Cour d'appel, chambre civile section a, 23 juin 2026 — n° 24/00941

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [A] [I] est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 3] qu'elle a souhaité mettre en vente. Selon acte sous seing privé du 25 mai 2021, Mme [A] [I] a régularisé avec la société PAC Jean Pain une promesse de vente portant sur ce bien pour la somme de 106.000 € avec versement d'un acompte d'un montant de 5.000 € séquestré entre les mains M. [M] [U], notaire à [Localité 4] et sous condition suspensive notamment de l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 114.500 €, au taux de 1,40 % et sur 20 ans, la réception de l'offre devant intervenir au plus tard le 22 juillet 2021. La signature de l'acte authentique de vente était, quant à elle, prévue au plus tard pour le 23 août 2021. Selon courrier recommandé en date du 1er septembre 2021, Mme [I] a mis en demeure la société PAC Jean Pain de se conformer aux obligations résultant du compromis de vente signé et ainsi de justifier de l'obtention du prêt. La société PAC Jean Pain lui a indiqué qu'elle n'avait pas obtenu le prêt sollicité en lui fournissant différentes attestations d'établissements bancaires et a également sollicité la restitution de l'acompte versé d'un montant de 5.000 €. Estimant que les demandes de prêt déposées n'étaient pas conformes aux stipulations contractuelles, Mme [I] a fait délivrer assignation à la société PAC Jean Pain devant le tribunal judiciaire de Grenoble en paiement de la clause pénale stipulée pour un montant de 10.600 € outre l'attribution de l'acompte d'un montant de 5.000 € séquestré auprès du notaire et le versement d'une somme de 18.575 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel subi, outre enfin 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 8 février 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a : -déclaré la SCI PAC Jean Pain fautive dans la non réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente régularisé avec Mme [I] le 25 mai 2021 portant sur l'acquisition d'un appartement situé [Adresse 4], à Domène (38400), -condamné en conséquence la SCI PAC Jean Pain à verser à Mme [I] la somme de 10.600€ correspondant au paiement de la pénalité contractuelle prévue au compromis de vente, -ordonné l'attribution à Mme [I] de l'acompte d'un montant de 5.000 € séquestré en l'étude de M. [M] [U], notaire à [Localité 4], -débouté Mme [I] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice matériel, -condamné la SCI PAC Jean Pain à payer à Mme [I] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SCI PAC Jean Pain aux dépens, -rejeté les autres demandes. Par déclaration du 28 février 2024, la SCI PAC Jean Pain a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice matériel. Aux termes de ses dernières écritures déposes le 16 octobre 2024, la SCI PAC Jean Pain, demande à la cour au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil de : -infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble le 8 février 2024 en ce qu'elle a : *déclaré la SCI PAC Jean Pain fautive dans la non réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente régularisé avec Mme [I] le 25 mai 2021 portant sur l'acquisition d'un appartement situé [Adresse 4], à Domène (38400), *condamné en conséquence la SCI PAC [Adresse 5] à verser à Mme [I] la somme de 10.600€ correspondant au paiement de la pénalité contractuelle prévue au compromis de vente, *ordonné l'attribution à Mme [I] de l'acompte d'un montant de 5.000 € séquestré en l'étude de M.

