Cour d'appel, chambre civile, 16 juin 2026 — n° 25/01854
Synthèse de la décision
Question juridique
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente peut-il être délié de son engagement sans payer l'indemnité d'immobilisation en raison d'une impossibilité de changer la destination des locaux ?
Principe retenu
L'indemnité d'immobilisation est due par le bénéficiaire qui renonce à lever l'option, sauf si la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation administrative n'est pas réalisée. En l'espèce, la promesse ne contenait pas de condition suspensive relative au changement de destination, et l'impossibilité alléguée n'était pas une condition suspensive stipulée, de sorte que l'indemnité reste due.
Faits clés
- Promesse unilatérale de vente signée le 17 septembre 2021 pour un bien à usage professionnel de cabinet médical
- Bénéficiaire souhaitait affecter le bien à un usage de bureaux
- Le 19 novembre 2021, le bénéficiaire a demandé à être délié sans indemnité autre que 5 000 euros déjà versés
- Motif invoqué : interdiction par le service d'urbanisme de changer la destination des lots
- La promesse ne contenait pas de condition suspensive relative au changement de destination
Articles cités
article 699 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre Civile - 16/06/2026 - n° 25/01854
Questions fréquentes
Puis-je me rétracter d'une promesse de vente sans payer l'indemnité si je ne peux pas changer l'usage du bien ?
Non, sauf si la promesse contient une condition suspensive expresse relative à l'obtention d'une autorisation de changement de destination. En l'espèce, la promesse ne prévoyait pas une telle condition, donc l'indemnité d'immobilisation reste due.
Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation dans une promesse unilatérale de vente ?
C'est une somme d'argent que le bénéficiaire s'engage à verser au promettant s'il renonce à lever l'option, en contrepartie de l'immobilisation du bien pendant la durée de la promesse. En général, elle est fixée à un pourcentage du prix de vente.
Que se passe-t-il si je ne lève pas l'option dans le délai prévu ?
La promesse devient caduque et le bénéficiaire perd les sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation, sauf si la promesse prévoit une condition suspensive non réalisée. Le promettant peut alors exiger le paiement de l'indemnité.
L'impossibilité d'obtenir une autorisation d'urbanisme me dispense-t-elle de payer l'indemnité ?
Non, si la promesse ne contient pas de condition suspensive relative à cette autorisation. Dans cette affaire, le bénéficiaire a invoqué l'interdiction de changer la destination, mais la promesse ne le prévoyait pas comme condition, donc l'indemnité était due.
Puis-je récupérer les 5 000 euros versés si je renonce à la promesse ?
Non, ces 5 000 euros constituent une provision sur l'indemnité d'immobilisation. Si vous renoncez, ils restent acquis au promettant et vous devez payer le solde de l'indemnité.
Quels sont les recours en cas de refus de l'administration d'autoriser un changement de destination ?
Vous pouvez contester la décision administrative par un recours gracieux ou contentieux. Mais cela n'affecte pas votre obligation contractuelle vis-à-vis du promettant, sauf si la promesse subordonne la vente à l'obtention de cette autorisation.
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