. [I] est une maison mitoyenne, avec une cour arrière et un petit terrain, encadrée par des immeubles plus hauts.

Articles cités

article 700 du code de procédure civile articles 805 et 907 du code de procédure civile article 450 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

1re chambre civile - 16/06/2026 - n° 24/00524

Questions fréquentes

L'administration fiscale peut-elle contester le prix de vente d'une maison ?

Oui, si elle estime que le prix déclaré ne correspond pas à la valeur vénale réelle du bien. Elle doit alors prouver que la valeur réelle est supérieure en fournissant des termes de comparaison portant sur des biens intrinsèquement similaires.

Quels sont les critères pour comparer des biens immobiliers en matière de droits d'enregistrement ?

Les biens de comparaison doivent être similaires par leur nature, leur superficie, leur environnement, leur état et leur situation. Dans cette affaire, les maisons de maître sur grands terrains arborés n'étaient pas comparables à une maison mitoyenne avec une petite cour.

Que faire si l'administration fiscale me réclame des droits supplémentaires sur une vente immobilière ?

Vous pouvez contester la décision en présentant des observations, saisir la commission départementale de conciliation, puis exercer un recours gracieux et enfin un recours contentieux devant le tribunal judiciaire.

Qu'est-ce que la commission départementale de conciliation en matière fiscale ?

C'est une instance consultative qui donne un avis sur les litiges relatifs à la valeur vénale des biens. Son avis n'est pas contraignant mais peut être suivi par l'administration, comme dans cette affaire où elle a retenu la valeur de 610 000 euros proposée par la commission.

Un gérant peut-il acheter un bien de sa société sans risque de redressement ?

Oui, à condition que le prix corresponde à la valeur vénale. Si l'administration estime que le prix est sous-évalué, elle peut requalifier l'opération en abus de droit ou acte anormal de gestion et réclamer des droits supplémentaires.

Quels sont les recours contre un rehaussement de droits d'enregistrement ?

Vous pouvez d'abord présenter des observations à l'administration, puis saisir la commission départementale de conciliation, former un recours gracieux, et enfin engager une action devant le tribunal judiciaire. En appel, la cour d'appel statue.

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