MOTIFS Sur la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt Conformément à l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En application de ces dispositions, il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ( Com. 15 déc.1992, no 90-14.196). Toutefois, il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l'acte (Cass. 3e civ., 6 oct. 2009, n° 08-12.361 ; Cass. com., 21 juin 2011, n° 10-17.875 , Cass. 3e civ., 27 févr. 2013, n° 12-13.796 ; Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 11-11.339 ; Cass. 1re civ., 22 juin 2017, n° 16-16.672). L'article 1304-3 du code civil suppose que le débiteur de la condition ait 'uvré de façon déloyale (3ème Civ., 19 mai 2016, n°12-30.172). Le point de savoir si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l'obligation relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond (Civ 3ème 15 décembre 2010 n°10-10.473, Civ 1ère 6 mai 2010 n° 09-14.690). En l'espèce, par acte sous seing privé du 25 mai 2021, Mme [I] a régularisé avec la société PAC Jean Pain, une promesse de vente portant sur un bien immobilier à usage d'habitation lui appartenant, situé à [Localité 4], sous condition suspensive notamment de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt maximum de 114.500 €, d'une durée minimale de 20 ans, au taux d'intérêt maximal hors assurance de 1,40 %. La clause relative à la condition suspensive stipule ainsi qu'il suit : « l'acquéreur s'engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum 30 jours à compter du dépôt de la demande. Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation de et, le cas échéant, par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions la banque. La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard 22 juillet 2021. L'acquéreur s'oblige à en informer sans délai l'agence par tout moyen constituant un support durable, laquelle e son tour le vendeur. L'acquéreur s'engage à notifier à l'Agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d'un prêt par lettre commandée avec demande d'avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 2 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant pour chacun d'eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. A défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation e la condition. La réponse de l'acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes ». A ce titre, selon courrier non daté, la société PAC Jean Pain, répondant à la mise en demeure d'avoir à justifier de la réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt, adressée par Mme [I] le 2 septembre 2021, a informé cette dernière de l'absence d'octroi de prêt par suite du refus de trois banques et lui a adressé les attestations bancaires correspondantes, lesquelles sont également produites aux débats. Ainsi, le 1er septembre 2021, la Banque Rhône-Alpes a attesté avoir refusé un prêt à M. [R] [C] et à M. [N] [C] dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier situé à [Adresse 7] via un financement de 118.020 € sur 180 mois. Or, outre que cette demande de prêt n'a pas été faite par la société Pac Jean Pain mais par les consorts [C], elle ne porte aucune indication quant à la date de la demande de prêt, laquelle est également d'un montant supérieur au montant maximal figurant dans la promesse de vente. Le 23 août 2021, la société Préférence Financement a informé la société Pac Jean Pain du refus par les différents établissements sollicités, de sa demande de financement réalisée en date du 13 juillet 2021, d'un montant de 116.643 € pour une durée de 180 mois et au taux de 0,70 %, de sorte que cette demande a également été faite pour un montant supérieur maximal figurant dans la promesse de vente. Enfin, selon courrier du 8 juillet 2021, la Société Générale a informé la société PAC Jean Pain du refus de sa demande de crédit déposée le 28 mai 2021 pour un montant de 114.500 € pour une durée de 15 ans et au taux fixe, de sorte que cette demande qui ne mentionne pas le montant du taux d'intérêt sollicité, ne permet pas davantage de démontrer qu'elle satisfait aux caractéristiques stipulées au titre de la condition suspensive. La société PAC Jean Pain, qui justifie de deux demandes de prêts d'un montant supérieur au montant maximal prévu à la condition suspensive et d'une demande de prêt dont le taux n'est pas communiqué et qui n'a informé Mme [I] de l'absence d'obtention du financement requis qu'après avoir été mis en demeure par cette dernière, a ainsi manqué à ses obligations résultant de la promesse de vente. Enfin, l'attestation du courtier dont l'appelante se prévaut pour soutenir que le prêt aurait été refusé quel que soit le montant ou la durée sollicitée et qu'elle verse aux débats en pièce n° 4 est dépourvue de toute valeur probante, s'agissant, d'un document dont une partie a été supprimée et qui ne comporte pas l'identité du destinataire, de sorte que ce moyen est inopérant. Il résulte de ce qui précède que la condition suspensive défaillie par la faute de la société PAC Jean Pain, est donc réputée accomplie en application de l'article 1304-3 précité du code civil. Il convient donc de confirmer le jugement déféré. Sur la clause pénale En application de l'article 1231-5 aliéna 1er du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Selon la Cour de cassation, constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée » (Civ. 1re, 10 oct. 1995, n° 93-16.869). Les juges du fond, pour qui la réduction des effets d'une clause pénale n'est qu'une simple faculté, n'ont pas à motiver spécialement leur décision lorsque, refusant d'en retenir le caractère excessif, et en conséquence de modifier le montant de la "peine" qui y est forfaitairement prévue, ils font une application pure et simple de la convention des parties (1ère Civ., 26 juin 2001, pourvoi n° 99-21.479). Enfin, la disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi (Com., 11 février 1997, n° 95-10.851 ; 3ème Civ., 12 janvier 2011, n° 09-70.262).

En conséquence, ordonne la restitution à la société PAC Jean Pain de l'acompte d'un montant de 5.000 € séquestré en l'étude de M. [M] [U], notaire à [Localité 4],   Condamne la société PAC Jean Pain à payer à Mme [A] [I] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Déboute la société PAC Jean Pain de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,   Condamne la société PAC Jean Pain aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT