Cour d'appel, chambre civile, 16 juin 2026 — n° 25/01844
Synthèse de la décision
Question juridique
Les acquéreurs ayant produit des refus de prêt non conformes aux stipulations du compromis de vente peuvent-ils échapper à la clause pénale ?
Principe retenu
La condition suspensive d'obtention d'un prêt doit être exécutée de bonne foi. Les acquéreurs doivent déposer des demandes de prêt conformes aux caractéristiques prévues au compromis (montant, durée, taux). À défaut, la condition est réputée accomplie et la clause pénale est due.
Faits clés
- Compromis de vente signé les 18 et 19 juillet 2022 pour une maison à 585 000 €
- Condition suspensive d'obtention d'un prêt de 585 000 € sur 25 ans au taux maximal de 1,7%
- Acquéreurs ont produit deux refus de prêt le 7 septembre 2022
- Les refus ne mentionnaient pas la date de dépôt des demandes et les taux proposés n'étaient pas précisés
- Venderesse a mis en demeure le 25 octobre 2022 de réitérer la vente
Articles cités
article 1104 du code civil
article 1231-5 du code civil
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre Civile - 16/06/2026 - n° 25/01844
Questions fréquentes
Que faire si l'acheteur n'obtient pas son prêt ?
L'acheteur doit justifier de deux refus de prêt conformes aux caractéristiques du compromis (montant, durée, taux). Si les refus sont valables, la condition suspensive est défaillie et le compromis est caduc sans pénalité. Sinon, la condition est réputée accomplie et le vendeur peut exiger la clause pénale.
Puis-je réclamer la clause pénale si l'acheteur ne produit pas de refus de prêt conforme ?
Oui, comme dans cette affaire où les acquéreurs ont produit des refus sans date de dépôt ni taux précis. La cour a considéré que les demandes n'étaient pas conformes et a condamné les acquéreurs à payer 58 140 € au titre de la clause pénale.
Quels sont les critères de validité d'un refus de prêt ?
Le refus doit émaner d'au moins deux établissements bancaires, mentionner la date de dépôt de la demande, le montant, la durée et le taux sollicités, et être en adéquation avec les stipulations du compromis. Un refus vague ou non daté peut être contesté.
Le vendeur peut-il conserver l'indemnité d'immobilisation ?
Oui, si la condition suspensive est réputée accomplie faute de diligences de l'acheteur. Dans cette décision, le vendeur a obtenu 58 140 €, soit 10% du prix, correspondant à la clause pénale prévue au compromis.
Quel est le délai pour réitérer la vente après la condition suspensive ?
Le compromis fixe généralement une date butoir. En l'espèce, la condition devait être réalisée au 15 septembre 2022 et l'acte authentique au 15 octobre 2022. Passé ce délai, le vendeur peut mettre en demeure et saisir le tribunal.
La clause pénale est-elle automatique en cas de non-réalisation des conditions ?
Non, elle n'est due que si la défaillance est imputable à l'acheteur. Si l'acheteur a fait toutes les diligences nécessaires et que le prêt est refusé malgré tout, la condition est défaillie sans pénalité. En revanche, si l'acheteur n'a pas respecté ses obligations, la clause s'applique.
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