Cour d'appel, chambre civile, 17 juin 2026 — n° 25/00709
Synthèse de la décision
Question juridique
L'action en réduction du prix pour déficit de superficie d'un lot de copropriété est-elle régie exclusivement par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'action en garantie des vices cachés ?
Principe retenu
Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'action en garantie des vices cachés. L'action fondée sur l'article 46 doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Faits clés
- Vente d'un immeuble en copropriété le 29 janvier 2019 comprenant 4 lots
- Lot n°1 (appartement duplex de 88 m² annoncés) présentait une superficie réelle de 70,77 m²
- Assignation en réduction du prix et indemnisation délivrée le 16 février 2023
- Action fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement sur la garantie des vices cachés
- Délai d'un an de l'article 46 expiré le 29 janvier 2020
Articles cités
article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
article 1641 du code civil
article 789 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre civile - 17/06/2026 - n° 25/00709
Questions fréquentes
Quel est le délai pour agir en réduction du prix pour déficit de superficie d'un lot de copropriété ?
L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente, conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Puis-je invoquer la garantie des vices cachés pour un défaut de superficie ?
Non, l'action en garantie des vices cachés est irrecevable car l'action pour déficit de superficie relève exclusivement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Que faire si j'ai découvert un déficit de superficie plus d'un an après la vente ?
Malheureusement, l'action en réduction du prix est forclose après un an. Vous ne pouvez plus agir sur ce fondement, et aucune autre action (vices cachés, vice du consentement) n'est recevable.
Quels sont les recours possibles en cas d'erreur de superficie dans un acte de vente ?
Le seul recours est l'action en réduction du prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à condition d'agir dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique.
L'action en réduction du prix pour déficit de superficie est-elle exclusive ?
Oui, la Cour de cassation a jugé que cette action est exclusive de toute autre action, notamment en garantie des vices cachés ou pour vice du consentement.
Puis-je obtenir des dommages-intérêts pour perte de loyer due à une superficie moindre ?
Non, car l'action en réduction du prix est exclusive et ne permet pas d'obtenir des dommages-intérêts pour perte de loyer. Seule la réduction du prix est possible.
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